TOUT SAVOIR SUR LES CÉDULES HYPOTHÉCAIRES

Cédule hypothécaire

 

Les cédules hypothécaires, elles sont obligatoires du moment où nous passons par une banque pour acheter un bien immobilier. A quoi servent-elles? Combien ça coûte ? Qu’est-ce qu’il est important de connaitre à ce sujet?

Découvrez ou redécouvrez l’interview du 26/11/19 dans l’émission « Tout s’explique » sur Radio Chablais, en compagnie de Pascal Rabl, directeur chez Blue Immobilier SA.

Retranscription de l’interview

 

Pouvez-vous nous expliquer ce qu’est une cédule hypothécaire, et pourquoi est-ce que c’est obligatoire pour un achat immobilier?

La cédule hypothécaire est indispensable pour tout achat immobilier, du moment où vous passez par un établissement de financement pour souscrire à un prêt. Cela peut être par exemple une banque ou une assurance.

Lorsque vous achetez un bien immobilier, vous allez généralement mettre 20% de fonds propres, et l’établissement de financement va vous accorder un prêt hypothécaire à hauteur de 80%. Ce prêt vous sera bien entendu accordé en contrepartie d’un taux d’intérêt que vous allez devoir payer.

Cela dit, la banque ou assurance va exiger certaines sécurités. Elle va notamment analyser votre situation personnelle afin de voir si vous êtes solvable. Elle va également exiger que vous mettiez en gage votre bien immobilier auprès d’elle. Cela se fait via ce que l’on appelle la cédule hypothécaire.

En fait, ce qu’il faut comprendre, c’est que si vous ne réglez plus vos échéances, comme les intérêts ou l’amortissement, alors l’établissement de financement pourra s’emparer du gage afin de mettre en vente aux enchères forcées votre bien immobilier, et de récupérer l’argent qu’il vous a prêté.

Donc si je comprends bien, une cédule hypothécaire, c’est une sorte de papier que l’on remet au créancier et qui indique le montant de la dette que vous avez sur un bien immobilier ?

Si on veut oui… Pour vous donner une image, c’est comme si vous donniez un chèque à votre établissement de financement. Celui-ci ne pourrait l’utiliser qu’à partir du moment où vous ne payez plus vos obligations. Pour vous donner un autre exemple, en dehors du cadre de l’immobilier. C’est comme si je vous prête 1’000 CHF, que vous me promettez de me rembourser cette somme par coup de 100 CHF par mois, et que vous me donniez un chèque en contrepartie que je pourrai utiliser seulement si vous ne me remboursez pas. Une fois que vous avez fini de me rembourser, je vous rends votre chèque, et tout est réglé.

D’accord, je comprends mieux avec votre exemple. Pour revenir aux cédules hypothécaires, à quoi ressemblent-elles ? Est-ce que c’est un bout de papier ou c’est informatisé?

Ca peut être les deux en fait. Depuis 2012, il est possible de dématérialiser les cédules hypothécaires, et de les créer de manière informatisée. Cela se fait avec une inscription directement au registre foncier. C’est donc la solution qui est quasiment tout le temps privilégiée car cela évite de perdre le papier-valeur. Avant cette date, toutes les cédules étaient effectivement réalisées de manière physique, sous la forme d’un document, qu’il fallait conserver précieusement. Cela se faisait généralement dans un coffre fort.

Quelles informations se trouvent dans une cédule hypothécaire?

Il y a plusieurs informations, comme le montant que le créancier peut réclamer au débiteur, le bien immobilier qui assure la garantie, le rang de la cédule, etc.

Quelles sont les exigences et contraintes du prêteur ?

Ces informations vont plutôt se retrouver dans le contrat de prêt. Vous aurez par exemple le montant du prêt, les échéances de paiements, l’amortissement, le taux d’intérêts, etc… En fait, la cédule hypothécaire sert uniquement de garantie si l’emprunteur ne rembourse pas.

Avant 2012, les cédules hypothécaire n’étaient pas dématérialisées, et étaient produites sous forme de papier-valeur. Que se passe-t-il en cas de perte du document ?

C’est très problématique, car il faudra introduire une procédure judiciaire afin de déclarer la perte et de procéder à son annulation. Inutile donc de vous préciser que ce processus et long et coûteux. Si vous avez des cédules sous la forme physique, il vaut mieux les garder précieusement dans un coffre fort.

Si l’on possède une cédule sous la forme de papier-valeur, est-ce qu’il est possible de la transformer en cédule de registre, dématérialisée donc ?

Oui bien-sûr, et c’est même une bonne idée, car ces cédules de registre ne peuvent pas se perdre, et sont bien plus simple à transmettre. Ca peut vous éviter donc bien des problèmes.

Vous avez-dit tout à l’heure que les cédules hypothécaires sont rattachées à un bien. Que se passe-t-il de la cédule lors d’une vente ?

Généralement, la pratique veut que celle-ci soit cédée gratuitement aux acquéreurs. Cela dit, il arrive parfois que cela rentre dans le cadre des négociations, et que les vendeurs demandent une contrepartie financière pour récupérer la ou les cédules, qui ont quand même un coût, même si elles sont sous la forme virtuelles et dématérialisées. Il arrive aussi parfois que les vendeurs gardent leurs cédules pour les réutiliser s’ils achètent un autre bien immobilier, pour autant que le nouvel achat reste sur le même canton.

Quel est le coût pour la création d’une cédule hypothécaire ?

L’établissement d’une cédule hypothécaire se monte à environ 2% du montant du prêt hypothécaire, mais cela inclut tous les coûts, que ce soit les taxes fiscales, les frais du registre foncier, les émoluments du notaire, etc.

Est-ce qu’il est possible d’avoir plusieurs cédules sur un même bien immobilier ?

Oui bien-sûr. Vous pouvez tout à fait avoir plusieurs montants de cédules sur un même bien. C’est d’ailleurs assez courant lorsque vous êtes propriétaires depuis de nombreuses années, et que votre bien immobilier a pris beaucoup de valeur. Les propriétaires en profitent alors pour augmenter le montant de leurs hypothèques, afin de réaliser quelques travaux par exemple.

Je n’en ai pas parlé, mais vous avez également des cédules de plusieurs rangs, premier rang et deuxième rang par exemple.

Quel est la différence entre les rangs ?

C’est en cas de problèmes, si vous ne remboursez pas votre créancier et que celui-ci décide de mettre en vente forcée votre bien immobilier. Les cédules de premier rang sont remboursées avant celle du deuxième rang, et ainsi de suite.

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