COMMENT VENDRE SON BIEN IMMOBILIER ? (PARTIE 2/4)

 

Courtier en immobilier

Retranscription de l’interview

 

Nous parlions avant des services que proposaient un courtier en immobilier. Comment est-ce que nous devons le choisir?

C’est une très bonne question qui me permet d’ouvrir une petite parenthèse. Il faut savoir qu’en Suisse, le terme de « courtier en immobilier » n’est pas protégé, contrairement à avocat ou docteur, par exemple.

Cela signifie que n’importe qui peut se prétendre courtier en immobilier du jour au lendemain, sans aucune expérience ou formation. Il y a donc sur le marché beaucoup de courtiers improvisés, qui ont des méthodes de travail parfois assez discutables, et qui péjorent notre branche. Il faut être prudent vis-à-vis des contacts que vous pourriez avoir.

Mais pour répondre à votre question, je dirai qu’il faut faire preuve d’un peu d’analyse et de bon sens. Vous pouvez jauger l’expérience de votre interlocuteur en lui posant quelques questions techniques par exemple. Lui demander quels sont ses formations… Quels sont ses méthodes de travail, etc. Vous pouvez également consulter son site internet, voir s’il y a des recommandations ou autres. De manière générale, et c’est assez connu, le bouche à oreille est la meilleure des publicités. En effet, les courtiers en herbe ne perdurent jamais très longtemps de toute manière.

Une méthode assez simple pour différencier le professionnel à l’amateur est lorsque vous abordez la question du prix de vente. Si la première chose que le vendeur vous demande, c’est « quel est le prix que vous souhaitez? »… Ce n’est pas très sérieux… Lui est sensé être spécialiste, pas vous. Une personne qualifiée procédera à une estimation de votre propriété, et une fois cette étape effectuée, reviendra vous voir avec un rapport détaillé, afin de discuter des stratégies de commercialisations.

Je reviens encore sur l’estimation, mais c’est un point très important. Je vous pose une question. Si vous voulez vendre votre appartement, qui à une valeur vénale de 600’000 CHF, deux vendeurs viennent vous voir… L’un vous dit que votre appartement à une valeur de 600’000 CHF, et l’autre vous dit que celui-ci à une valeur de 700’000 CHF. Qu’est-ce que vous préférez entendre?

Je suppose 700’000 CHF…

Effectivement, et ça parait parfaitement normal pour un propriétaire de vouloir en tirer un prix maximum. Cependant, le courtier en immobilier amateur a tendance à surévaluer le prix de vente afin de faire « plaisir » au vendeur et donc de signer un mandat de vente. Mais au final, c’est contre productif car votre bien ne se vendra pas, il perdra de sa valeur et vous allez perdre du temps.

Il y en a aussi certains qui travaillent avec des taux de commissions très bas. Comme on dit, le bon marché coûte souvent trop cher, et bien souvent, la qualité de travail n’est pas au rendez-vous.

Pour faire un résumé de tout cela, je dirai qu’il faut faire preuve d’un peu de bon sens et d’esprit d’analyse pour voir le sérieux de votre interlocuteur.

Est-ce qu’il y a des avantages à travailler en exclusivité avec une seule agence?

Oui, l’avantage principal est que vous n’avez qu’un seul interlocuteur qui se chargera de faire toutes les démarches pour vous. Comme il sera votre seul vendeur, il aura tendance à investir plus de temps dans la recherche de clients, mais également plus de frais dans la publicité.

Il y a une croyance qui dit que plus on travaille avec un nombre élevé d’agence immobilière, plus on augmente les chances de vendre. C’est complètement faux. Pire encore, c’est même l’effet contraire. Une sur publication des annonces a pour effet que l’on pense que l’objet est difficile à vendre.

Sans compter que comme vous avez plusieurs interlocuteurs, il est plus difficile de vérifier les informations qui circulent sur votre bien.

Le vendeur pourrait aussi nous conseiller sur l’état de notre bien, des choses éventuellement à modifier ou auxquelles on n’aurait pas pensé ?

Oui bien-sûr. Le courtier en immobilier possède un avis neutre, car il n’a pas d’attachement émotionnel avec votre logement. Petite anecdote, lorsqu’on est en entretien d’embauche… Il y a souvent une question que l’on redoute… « Pouvez-vous me donner 3 qualités et 3 défauts »… Les qualités, c’est assez facile normalement… Mais trouver ses 3 défauts de manière objective, c’est souvent plus compliqué.

C’est la même chose pour un bien immobilier, on y est attaché donc c’est compliqué d’admettre ce qui ne convient pas. Par ailleurs, nous avons l’expérience de la vente, donc nous savons ce qui plait et ce qui ne plait pas, les tendances, et autres.

Comment est-ce que l’on peut contrôler que l’acheteur ait les fonds nécessaires pour acquérir notre maison ou appartement ?

On ne peut pas vraiment contrôler. Nous faisons des visites tous les jours donc on ne peut pas exiger de chaque client qu’il nous transmette sa déclaration d’impôt avant chaque visite. Ca n’aurait aucun sens. Personnellement, après chaque visite, je demande aux acquéreurs s’ils sont au point avec leur financement. Si ce n’est pas tout à fait le cas, je leur explique comment ça se passe.

Est-ce que l’on pourrait vendre notre bien immobilier à qui l’on veut? Même si l’acheteur et étranger ou habite dans un autre pays ?

Non, la LFAIE est très clair et on ne peut pas faire n’importe quoi.

LFAIE? Qu’est-ce que c’est?

L’acronyme signifie « Loi Fédérale sur l’Acquisition d’Immeubles par des personnes à l’Etranger ».En fait, la LFAIE limite l’acquisition d’immeubles par des personnes à l’étranger dans le but de prévenir l’emprise étrangère sur le sol Suisse.

Sans aller trop dans les détails de cette lois, parce qu’elle est assez est complexe, voici quelques points qu’il faut retenir :

– Pour tout ce qui est commercial, il n’y a aucune restriction.

– Les Suisses et les bénéficiaires d’un permis C jouissent des mêmes droits, et peuvent tout acquérir, à l’exception des terrains agricoles qui nécessitent des conditions spéciales.

– Pour un bien immobilier à usage personnel, ça dépendra de votre pays d’origine ainsi que du type de votre autorisation de séjour.

Donc non, on ne peut pas vendre son bien à tout le monde.

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Lorsque l’on veut vendre son bien immobilier, il faut évidemment mettre des annonces. Un point important dans une annonce, ce sont les photos. Est-ce qu’il y a des choix importants à faire à ce niveau-là ? 

Effectivement, l’acquéreur potentiel passe une grande partie du temps à consulter les photos, c’est ce qui met l’eau à la bouche. C’est donc très important que celles-ci soient faites par un professionnel.

On parlait tout à l’heure du choix d’un courtier en immobilier. Les services qu’il propose devraient faire partie de votre analyse. Il y a beaucoup de façon de mettre en valeur votre bien. Les photos professionnelles en font partie, la visite virtuelle est également un bon moyen d’attirer des acquéreurs.

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