COMMENT VENDRE SON BIEN IMMOBILIER ? (PARTIE 1/4)

 

Estimation immobilière

Retranscription de l’interview

 

Lorsque l’on est locataire, si on veut quitter son appartement, c’est plutôt simple… En revanche, lorsque l’on est propriétaire, c’est plus compliqué… Quelle est la première chose à faire lorsque l’on souhaite vendre son bien immobilier?

Effectivement, la démarche à effectuer est différente que lorsqu’on est locataire. Comme pour l’acquisition d’un bien immobilier qui représente souvent l’achat d’une vie, la vente représente elle aussi des sommes conséquentes, et donc des engagements financiers importants.

Pour commencer, je dirai qu’il faudrait déjà être au clair avec soi-même. C’est à dire se préparer à l’idée que vous allez vendre. Enlever tout l’aspect émotionnel qui serait lié à votre propriété, surtout s’il s’agit de votre logement familial dans lequel vous avez vécu toute votre vie.

Il faut également comprendre que le processus de vente prend du temps. Vous devez donc vous y prendre à l’avance pour ne pas être trop pressé.

On devrait savoir; Pourquoi est-ce que l’on vend? A quel prix? Qu’est ce que l’on fera par la suite au niveau de notre situation personnelle? Est-ce qu’on rachète, ou est-ce qu’on devient locataire? Il faudrait avoir une vision d’ensemble, et pouvoir répondre à toutes ces questions.

Vous avez mentionné le prix, comment est-ce qu’on le définit? Est-ce qu’on peut le définir sois-même ou doit-on faire une estimation par un professionnel ?

Vous devriez toujours faire appel à un professionnel pour définir une estimation précise de votre bien. Une véritable estimation immobilière prend du temps, et nécessite des connaissances techniques et juridiques poussées.

Beaucoup de particuliers sont tentés de le faire eux-mêmes, avec une méthode « comparative »… Donc on va sur des sites Internet… On consulte les annonces immobilières… On regarde le prix du mètre carré… Nous faisons une moyenne… Et hop on obtient notre prix de vente comme par magie.

Il faut bien comprendre qu’il y a plusieurs types d’objets, et donc plusieurs méthodes de calcul. On n’estime pas de la même manière un appartement, une maison, un terrain, un local commercial ou encore des biens de rendements.

Je ne vais pas détailler tous les procédés d’évaluations, mais, même si on utilise l’évaluation dite hédoniste… C’est donc c’est celle qui s’appuie sur le prix de vente de biens comparables qui ont récemment été vendus, il faut savoir qu’il y a une différence entre les prix de vente affichés sur Internet, ou dans les vitrines des agences, et la réalité. L’écart entre les prix de ventes effectifs qui sont signés chez les notaires, et les prix affichés, est souvent conséquent. En effet il est parfois même de plus de 20%. Cet aspect-là, les propriétaires ne le savent pas forcement.

Sans compter qu’il y a de nombreux critères qui ne figurent pas dans les annonces. Par exemple; l’année de construction… L’état général du bâtiment… La tenue des comptes s’il s’agit d’une PPE… La localisation au sein même de la ville ou du village, qui fait également varier les prix (toutes les rues n’ont pas la même quotte)… Le détail des m2… Quelles normes sont utilisées, etc.

On avait vu lors de notre émission le mois passé que les banques ne finançaient plus lorsque le prix de vente était surévalué. Donc c’est vraiment important d’avoir un prix de vente correct.

Il existe parfois des sites Internet qui proposent des évaluations gratuites en ligne, est-ce que c’est fiable?

Pas vraiment. Cela peut vous donner une fourchette de prix. Et encore, ça dépend du type de bien. Ces estimations sont basées sur quelques détails techniques, mais ça ne remplacera jamais une vraie estimation immobilière qui prendra en compte toutes les caractéristiques propres à votre bien. Ces sites sont souvent des attrapes-nigauds, qui souhaitent récupérer un maximum de données sur les clients.

Concernant la vente à proprement parler, on pourrait essayer de le faire soi-même et ainsi économiser les frais de vente d’un courtier en immobilier ?

Il y a beaucoup de propriétaires qui essaient de vendre eux-mêmes leurs biens. Cependant, il faut s’avoir qu’une vente ne se fait pas du jour au lendemain. Le simple fait de mettre une annonce, avec un prix bien souvent faussé qui plus est, ça ne suffit pas. Les seuls contacts que vous aurez seront bien souvent ceux des courtiers justement. Croyez-moi, si c’était facile, tout le monde le ferait soi-même, mais ce n’est pas le cas.

Quel est le rôle du courtier en immobilier? C’est lui qui organise les visites et qui règle toute la paperasse ?

Ce que vous dites est un résumé du résumé. Les tâches du courtier en immobilier sont multiples et variées. Chaque propriété possède ses propres caractéristiques et doit dans tous les cas être étudiée au cas par cas. Mais dans les grandes lignes, voici quelques tâches:

– Pour commencer, nous allons faire connaissance avec notre mandant. Connaître ses souhaits. Ce qu’il compte faire par la suite. Mais également prendre connaissance du bien-fonds, donc de votre logement. Réunir tous les documents nécessaires; Registre foncier, informations techniques, détail des travaux, etc.

– L’estimation de la valeur vénale de votre propriété. Celle-ci sera effectuée selon des méthodes précises et adaptées.

– Définition d’une stratégie de mise en valeur de votre bien, ainsi qu’une stratégie de commercialisation.

– Une fois que celle-ci est définie, nous nous chargerons de mettre en place le processus de vente, afin de trouver des clients intéressés.

– Nous effectuerons les visites. Analyse de solvabilité des clients et de leurs attentes, négociations.

– Lorsqu’un accord est trouvé, nous nous occuperons de toutes les démarches auprès du notaire.

– Nous planifions également avec vous les solutions pour votre futur. Où allez-vous habiter? Quels sont les impôts que vous allez payer?

Cette liste est non exhaustive. Il faut voir votre courtier immobilier comme un couteau Suisse. C’est-à-dire qu’il doit pouvoir s’adapter à chaque situation, et répondre à toutes vos demandes.

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