Location-vente
Retranscription de l’interview
Quel est le concept général de la location-vente ?
La location-vente, comme son nom l’indique, c’est le fait de louer un appartement ou une maison pendant quelques années, pour ensuite l’acheter. Concrètement, un certain pourcentage du montant de la location va aller dans une sorte de cagnotte. Vous pourrez ensuite l’utiliser pour compléter vos fonds propres si l’achat se confirme. Cette solution permet à certaines personnes qui travaillent et qui ont un revenu confortable, mais pas forcement beaucoup de fonds propres, de quand même pouvoir acquérir un bien immobilier. Je pense notamment aux jeunes personnes.
Quelle est la durée standard d’une location-vente ? Et quel est le pourcentage qui est généralement utilisé pour alimenter la cagnotte des fonds propres ?
En fait, il s’agit d’un contrat de droit privé, passé entre un acheteur et un vendeur. Il n’y a donc pas vraiment de barème à respecter. Cela dit, en règle générale, la durée de la location se fait entre 3 à 5 ans. Concernant le pourcentage qui sera récupéré par le locataire en cas d’achat, il tourne aux alentours de 60% du loyer net. Le reste étant gardé par le propriétaire. Ce qu’il faut bien retenir de la location-vente, c’est qu’il s’agit d’une aide pour accéder à la propriété, mais ce n’est pas une solution miracle. En effet, même si on part sur une location de 5 ans, le délai sera trop court pour constituer l’ensemble des fonds propres nécessaires.
Pouvez-vous nous rappeler quels sont les fonds propres minimums demandés par les établissements de financement pour une acquisition immobilière ?
20% du prix de vente au minimum pour votre résidence principale. Il il faudra encore ajouter à cela les frais d’acquisitions, qui sont de l’ordre de 3% sur Valais et 5% sur Vaud.
La location-vente n’est pas une solution miracle, vous l’avez dit… Combien peut-on espérer mettre de côté concrètement, en termes de fonds propres ? Avez-vous un exemple à nous donner ?
Ca va vraiment dépendre des conditions qui sont offertes par le promoteur, en termes de ristourne sur les loyers versés, et la durée de location. Mais pour vous donner un exemple concret, j’ai repris les chiffres qui correspondent à une promotion que nous commercialisons actuellement sur la commune de Sion. La durée du contrat de bail est de 5 ans, et le pourcentage récupéré par le locataire est de 60%.
L’appartement est au prix de 350’000 CHF, et le loyer net est de 1300 CHF. Après 5 ans, vous aurez payé 78’000 CHF de loyer, dont vous récupérerez le 60%, c’est-à-dire 46’800 CHF. Je le répète, les fonds propres exigés par les établissements de financement sont de 20%. Donc pour cet exemple, cela représenterait 70’000 CHF. Déduit de ce que vous aurez pu épargner, il ne vous resterait plus que 23’200 CHF à rajouter. Donc concrètement, avec cet exemple, vous auriez pu mettre de coté quasiment les 2/3 des fonds propres en 5 ans, ce qui n’est pas négligeable.
Cette solution de location-vente semble intéressante sur le papier. Est-ce que c’est courant comme pratique ?
Non, c’est plutôt rare. En fait, ce n’est proposé que sur les biens immobiliers neufs, dans certaines promotions immobilières. Il faut aussi dire qu’il faut avoir les reins assez solides pour proposer cela aux clients, donc c’est souvent les très grosses sociétés qui peuvent se le permettre.
Qu’est-ce qui poussent les promoteurs à proposer de la location-vente sur certaines de leurs promotions ?
Ca permet d’offrir la possibilité à des jeunes personnes de devenir propriétaire. Cela n’est pas pas forcement évident pour eux, notamment avec les fonds propres exigés. De plus, cela permet également aux promoteurs de se différencier de la concurrence sur certaines villes où le taux de vacance est élevé, c’est-à-dire où il y a beaucoup de logements en vente. Ça permet donc de rendre les appartements plus attractifs, et donc de les vendre plus rapidement.
Comment réagissent les établissements de financement avec ce système ?
En fait, vous n’avez même pas besoin d’aller voir une banque, dans la mesure où il s’agit simplement d’un contrat de bail, et d’une promesse de vente. Le promoteur va simplement s’assurer de votre bonne solvabilité, et exiger les documents usuels à une demande de location standard. C’est-à-dire les dernières fiches de salaire, une attestation de non poursuite, etc.
Est-ce que l’acheteur peut se rétracter ? Si oui, quel est l’incidence ?
Oui, il peut se rétracter s’il le souhaite. L’incidence serait que les frais d’acte concernant la promesse de vente auraient été dépensés pour rien finalement.
Est-ce que le prix final est différent, entre un achat classique et un achat en location-vente ?
Ca dépendra des promoteurs, mais il est possible qu’en cas de location-vente, le prix de vente final soit légèrement supérieur. Mais si c’est le cas, la différence n’est pas énorme.
Est-ce que ce système est possible si l’achat a pour but un placement immobilier, et qu’on ne souhaite pas habiter l’appartement ?
Non, le système de location-vente est prévu uniquement pour que les clients vivent eux-mêmes dans le logement, et il n’est généralement même pas autorisé de sous-louer pendant cette période.
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Interview réalisée par Radio Chablais, en compagnie de:
Rabl Pascal
Directeur chez Blue Immobilier SA