SOUS-LOCATION IMMOBILIÈRE : DROITS ET OBLIGATIONS

 

Sous-location immobilière

Retranscription de l’interview

 

• En tant que locataire, est-ce que j’ai le doit de le sous-louer ?

Oui, la sous-location est autorisée en Suisse depuis 1990, pour autant que certaines règles soient respectées… Celles-ci sont fixées à l’article 262 Code des obligations.

• Quels sont ces conditions à respecter ?

Pour commencer, le locataire à l’obligation d’informer le bailleur de sa volonté de sous-louer l’objet, et doit obtenir sa confirmation écrite. Le bailleur ne peut refuser la sous-location que si; Le locataire refuse de lui communiquer les conditions de la sous-location; Si les conditions de la sous-location, comparées à celles du contrat de bail principal, sont abusives; Ou si la sous-location présente pour le bailleur des inconvénients majeurs.

• Est-ce que dans la pratique, les locataires informent toujours leurs gérances d’une sous-location ?

Non ce n’est pas toujours le cas, et ce n’est pas recommandable de « cacher » ce genre de chose. En cas de sous-location abusive, le bailleur pourrait vous résilier votre contrat de bail pour non respect des règles. Dans le pire des cas, vous devriez rembourser les bénéfices de la sous-location.

• Qu’est-ce qu’on entend par sous-location abusive ? Cela signifie que je n’ai pas le droit de sous-louer plus cher que ce que je paye ?

Oui, vous pouvez augmenter le loyer mais seulement dans une certaine mesure, et pour autant que cela soit justifié. On admet une majoration maximale de 10%, et 20% si l’appartement est meublé. Au-delà, c’est considéré comme abusif. On voit de temps en temps des articles dans les journaux, où vous avez des locataires qui sous-louent beaucoup plus cher que le loyer qu’ils paient eux-mêmes, et cela pendant de longues années. Résultat: Ils sont condamnés par le tribunal à rembourser toutes ces sommes. Cela représente des dizaines de milliers de francs, parfois même plus encore !

Ce qu’il faut comprendre par là, c’est que vous n’êtes pas sensé gagner votre vie avec une sous-location, c’est censé être une solution temporaire. Si vous souhaitez investir dans l’immobilier, il y a d’autres solutions, mais en tout cas pas la sous-location !

• L’autre raison de refus de sous-location, ce sont les inconvénients majeurs pour le bailleur. Qu’est-ce que c’est ? Vous avez quelques exemples à nous donner ?

Il y a sur-occupation du bien sous-loué. Vous prenez un appartement de 2.5 pièces qui était loué pour un couple, et vous avez par la suite une famille dans le besoin avec 3 enfants qui souhaite reprendre l’appartement, ce ne serait pas adapté.

Il y a aussi l’exemple ou l’objet est utilisé pour un autre usage que celui prévu de base. Par exemple un sous-locataire qui ouvrirait un salon de massage, quand on sait tout le va et vient que cela peut faire. On imagine bien que c’est un désavantage certain pour l’immeuble, et donc pour le voisinage.

• Est-ce qu’un contrat de bail doit être rédigé en cas de sous-location immobilière ? Qui le signe, le bailleur et le sous-locataire ou moi et le sous-locataire ?

La forme écrite n’est pas obligatoire, mais elle est fortement recommandée, car un accord verbal est difficile à prouver en cas de litige. En ce qui concerne votre deuxième question, le contrat doit être fait entre le locataire et le sous-locataire. Le bailleur n’apparait pas dans le contrat. Il doit simplement être informé de l’existence du sous-locataire, et vous donner son accord.

En fait, il faudrait le voir comme un nouveau contrat de bail. Le sous-locataire a des obligations vis-à-vis du locataire, mais le locataire garde également ses propres obligations vis-à-vis du bailleur.

• Si le sous-locataire fait des dégâts, qui en assumera la responsabilité ?

C’est le locataire qui garde la responsabilité envers le bailleur. Cependant, vous pouvez en tant que locataire, vous retourner contre votre sous-locataire pour exiger le remboursement des dégâts. Dans tous les cas, ce sera à vous de les assumer dans un premier temps. Si vous sous-louez votre appartement, il est recommandable d’exiger une assurance RC ménage de la part de votre sous-locataire, même si vous-même vous en possédez une.

• Quel est le délai de résiliation d’un contrat de sous-location ?

Le préavis de résiliation usuel est de 3 mois. Sans la pratique, comme une sous-location est généralement de courte durée, le délai de résiliation est convenu pour la fin d’un mois. La forme écrite est également nécessaire.

• Et vis-à-vis de la garantie de loyer, est-ce qu’il est autorisé de la demander à son sous-locataire ?

Oui bien sûr, et c’est même recommandé de le faire puisque c’est vous qui devrez assumer les impayés auprès du bailleur en cas de non paiement. Par contre, comme pour un contrat de bail standard, le maximum autorisé est fixé à 3 mois de loyer.

• Quel est la durée maximale pour une sous-location ?

Il n’y a pas de limite dans le temps. Il faut simplement que vous ayez l’intention de réintégrer l’appartement un jour, sans forcément avoir besoin d’indiquer une date précise.

• Voyons plus petit maintenant… J’ai une chambre de trop parce que mes enfants on quitté le logement pour voler de leur propres ailes. Est-ce que je peux sous-louer une chambre à un étudiant ? Dans quelles conditions ?

Oui vous pouvez également le faire. Fondamentalement, les conditions ne changent pas vraiment, mise à part le fait que vous allez sous-louer une chambre et non pas un logement tout entier. Dans ce cas, comme vous allez également partager certaines pièces, comme la cuisine par exemple, il serait idéal de faire une sorte de règlement interne afin d’éviter tout litige.

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