L’ÉVOLUTION DES TAUX HYPOTHÉCAIRES

Taux hypothécaire

 

Retranscription de l’interview

 

Pouvez-vous nous expliquer en quelques mots la définition du taux hypothécaire.

La définition est assez simple. Lorsque vous souhaitez acquérir un bien immobilier, vous allez généralement faire appel à un établissement de financement afin que celui-ci vous prête une partie du montant de l’achat. Cela peut être une banque, ou une assurance par exemple. La somme que l’on va vous prêter sera soumise à un taux d’intérêts, que vous devrez payer usuellement chaque trimestre. C’est ce taux d’intérêt que l’on appelle le taux hypothécaire, et celui-ci variera en fonction de la durée du prêt.

On entend souvent que c’est le moment idéal pour acheter de l’immobilier, car les taux hypothécaires n’ont jamais été aussi bas. A combien est-ce que l’on se situe actuellement avec les taux hypothécaires?

En fait, ça varie en fonction de la durée de l’emprunt. Certaines personnes bloquent les taux sur quelques mois, d’autres sur 2 ans, 5 ans ou 10 ans. Avec certains établissements de financement, vous pouvez même maintenant bloquer les taux jusqu’à 25 ans. Mais pour répondre à votre question, disons que sur le principe, plus la période est courte, plus le taux hypothécaire est bas. Et donc plus la période est longue, plus le taux augmente. Même si la différence s’est bien estompée au cours des dernières années. Pour vous donner un ordre de grandeur, on se situe actuellement aux alentours de 1% de taux d’intérêt. Ca peut varier de quelques dixièmes en fonction de la durée, de la qualité du dossier de l’emprunteur, de la politique de l’établissement de financement, et d’autres facteurs encore.

Qui est-ce qui décide du taux hypothécaire à appliquer?

Ce qu’il faut comprendre, c’est qu’un taux hypothécaire repose sur deux principes. Vous avez le coût de revient, et la marge.

Le coût de revient, c’est le coût de refinancement. Si vous voulez bien, la banque va aller emprunter sur le marché des capitaux une certaine somme, en contrepartie de garanties financières, et paiera une sorte de loyer en contrepartie. C’est donc ce loyer qui constitue le coût de revient.

Le deuxième point, c’est la marge de la banque, afin que celle-ci puisse couvrir tous ses frais. Par exemple, les salaires de ses employés pour leur activité d’analyse et de conseil… Les coûts de leurs locaux… les frais administratifs qui sont engendrés par le crédit, comme l’encaissement de l’amortissement et des intérêts… La prime de risque en cas d’impayé, et encore la marge bénéficiaire… Etc.

En fait, c’est un peu comme n’importe quelle société qui pratique du commerce. Vous avez un prix d’acquisition, et une fois que vous additionnez tous vos frais et votre bénéfice, vous avez votre prix de revente. Là, c’est le même principe, sauf que le produit de commerce, c’est de l’argent.

Donc si je comprends bien, c’est principalement les marchés financiers qui décident des taux hypothécaires?

Oui c’est exactement ça. Les charges des établissements, elles ne fluctuent pas tellement. Ce qui varie, c’est surtout les marchés financiers, et c’est donc cela qui à une influence directe sur les taux d’intérêts pratiqués par les banques.

Pour quelles raisons les taux étaient-ils si haut il y a encore quelques années, et qu’aujourd’hui, on atteint un taux historiquement bas, proche de zéro?

C’est une très bonne question, et si on voudrait développer complètement la réponse, on s’écarterait du domaine de l’immobilier. Ce qu’il faut comprendre, c’est que comme je l’ai expliqué avant, les taux sont fixés principalement par les marchés des capitaux. Et suite à la crise financière mondiale, il y a eu une politique monétaire qui a été introduite par les gouvernements. Le but étant de faciliter l’accès aux crédits, et de les rendre quasiment gratuits, afin de relancer l’économie. Le constat est là aujourd’hui, le système fait qu’actuellement, l’argent ne coûte rien. Ca va même encore plus loin avec la politique de la BNS qui facture 0.75% de taux d’intérêts négatifs. Bref, pour résumer, comme l’accessibilité à l’argent ne coûte quasiment rien, alors les taux d’intérêts hypothécaires sont également ridiculement bas. C’est donc le moment d’acheter si vous en avez la possibilité, car ça n’a jamais été aussi bon marché d’être propriétaire.

Vous avez parlé tout à l’heure des différents établissements de financement que l’on retrouve sur le marché, comme les banques et les assurances. Quels sont les différences entre ces deux variantes?

Il y en a à plusieurs niveaux. Concernant les taux hypothécaires, d’une manière générale, les assurances ont des taux plus avantageux. Du moins, pour les périodes d’au moins 5 ans. Cela est dû au fait qu’elles n’ont pas besoin de se refinancer sur le marché des capitaux. La contrepartie à ça, c’est qu’il vous faudra souscrire pour de longues échéances.

En termes de flexibilité par contre, les banques sont plus arrangeantes que les assurances. Dans la mesure où l’accessibilité à la propriété n’est pas facile pour tout le monde, notamment pour réunir les fonds propres, et pour le calcul de la tenue des charges théorique, cela peut faire la différence. Encore un autre point. Avec une banque, vous pourrez emprunter sur du court terme. Par exemple une année ou deux, ce qui n’est pas le but des assurances qui cherchent avant tout la stabilité et les placements sur long termes.

Suivant le type d’objet que vous souhaitez financer, cela peut faire la différence également. Avec une banque, vous pouvez financer quasiment tout. Que ce soit un terrain, une résidence secondaire ou un bien de rendement. Les assurances ne se limiteront généralement qu’à votre résidence principale, pour autant que celle-ci correspondent à leurs critères.

Lorsque l’on achète un bien immobilier, plusieurs choix d’échéances sont proposés lorsque l’on souscrit à une hypothèque, comment choisir ?

Cela dépend de vos objectifs en fait. Si vous achetez un logement dans le but de fonder une famille et d’y rester pour plusieurs décennies, alors il sera peut-être préférable de bloquer également votre taux hypothécaire pour une longue période. Par exemple 10 ans, 15 ans, voir même plus. Vous aurez ainsi une totale maîtrise de votre budget ménage. Si vous achetez dans le but d’un investissement financier, ou si c’est une solution temporaire, parce qu’il arrive également que certaines personnes achètent pour quelques années, alors il sera préférable de prendre des échéances plus courtes. Cela dans le but de ne pas payer de pénalités de sorties. Vous avez aussi la possibilité d’acheter un bien immobilier, et de faire un mix. C’est-à-dire de bloquer plusieurs tranches avec des échéances différentes, une à taux variable ou à cour terme, et l’autre sur une longue période.

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