Les vices cachés et les défauts de construction… Comment les détecter? Que faire et dans quels délais? Est-ce que tout est garanti? … Les vices cachés et défauts de construction, c’est donc le sujet de la chronique du jour.

Découvrez ou redécouvrez l’interview du 18/06/19 dans l’émission « Tout s’explique » sur Radio Chablais, en compagnie de Pascal Rabl, directeur chez Blue Immobilier SA.

Retranscription de l’interview

 

  • Qu’est-ce qu’un vice caché ?

Un vice caché, c’est un défaut d’une chose tel qu’il la rend impropre à l’usage auquel elle est destinée, ou qui diminue tellement cet usage que l’acquéreur ne l’aurait pas achetée ou l’aurait achetée à moindre prix s’il en avait eu connaissance. Voilà la définition générale du vice caché. Pour vous donner un exemple en matière d’immobilier, ça pourrait par exemple être un chauffage qui ne fonctionne pas. Vous achetez une maison en été, vous n’allez pas forcément tester les radiateurs, donc là, on pourrait parler de vice caché.
  • Comment est-ce qu’on différencie un défaut visible d’un vice caché ?

En fait, lorsqu’on parle de vices cachés, il faudrait que plusieurs conditions soient avérées: Premièrement, le vice doit être antérieur à la vente, et pas apparaître après. Deuxièmement, vous ne devez pas avoir eu connaissance du vice au moment de la vente. Donc si on vous a prévenu que le chauffage ne fonctionne plus, vous ne pourriez pas prétendre à un vice caché.
Troisièmement, le vice ne doit pas être apparent. En tant que particulier, il faut savoir que votre œil n’est pas celui d’un expert. Pour finir, le vice doit diminuer très fortement l’usage du bien, voire le rendre inutilisable.
Si toutes ces conditions sont réunies, alors on peut parler de vices cachés.
  • Est-ce que les défauts visibles sont garantis quant à eux?

Non. En fait, lorsque vous achetez un bien immobilier d’occasion, il y aura toujours un paragraphe du contrat de vente qui décharge le vendeur de tous les défauts que pourrait posséder l’immeuble. Cependant, cette condition sera nulle si le vendeur a frauduleusement dissimulé à l’acheteur les défauts de la chose. Cette loi est précisée dans l’article 199 du code des obligations Suisse.

LIEN ARTICLE 199 CO: ICI

  • Qu’est-ce qu’on entend par frauduleusement dissimulé?

Je vous donne un exemple. Imaginons que vous vendez une maison, et que vous avez un problème d’étanchéité au niveau de la toiture. A chaque fois qu’il y a un orage vous avez des fuites et les murs prennent l’humidité. Vous avez un acquéreur qui s’intéresse à votre maison, vous refaites vite la peinture, et vous ne l’informez pas du problème. Alors dans ce cas de figure, l’exclusion de garantie serait nulle car le défaut a été frauduleusement dissimulé.
Parce que dans les faits, le vendeur sait pertinemment qu’il y a un problème d’isolation, mais il ne le dit pas au vendeur. Pire encore, il refait la peinture afin que tout soit propre lors de la visite. L’acheteur, de bonne fois, ne peut pas savoir qu’il y a un soucis d’étanchéité. Donc là, il y a tromperie.
Après, ce qui est compliqué avec ce texte de loi, c’est qu’il faut réussir à prouver que le vendeur était bel et bien au courant du problème, et que celui-ci a été volontairement caché, ce qui n’est pas tout le temps évidant suivant les cas.
  • Et pour les objets immobiliers neufs, il y a tout de même des garanties je suppose?

Oui tout à fait. L’exclusion de garantie, c’est uniquement pour les biens immobiliers d’occasion. Maintenant, pour tout ce qui est biens immobiliers neufs, vous avez évidemment des garanties de construction, ainsi que des garanties pour tout ce qui est machine et appareils.
  • Quel est le délai de ces garanties?

Les délais de garanties et de prescriptions commencent à courir dès la réception de l’ouvrage. Ils sont de deux ans pour les défauts apparents. Par exemple, un soucis avec une porte ou une fenêtre qui ne se ferme pas, du carrelage mal posé ou fissuré, etc.
Le délai est de 5 ans pour les défauts cachés. Par exemple; ce serait un problème d’étanchéité et vous avez des moisissures qui apparaissent suite à un pont de froid.
Et pour tout ce qui est vices dissimulés, le délai est de 10 ans. Mais là encore, il faut pouvoir prouver que le défaut a été volontairement caché, ce qui n’est pas évident.
  • Et pour ce qui concerne les appareils? Par exemple le lave vaisselle, le four, etc?

Le délai minimum est de 2 ans. Cela peut être plus long suivant l’électroménager que vous achetez, où suivant l’entreprise générale avec laquelle vous travaillez.
  • Quels sont les délais pour signaler les éventuels défauts?

Ca dépend sous quelle réglementation se réfère votre contrat d’entreprise générale. Est-ce qu’il se réfère aux normes SIA, ce qui est le cas la plupart du temps, ou au Code des obligations.
J’ouvre une petite parenthèse à propos des normes SIA. Donc SIA signifie Société suisse des ingénieurs et des architectes. C’est une association professionnelle de référence des spécialistes de la construction, de la technique et de l’environnement. La SIA élabore, tient à jour et publie un grand nombre de normes, règlements, directives, recommandations et documents divers, qui sont indispensables à la branche suisse de la construction.
Donc si on se réfère à la norme SIA 118, « Conditions générales pour l’exécution des travaux de construction », le délai est de 2 ans, à compter de la réception de l’ouvrage pour invoquer en tout temps les défauts apparaissant pendant cette période. Par contre, si vous tardez à les signaler, vous devrez supporter vous-même le dommage supplémentaire qui aurait pu être évités.
Par exemple, si vous avez des infiltrations d’eau, et que vous attendez plusieurs mois pour signaler le problème, alors s’il y a un gros orage et que votre bien est complètement inondé, ce sera à vous d’assumer les conséquences parce que vous avez trop tardé pour signaler ce problème.
  • Et le délai vis-à-vis du Code des obligations?

Si votre contrat se réfère au CO (article 367), alors le délai d’annonce est différent. Après la livraison de l’ouvrage, le maître d’ouvrage doit vérifier l’état aussitôt qu’il le peut d’après la marche habituelle des affaires… En cas de constatation de défauts, le maître d’ouvrage est tenu de les signaler immédiatement à l’entrepreneur. Donc il y a une véritable différence entre ces deux normes, où vous avez 2 ans pour les signaler pour SIA, et immédiatement pour le CO.
Pour ce qui est des défauts cachés, qui apparaissent après l’expiration du délai de dénonciation des défauts de 2 ans, le vous devez les signaler aussitôt après leur découverte, que l’on se réfère à la norme SIA ou au CO.

LIEN ARTICLE 367 CO: ICI

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Pascal Rabl, Directeur chez Blue Immobilier SA

Interview réalisée par Radio Chablais, en compagnie de:

Rabl Pascal

Directeur chez Blue Immobilier SA