COMMENT FINANCER SON BIEN IMMOBILIER ? (PARTIE 2/4)

 

2ème pilier & 3ème pilier, quels sont les différences? Comment constituer ses fonds-propres? Peut-on utiliser son deuxième et troisième pilier, et sous quels conditions? Peut-on acheter à l’age de la retraite?

Découvrez ou redécouvrez l’interview du 06/09/18 dans l’émission « Tout s’explique » sur Radio Chablais, en compagnie de Pascal Rabl, directeur chez Blue Immobilier SA.

Le financement immobilier – Partie 2 / 4

Retranscription de l’interview

 

• Dans la première partie, nous avons parlé des fonds propres. Comment peut-on les constituer? Est-il possible d’utiliser son 2ème pilier?

Oui bien-sûr, l’utilisation d’une partie, ou de la totalité de votre LPP est possible jusqu’à hauteur de 10% maximum, sous certaines conditions.

Pour commencer, l’acquisition doit concerner votre logement principal. Vous ne pourrez donc pas utiliser votre deuxième pilier afin d’acheter une résidence secondaire ou un appartement de rendement par exemple…

Vous êtes obligé de retirer un montant minimum de 20’000 CHF. Il n’y a pas de montant maximum, jusqu’à l’âge de 50 ans. Si vous avez plus de 50 ans, vous ne pouvez retirer que la moitié de la prestation de libre passage, où alors, le montant auquel vous aviez le droit à 50 ans. En fait, c’est le montant le plus élevé est déterminant. Le conjoint doit bien entendu donner son accord, c’est aussi une condition indispensable.

Il faut également tenir compte de l’impôt lié au retrait de votre 2^ème pilier. Il doit être payé en espèce. A noter que cet impôt est remboursé si vous revendez votre logement.

Voilà pour les quelques conditions principales. L’utilisation de votre 2^ème pilier doit quand même être réfléchie. Il faut savoir qu’un retrait anticipé de votre capital entraînera une réduction des prestations de prévoyance vieillesse, d’invalidité ou de décès.

• Est-ce qu’il existe une autre alternative si l’on souhaite retirer son deuxième pilier, mais garder nos prestations de prévoyance ?

Oui, il y a ce qu’on appelle le nantissement. Concrètement, vous allez laisser l’argent dans votre caisse de pension, et donc garder vos prestations de prévoyances, et un prêt hypothécaire sera crée afin de garantir la valeur de votre avoir. C’est assez complexe à expliquer dans les détails, et cette solution n’est pas adaptée pour tout le monde. Vous pouvez sans autre vous renseigner sur cette alternative auprès de votre conseiller.

• Et qu’en est-il du 3ème pilier?

Il existe plusieurs types de 3^ème pilier. Le 3^ème pilier bancaire ou assurance par exemple. Là encore, ce serait assez long de vous exposer les avantages et inconvénients pour chaque type, mais ce qu’il faut retenir, c’est que le troisième pilier est considéré comme du cash. Vous pouvez donc l’utiliser entièrement pour financer vos fonds-propres.

• Si l’on arrive pas à réunir les 20% de fonds propre avec ses 2ème et 3ème piliers, quelles sont les autres solutions qui existent ?

Vous avez la donation de la part de la famille. Il faut savoir que vous pouvez recevoir jusqu’à 50’000 CHF sans payer d’impôt. Pour autant vous soyez dans la ligne descendante directe de votre donateur.

Vous avez également le prêt, que ce soit de la part de la famille ou d’un proche. C’est important que celui-ci soit sans intérêt ni amortissement pour qu’il soit considéré comme fonds propres. Dans le cas contraire, ça entrera dans le calcul des charges théoriques, mais ça j’y reviendrai plus tard.

D’autres solutions existent en fonction de la situation de l’acheteur… De son patrimoine immobilier… Sa fortune et autres placements… Mais c’est à étudier au cas par cas.

• D’accord, ça parait assez clair vis-à-vis de ces fonds propres que l’on doit donc mettre à hauteur de 20%. Qu’en est-il de la dette ? Comment est-ce qu’elle se rembourse et en combien de temps ? 

Comme on l’a vu, lors d’une acquisition standard, nous allons financer notre bien à hauteur de 20% et donc créer une dette hypothécaire à hauteur de 80%. Le montant de la dette se sépare en deux rangs, le premier rang et le deuxième rang. Ce découpage permet aux banques de mieux répartir les risques. En cas de défaut de paiement et de liquidation du bien immobilier, les créances de premier rang sont les premières à être honorées. Les intérêts du deuxième rang sont donc plus élevés car plus risqués.

Concrètement, le premier rang représente environ 65% de la valeur du bien, soit les deux tiers. Celui-ci n’a pas d’obligation de remboursement. Le deuxième rang représente le solde, soit environ 15%, et celui-ci doit être remboursé sur 15 ans, ou au plus tard à l’âge de la retraite.

Dans la pratique, de plus en plus, les banques tendent à simplifier le système d’hypothèques de premier et deuxième rang, et adoptent un taux d’intérêt uniforme.

• Vous avez mentionné de l’âge de la retraite… Est-ce qu’on pourrait envisager faire un emprunt si nous sommes retraité ?

Contrairement aux croyances, oui, vous pouvez effectivement faire un emprunt si vous êtes à la retraite. Ca va dépendre du montant que vous souhaitez emprunter, qui ne devra de toute façon pas dépasser les 2/3 de la valeur du bien. Ca dépendra aussi et surtout de votre situation personnelle. J’entends par là vos rentes et autres revenus, qui vont être déterminant dans le calcul de la tenue des charges.

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