COMMENT FINANCER SON BIEN IMMOBILIER ? (PARTIE 3/4)

 

La tenue des charges pour un financement immobilier, comment est-ce calculé? Quelles sont les différences entre les différents établissements de financement? Comment sont calculés les charges théoriques?

Découvrez ou redécouvrez l’interview du 06/09/18 dans l’émission « Tout s’explique » sur Radio Chablais, en compagnie de Pascal Rabl, directeur chez Blue Immobilier SA.

Le financement immobilier – Partie 3 / 4

Retranscription de l’interview

 

• Vous avez mentionné plusieurs fois le terme « tenue des charges ».Je suppose que ça concerne les revenus exigés, c’est juste ?

Oui, tout à fait. L’octroi d’un financement hypothécaire va être déterminé par deux facteurs principaux. Vous avez les fonds propres, dont on a vu les détails en première partie, et vous avez la tenue des charges. En d’autres termes : « Est-ce que vous gagnez assez d’argent pour assumer les coûts que va engendrer votre nouveau logement ?». C’est-à-dire les intérêts hypothécaires, l’amortissement de la dette, l’entretien, etc. C’est c’est souvent là que ça devient problématique.

• Pourquoi ça? On a souvent entendu dire qu’être propriétaire était moins cher que d’être locataire, ce n’est pas vrai?

Oui,c’est très souvent le cas. Cependant, il y a une différence entre le montant réel que vous allez payer, et le montant des charges théoriques, qui sont en fait un calcul que votre établissement de financement va utiliser pour décider si oui où non vous êtes solvables.

Prenons un exemple concret. Imaginons que vous souhaitiez acheter une maison à Martigny, à 700’000 CHF. Vous avez donc les 20% de fonds propres, soit 140’000 CHF. Votre organisme de financement vous prêtera le 80%, soit 560’000 CHF. Ce montant correspond donc à la dette totale que vous allez souscrire.

Quels seront vos charges dans la réalité ? Vous allez payer votre amortissement, environ 1% du montant de la dette, donc 5600 CHF par année. Votre taux d’intérêt, admettons 1.5%, soit 8400 CHF par année. Pour terminer, vos charges d’entretien, qui se calculent généralement à 1% de la valeur du bien, donc 7000 CHF. Si on fait le total, on arrive à 21’000 CHF, soit 1750 CHF par mois, ce qui est plutôt convenable pour une maison.

Donc en théorie, c’est la même règle que pour une location, c’est-à-dire que vous devez gagner au minimum 3X le coût du logement. Donc 21’000 X 3 = 63’000 CHF de revenu annuel, ce qui est tout à fait à la portée d’une famille.

Effectivement, donc si on a les fonds propres, tout le monde peut devenir propriétaire alors?

Non, car les organismes de financement utilisent des calculs différents pour la tenue des charges. Ils vont utiliser les mêmes valeurs pour ce qui concerne l’amortissement et les charges d’entretiens, mais ils ne vont pas utiliser les taux d’intérêts actuels pour leur calcul. En fait, sls vont prendre un taux de référence à 5%., et là, ça change la donne!

Si on reprend notre exemple, et qu’on refait les mêmes calculs avec un taux d’intérêt à 5% au lieu de 1.5%, on arrive à un montant de 28’000 CHF au lieu de 8400 CHF. Vous cumulez encore l’amortissement et les charges d’entretien, et on arrive à des charges théoriques de 40’600 CHF.

Vous devez gagner au minimum 3X ce montant, donc 121’800 CHF par année. C’est souvent ça qui coince, car c’est pas forcément à la portée de toute les familles.

• Effectivement, c’est plus la même histoire. Mais pourquoi est-ce que les organismes de financement calculent ces charges théoriques sur 5%, alors qu’en réalité, on est bien en dessous?

C’est tout simplement de manière préventive. Il faut s’imaginer que si vous accorder des crédits hypothécaires à la raclette, pour utiliser une expression bien de chez nous, le jour où les taux remonteront, ça augmentera les charges des propriétaires. Ceux-ci n’arriveront plus à rembourser leurs créanciers et seront donc obligé de revendre. Tout cela est très mauvais pour l’économie. J’en ai pour référence la crise immobilière des années 90, avec un pic en 1992 ou certains taux hypothécaires étaient monté jusqu’à près de 10% ! Vous imaginez !

• Aie ! Oui ça fait mal !

Ca c’est sûr ! Donc même si actuellement, le taux hypothécaire de référence atteint des records planchers, la Suisse a retenu les leçons du passé. C’est justement pour ne plus reproduire ces erreurs que les établissements financiers sont devenus plus exigeants au niveau du calcul de la tenue des charges. Ils laissent une certaine marge on dira.

• Comment choisir l’établissement de financement avec lequel on va contracter son crédit ?

Il faut savoir qu’une acquisition immobilière, c’est souvent l’achat d’une vie pour une famille. C’est important de bien s’informer et comparer les différentes offres. Bien souvent, le nerf de la guerre, c’est quand même le taux hypothécaire. Il faut comprendre qu’une différence, même d’un dixième, est significative avec des montants aussi élevés.

Dans l’exemple de notre maison à 700’000 CHF, financée à 80%, une différence d’un dixième, donc 0.1% sur le taux de base, représente 560 CHF par année. Si vous bloquez votre taux sur une longue période, ça fait vite quelques milliers de francs. Donc prenez le temps de comparer les différentes offres.

Si vous êtes surchargés, vous pouvez aussi faire appel à un spécialiste en financement immobilier. Celui-ci se chargera lui-même de faire les démarches auprès des différentes banques et assurances, et vous proposera plusieurs solutions adaptée à votre situation.

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