ACHETER OU LOUER ? QUELS SONT LES AVANTAGES ET LES INCONVÉNIENTS ?

 

Acheter ou louer?

Retranscription de l’interview

 

Alors… Acheter ou louer? Qu’est ce qui est le mieux ?

Acheter ou louer, c’est une question éternelle… Elle peut paraître simple, mais la réponse n’est pas si évidente et elle dépendra vraiment de plusieurs facteurs.

Déjà pour commencer, on va voir en terme de prix de reviens, ce que cela représente concrètement comme coûts. Je précise une chose, quand je parle de prix de reviens, c’est ce que nous allons payer chaque mois si nous sommes propriétaires, et si nous sommes locataires, pour un logement identique..

Il est vrai que le porte monnaie, c’est souvent le critère que les gens regardent en premier !

Oui effectivement ! Alors pour la vente, prenons l’exemple d’un appartement à 500’000 CHF. Dans la pratique, si vous souhaitez l’acquérir, vous devrez mettre 20% de fonds propres, soit 100’000 CHF, et donc faire un emprunt auprès d’un établissement de financement à hauteur de 400’000 CHF. Les frais que vous allez devoir assumer seront l’amortissement de votre dette, les intérêts de votre dette, ainsi que les frais de PPE.

L’amortissement correspond à 1% de la dette, donc 4000 CHF par année. Le taux d’intérêt dépendra de la durée et de la qualité de votre dossier auprès de l’établissement de financement, mais prenons également 1%, qui dans les fait, correspond à ce que vous pourriez obtenir si vous emprunter sur 5 ans. Donc ça fait également 4000 CHF par année. Et on termine avec les frais de la PPE, 300CHF par mois, soit 3600 CHF par année. Ca nous donnerait un total annuel de 11’600 CHF, donc un prix de reviens effectif de 965 CHF par mois.

Et si ce même appartement était à la location, quel serait le loyer ?

Avec les rendements usuels, on pourrait estimer un loyer mensuel entre 1700CHF à 2000 CHF, charges comprises.

Ha oui effectivement c’est quasiment du simple au double !

Oui, si l’on regarde uniquement ce qui sort de votre porte monnaie chaque mois, on est effectivement largement gagnant à être propriétaire. Après l’analyse ne doit pas être aussi simpliste que ça, car vous avez les fonds propres à sortir, les frais d’acquisition, et même, encore faut-il que vous ayez un revenu suffisant pour que votre banque vous finance. En effet, leurs calculs ne sont pas les mêmes pour juger de votre solvabilité, mais ça, c’est un autre débat.

Ca parait clair pour ce qui concerne l’aspect « prix de reviens ». Mais il y a des avantages aussi à être locataire, notamment vis-à-vis de la flexibilité ?

Effectivement, je pense que c’est vraiment le mot juste… La flexibilité… De manière générale, lorsqu’on déménage, c’est rarement par plaisir et ce que l’on souhaite c’est quand-même de rester chez soi le plus longtemps possible. Mais il faut se souvenir que la vie apporte son lot de surprises. Changement de lieux de travail, famille qui s’agrandit, problème de voisinage, logement que ne nous convient plus, etc.

Lorsque vous êtes locataires, c’est très facile de résilier un contrat de bail, il suffit de respecter les délais du contrat ou de proposer un autre locataire solvable qui reprendrait le bail aux mêmes conditions, et vous pouvez vous en aller. Si vous achetez votre logement, partir vous sera plus compliqué, car on ne peut pas résilier un contrat hypothécaire aussi facilement sans payer de pénalités qui sont très coûteuses. Donc oui, la flexibilité, c’est vraiment un avantage pour la location.

Et pour ce qui concerne l’entretien, quelles sont les différences ? Par exemple je ne sais pas… Si votre chaudière casse et qu’il faut la changer entièrement ?

En fait, dans le cas où vous êtes propriétaires de votre logement, si je reprends l’exemple de la chaudière qui casse, c’est à vous de payer. Si c’est un appartement en PPE, il y a normalement un fonds de rénovation qui est constitué pour cela, ce qui limite les coûts. Cela dit, si ce n’est pas le cas, il vous faudra effectivement passer à la caisse. Si vous êtes locataire, ce n’est pas à vous d’assumer ces coûts, donc pas de mauvaises surprises. Mais je dirai que c’est surtout un questionnement qu’il faut avoir si vous envisagez d’acheter un immeuble ancien. Etre bien attentif au fonds de rénovation afin d’éviter les surprises. Mais normalement, si l’immeuble est bien géré financièrement, vous ne devriez pas avoir ce genre de soucis.

En terme de fiscalité, est-ce que ça change quelque-chose, que l’on soit locataire ou propriétaire ?

Oui ! Si vous êtes propriétaires, vous aurez un impôt foncier à payer. Celui-ci est perçu chaque année, et est variable d’un canton à un autre. C’est un montant en « pour mille », qui est basé sur l’estimation fiscale de votre logement. Pour info,  l’estimation fiscale est indiquée sur l’extrait de registre foncier de votre bien-fonds, et correspond très souvent à une valeur inférieure à la valeur réelle de votre logement.

Sur Valais, le taux d’imposition est à 1 pour mille. Sur Vaud, ça varie selon les communes pour atteindre un maximum de 1.5 pour mille. C’est des pour mille, à ne pas confondre avec pour-cent. Donc finalement, ce n’est pas très élevé, si l’on reprenait l’exemple que j’ai donné tout à l’heure, on serait à quelques centaines de francs par année tout au plus.

L’autre aspect fiscal qui différencie la location de la vente se situe vis-à-vis de votre déclaration d’impôt. Lorsque vous êtes locataires, vous pouvez généralement déduire votre loyer, où du moins une partie. Cela dépend aussi de vos revenus.

Lorsque vous êtes propriétaire, vous ne pourrez pas déduire votre loyer, puisque vous n’en payez pas, mais vous pourrez déduire entièrement les intérêts de liés à votre hypothèque, ainsi que vos frais d’entretien d’immeuble. Vous pouvez choisir un forfait, ou les frais effectifs, selon ce qui est le plus avantageux pour vous. Le montant de votre dette vient réduire votre fortune, tandis que la valeur fiscale s’y ajoute. Et un point important également lorsque vous êtes propriétaires. Vos revenus qui augmentent vis-à-vis des impôts !

Ha bon, comment ça ?

En fait, un propriétaire voit son revenu imposable augmenter, via le mécanisme de la valeur locative. Celle-ci calcule combien il pourrait gagner en louant son logement. Cela dit, en pratique, la valeur locative est souvent bien inférieure à la valeur réelle du marché pour un bien similaire.

Donc malgré tout cela, ça reste quand même plus intéressant financièrement d’être propriétaire ?

Oui ! Clairement ! Avec les taux d’hypothécaires actuels aussi bas, si vous avez la possibilité d’être propriétaire, c’est vraiment avantageux !

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