COMMENT FINANCER SON BIEN IMMOBILIER ? (PARTIE 4/4)

 

Un crédit hypothécaire, oui, mais à quels conditions? Quels sont les frais à payer? Quels sont les avantages à devenir propriétaire?

Découvrez ou redécouvrez l’interview du 06/09/18 dans l’émission « Tout s’explique » sur Radio Chablais, en compagnie de Pascal Rabl, directeur chez Blue Immobilier SA.

Le financement immobilier – Partie 4 / 4

Retranscription de l’interview

 

• On parlait tout à l’heure du choix de l’établissement de financement. Est-ce que si le crédit hypothécaire nous est refusé, ça vaut la peine d’aller voir la concurrence, ou la réponse sera forcément la même ? 

Oui bien-sûr que ça vaut la peine. L’avis d’une banque, n’est pas forcément unanime. Chacune a ses propres critères, calculs et mode d’évaluation du prix du bien. Pour vous donner quelques exemples, on parlait avant du taux d’intérêt théorique à 5%. Certains établissements le calculent à 4.5%, ou 4.75%. Certains se basent sur votre revenu annuel brut, d’autres se sur le revenu net… Avec ou sans les bonus, etc. Suivant comment, ça peut faire pencher la balance de votre côté. Il faudrait avoir au minimum 2-3 avis différents pour avoir une idée précise de la faisabilité d’une opération.

Après, il faut bien se rentre compte que même si certaines banques sont plus flexibles que d’autres au niveau de leurs calculs des charges théoriques, toutes ces mesures sont imposées par la FINMA, et on ne peut pas y déroger. Donc si votre situation financière est vraiment trop loin des conditions minimales requises, ça sert à rien d’aller faire les beaux yeux à votre meilleur amis banquier, il pourra malheureusement rien faire pour vous.

• Quels sont les frais annexes au crédit hypothécaire qui doivent être pris en compte ?

Les charges liées à votre crédit hypothécaire, on les a vu. Donc pour rappel, c’est les intérêts de la dette, et l’’amortissement de la dette. Maintenant, les frais qui sont indépendants au crédit, il y en a plusieurs. Vous avez les charges d’entretien. Si l’on est dans un appartement, il s’agira des charges PPE, et si vous habitez une maison, c’est tous les frais annexes utilisé pour la maintenir en bon état.

Vous avez l’impôt foncier. Celui-ci est calculé sur l’estimation fiscale de votre logement. Cet impôt varie selon les cantons, et même selon certaines villes. Pour vous donner quelques exemples… En Valais, c’est uniforme, on est à 1 pour mille dans sur le canton. En Vaud, ça dépend des villes mais on a un maximum de 1.5 pour mille.

Pour terminer, vous avez les autres charges usuelles, donc l’électricité, eau, internet, etc. Celles-ci sont identiques à une location.

• Quel est le bon moment pour commencer à anticiper ce genre de projet d’achat?

Il n’y a pas vraiment d’âge. Je dirai que le plus tôt possible sera le mieux… Il ne faut pas oublier que même si vous avez constitué de l’épargne et un 3^ème pilier, et qu’au final vous ne souhaitez pas acheter tout de suite, ou même plus du tout, cette épargne vous sera utile toute votre vie et jusqu’à l’âge de le retraite.

• Quels sont les avantages d’être propriétaire ? 

Au vu des taux hypothécaires historiquement bas, l’avantage principale quand même l’aspect financier. Dans une très grande majorité des cas, le total des charges de votre logement vous coûtera bien moins cher lorsque vous êtes propriétaires que votre loyer en tant que locataire.

Si vous possédez votre propre logement, vous êtes libre d’effectuer les travaux dans une large mesure. Tout cela sans avoir à demander l’autorisation à votre gérance. Vous pouvez aussi investir dans la rénovation de votre logement, et bénéficier de déductions fiscales.

• Est-ce qu’il y a des choses fondamentales à savoir avant de se lancer dans un achat immobilier?

Il faut se souvenir que la vie amène des évolutions. Un bien qui correspond à vos critères d’aujourd’hui, ne correspondra peut-être pas à vos critères dans 10 ans. On peut citer par exemple un changement de lieu de travail… Un divorce… Des enfants… Etc.

Certains aspects sont difficilement prévisibles, comme le divorce par exemple Pour d’autres, c’est important d’y réfléchir avant. Si vous envisagez de faire un enfant, on va éviter de choisir un petit appartement car ça pourrait vite devenir problématique.

• Qu’est-ce que vous donneriez comme conseils aux personnes qui nous écoutent et qui hésite à se lancer dans un achat immobilier ?

Lorsqu’on est jeune, on ne pense pas trop à notre avenir. Commencer à épargner dès que vous rentrer dans la vie active. Cela vous aidera le jour où vous vous décidez à acheter, et vous pourrez également bénéficier de déductions fiscales.

Evitez les crédits privés… Crédits à la consommation… Leasings et autres. Je l’ai pas mentionné tout à l’heure, mais il faut savoir que toutes ces charges annexes viennent s’ajouter au calcul de votre tenue des charges. Ca aura donc pour effet d’augmenter le salaire minimum nécessaire pour l’acquisition d’un bien immobilier.

C’est difficile parier sur l’avenir, et je ne suis pas devin. Je pense que vu les taux hypothécaires historiquement bas, c’est un très bon moment pour investir dans un achat immobilier. Si vous souhaitez sécuriser votre financement, vous pouvez toujours opter pour une tranche bloquée sur une longue durée. Cela vous permettra de contrôler vos coûts. Vous pouvez aussi opter pour une tranche variable à très court terme. Cela vous permettra d’obtenir des taux d’intérêts quasiment nuls.

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