CROWDFUNDING IMMOBILIER: COMMENT CA MARCHE?

Crowdfunding immobilier

Retranscription de l’interview

 

Que signifie le mot crowdfunfing ?

Le crowdfunding, c’est  un mot anglais, qui se traduit par « financement participatif ». Concrètement, cela signifie que plusieurs personnes sont amenées à récolter des fonds, afin de participer et financer un projet. C’est une pratique qui est à la mode depuis plusieurs années dans de nombreux domaines, mais qui en est à ses débuts sur le marcher de l’immobilier.

Pour ce qui concerne le crowdfunding immobilier, c’est le fait qu’un grand nombre de personnes achètent un immeuble. Cela facilite beaucoup de choses, notamment les exigences en fonds-propres. Bien entendu, le but final étant de générer du rendement, et donc de fructifier son investissement.

On pourrait donc comparer cette pratique à un investissement en bourse ?

Oui et non… Ce n’est pas exactement la même chose. Certes, vous achetez un produit financier qui devrait vous apporter un revenu, comparable à des dividendes si l’on parle de la bourse. Cela dit, vous achetez quand même un immeuble. Même si vous n’en êtes pas propriétaire à 100%, c’est tout de même un certain pourcentage d’un objet physique que vous détenez. Dans la bourse, certains produits sont spéculatifs et ne reposent pas forcément sur quelque chose de concret.

Quels sont les avantages du crowdfunding immobilier, comparé à un investissement traditionnel dans l’immobilier ?

L’avantage principal est que vous avez besoin de très peu de fonds propres. Quelques milliers de francs suffisent pour acheter de l’immobilier lors d’un financement participatif. Si l’on achetait avec une méthode classique, c’est-à-dire en se faisant financer par un établissement de financement, il faudrait un apport en fonds propre de minimum 20% à 30%. Cela représente des sommes considérables, pas à la portée de toute les bourses. De plus, lors d’un achat immobilier classique, il vous faudra également avoir une situation stable avec un bon revenu pour que l’on vous octroie un crédit. Cela n’est pas forcément nécessaire avec cette solution.

Les risques sont plus limités également lors d’un achat immobilier en financement participatif. En effet, si vous achetez un appartement en PPE, si votre locataire ne paie plus le loyer, alors vous vous retrouverez très embêté car les procédures juridiques peuvent prendre des mois, voir des années. Cela représente donc un risque considérable, car vous vous retrouverez sans encaissement, mais avec des charges réelles à payer. Lors d’un achat participatif, vous allez généralement acquérir des immeubles avec suffisamment de lots pour couvrir ce risque. Par exemple, s’il y a 20 appartements, et qu’un locataire qui ne paie pas son loyer, vous avez quand même les 19 autres loyers qui couvrent les charges.

Combien de personnes peuvent acquérir un même bien immobilier ?

Ca dépend de la taille de l’immeuble, et du montant minimum d’investissement, mais vous pouvez tout à fait avoir plusieurs dizaines de propriétaires pour des petits immeubles de quelques appartements seulement. Il y a plusieurs sociétés qui se partagent le marché en Suisse, et chacune d’entre elle à sa propre politique, notamment vis-à-vis des fonds propres minimums exigés.

C’est donc des sociétés qui proposent ce service. Concrètement, cela signifie que vous achetez une part de société ? Ou un pourcentage d’immeuble ?

Ce sont des sociétés qui s’occupent de tout le côté administratif et juridique de l’achat, mais c’est l’acheteur final qui sera propriétaire d’un certain pourcentage de l’immeuble. Il n’y a donc pas le risque que la société fasse faillite, et que vous perdiez l’entier de votre investissement. Vous serrez toujours inscrit en tant que propriétaire.

Je rebondis donc sur une autre question. On sait que l’achat immobilier doit se faire sous la forme authentique, c’est-à-dire devant le notaire. Comment procéder lors d’un achat immobilier en crowdfunding ?

Les sociétés qui gèrent le processus d’acquisition vont vous demander de signer une procuration, afin qu’ils puissent eux-même signer la vente de l’immeuble. Cela vous évitera d’aller chez le notaire, et que celui-ci enchaîne 50 RDV à la suite, ce qui ne serait pas possible techniquement.

Qui s’occupe ensuite de la gestion de l’immeuble ? De l’encaissement des loyers, etc ?

L’administration de l’immeuble, ainsi que des locataires est effectuée par des régies immobilières, et des entreprises spécialisées. En fait, en tant qu’investisseur, vous n’avez rien à faire. Tout ce qui est encaissement des loyers, entretien d’immeuble, gestion des litiges, administration générale, etc… Tout cela est effectué par des professionnels, qui se chargeront de reverser le solde de gérance aux investisseurs, généralement pour chaque trimestre.

Lors d’un achat immobilier en investissement participatif, est-il possible de faire appel à une banque pour financer un une partie du prix ?

Oui tout à fait, et cela est généralement proposé afin d’optimiser les rendements sur fonds propres, et de profiter des taux hypothécaires historiquement bas. Cela dit, le taux d’endettement ne dépasse généralement pas le 60% de la valeur du bien immobilier. Cela dans le but qu’il puisse être autoporteur. C’est-à-dire que le montant des loyers puisse couvrir tous les frais, y compris les frais hypothécaires.

Est-ce que n’importe qui peut acquérir un immeuble en financement participatif ?

Non, les achats immobiliers, même si ils se font sous la forme d’un crowdfunfing immobilier, sont soumis à la LFAIE. Pour rappel, la LFAIE, c’est la Loi fédérale sur l’acquisition d’immeubles par des personnes à l’étranger, qui est une lois qui vise à préserver l’emprise étrangère sur l’immobilier résidentiel en Suisse. Concrètement, il n’est pas possible pour tous les étrangers d’acheter de l’immobilier d’investissement. Cela dépend de leurs permis de séjour, et de leurs pays d’origines.

Qu’est ce que la LFAIE? retrouvez notre chronique à ce sujet ICI.

Est-il possible de revendre ses parts ?

Oui, si vous souhaitez dégager des liquidités, il vous est possible de revendre vos parts à tout moment.

Quels sont les rendements auxquels nous pouvons nous attendre lors d’un achat immobilier en financement participatif ?

De manière générale, les rendements sur fonds propres qui sont indiqués par les sociétés tournent autour de 5% à 6%. Cela dit, il faut bien comprendre qu’il s’agit d’un rendement sur fonds propres, à ne pas confondre avec un rendement but. Avant d’acheter un bien, que ce soit via un crowfounding immobilier, ou de manière générale, il convient d’analyser soigneusement les chiffres, afin de vérifier que l’investissement soit réellement intéressant. Idéalement il faudrait analyser l’âge de l’immeuble… L’emplacement géographique… Dans quelle tranche se trouve les loyers actuels… L’état général de l’immeuble… Le taux de vacance de la région, Etc…

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