COMMENT CALCULER LA SURFACE DE VENTE DE VOTRE LOGEMENT ?

Surface de vente

 

Retranscription de l’interview

 

Pourquoi faire cette distinction entre la surface de location et la surface de vente ? Le calcul n’est pas le même ?

Non effectivement, nous allons voir au cours de cette émission que le calcul d’une surface locative n’est pas le même que celui qui est effectué pour une surface de vente. Et mieux encore. Pour rajouter un peu de piquant, il y a même des différences cantonales entre les méthodes de calculs. Mais c’est surtout au niveau des surfaces de vente que c’est assez complexe.

Je trouvai assez pertinent que l’on parle de ce sujet aujourd’hui, parce qu’étant moi-même à la recherche d’un bien, j’ai observé beaucoup de disparité vis-à-vis du calcul des surfaces de vente entre les différentes annonces immobilières. Donc, pour Monsieur ou Madame tout le monde, ce n’est pas forcément évident à déchiffrer.

Alors pour commencer, qu’est-ce qu’on entend exactement par surface ?

C’est très bien d’éclaircir ça maintenant, comme ça, ça nous permettra de mieux visualiser par la suite.

Donc en premier lieu, vous avez la « surface nette habitable ». Elle est parfois aussi appelée « surface balayable ». Comme l’expression le suggère, c’est la surface sur lequel on peut balayer facilement. Après, l’expression n’est pas tout à fait correcte parce qu’en réalité, on ne peut pas balayer à l’intérieur de nos blocs de cuisines, et pourtant ceux-ci font bel et bien partie de la « surface nette habitable ». Mais pour résumer, la « Surface nette habitable », c’est la surface à l’intérieur des murs du logement en fait.

Après vous avez la « surface de construction intérieure ». Donc là, il s’agit de tout ce qui concerne les murs intérieurs, parois ou autre.

Il y a ensuite les « murs extérieurs et mitoyens ». Là, je pense que le nom est assez explicite. Donc on fait vraiment une distinction entre « Surface de construction intérieure » et « murs extérieurs et mitoyens », je vous expliquerai pourquoi après.

Et le dernier terme à comprendre, la « surface externe ». Celle-ci se compose des balcons, loggia, ou terrasses par exemple. Il y a des pondérations biens spécifiques pour chaque type.

Ca semble clair vis-à-vis de ces termes. Donc si l’on revient au calcul de la surface de vente, qu’est ce qu’on doit inclure.

Comme je vous l’ai expliqué, c’est un peu la jungle, et chacun fait à sa manière. Afin de limiter ce phénomène, le comité USPI Suisse a établit en août 2014, une sorte de guide, qui contient 4 pages, que vous pouvez d’ailleurs télécharger sur leur site Internet. Celui-ci se nomme « recommandations concernant un mode standard de calcul des surfaces ». En fait, ce guide explique de manière assez précise, selon les usages cantonaux, comment est-ce que l’on devrait faire pour calculer une surface de vente. Il y a même des schémas explicatifs pour ceux qui n’aiment pas trop la lecture.

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L’USPI, qu’est-ce que c’est ?

USPI, pour Union Suisse des Professionnels de l’Immobilier. En quelques mots, c’est une organisation faîtière romande des professionnels de l’immobilier. Elle se compose des associations cantonales de l’économie immobilière implantées dans les six cantons romands. Elle est le porte-parole de quelques centaines d’entreprises et de plusieurs milliers de professionnels de l’immobilier.

Et justement, l’USPI recommande l’adoption de ces nouvelles pratiques par le plus grand nombre afin de permettre d’accroître la transparence et conduire à une concurrence plus saine, dès lors qu’elle sera fondée sur des éléments comparables.

Parenthèse fermée, pour revenir au calcul de la surface de vente, selon ces recommandations USPI, elles sont différentes selon les cantons. Pour les cantons de Vaud, Fribourg et Neuchâtel, on va utiliser la « surface de vente nette ». En revanche, pour le canton du Valais, il est d’usage d’utiliser la « surface de vente brute ».

La « surface de vente nette », donc canton de Vaud, se compose de la « surface nette habitable », la « surface de construction intérieure », et la « surface externe ».

Et pour obtenir la « surface de vente brute », canton du Valais, vous devez encore ajouter les murs extérieurs et mitoyens. Voilà la petite subtilité cantonale.

En fait, si j’ai bien compris, ces recommandations USPI concernant les bases de calcul des surfaces servent à ce que tout le monde parle le même langage en quelque sorte c’est ça ?

Oui c’est exactement ça. Si on se met à la place d’un acheteur, l’un des critères principaux, c’est le prix. Et une manière simple de comparer les différents objets, c’est de calculer le prix au m2. Mais si la base de calcul n’est pas la même, un des vendeurs sera lésé dans l’histoire.

Je vous donne un exemple. Imaginons un appartement à 500’000 CHF. Celui-ci possède une surface habitable de 90m2, et un balcon de 20 m2, pondéré à moitié, donc 10m2, cela ferait une surface de vente totale de 100m2, soit 5000 CHF/m2. Si le vendeur se trompe, et qu’il ne pondère pas le balcon à moitié, l’appartement ferait théoriquement 110m2 et non plus 100m2. Donc environ 4550 CHF/m2 au lieu de 5000 CHF/m2. D’où la nécessité de bien comprendre et vérifier ces calculs de surfaces lorsque l’on fait des comparaisons.

Qu’en est-il pour un bien à louer ?

Lorsque l’on parle de location, on parlera toujours de « surface nette habitable ». Pour rappel, c’est la surface intérieure des murs. En aucun cas, on ne doit inclure les murs pour de la location.

Vous avez parlé tout à l’heure de pondération, vis-à-vis des surfaces externes, pouvez-vous nous en dire un peu plus ?

Effectivement, il y a plusieurs facteurs de pondérations, et on ne va pas comptabiliser la surface d’un balcon avec le même ratio que celle d’un appartement. Le balcon ainsi que les loggias doivent être pondérées à moitié. Les terrasses pour un tiers. Les caves ne se pondèrent pas. Et les jardins, ça ne se pondère pas non plus. C’est une plus-value, c’est certain, mais ça doit être mentionné en supplément à l’annonce, et pas comptabilisé dans la surface de vente. Tout comme une place de parc d’ailleurs qui est très souvent mentionnée séparément.

Qu’en est-il des combles ? Ca rentre dans la surface habitable ?

Les mezzanines et combles sont considérées habitables à partir d’une hauteur de 150 cm.

Est-ce qu’il y a une différence entre la surface de vente d’une maison ou d’un appartement ?

Non, Les principes de calcul s’appliquent aux surfaces de logement, donc maisons et appartements, aux bureaux et aux commerces.

Lorsque l’on parle de la surface d’un terrain, là je suppose que c’est toujours la même chose, il n’y a pas de mauvaises surprises ?

Effectivement, pour un terrain, vous avez la surface effective de votre parcelle, et c’est celle-ci qui fait foi. Le seul aspect qui varie serait le potentiel de surface brut de plancher constructible, mais cela dépendrait de l’indice de construction, mais ça c’est un autre sujet.

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