COMMENT CALCULER SON RENDEMENT IMMOBILIER ?

Rendement immobilier

 

Retranscription de l’interview

 

Pouvez-vous nous expliquer pourquoi il y a un tel engouement depuis quelques années concernant les investissements dans l’immobilier ?

C’est surtout dû à son aspect de sécurité. Contrairement à la bourse par exemple, la valeur d’un bien immobilier ne bouge pas tellement. Le cas échéant, pas autant que dans les marchés financiers, ou vos titres peuvent fluctuer de plusieurs pour-cents en une journée.

La deuxième raison pour laquelle on retrouve un vif intérêt depuis plusieurs années pour l’immobilier, c’est surtout dû aux taux hypothécaires qui sont extrêmement bas. Cela augmente significativement vos rendements sur fonds propres. Cumulé à cela le fait que les banques ne vous offrent plus aucun intérêts sur votre épargne, c’est la raison pour laquelle l’immobilier d’investissement à la cote ces dernières années. C’est un excellent compromis entre la sécurité et un bon rendement.

Alors justement, qu’est-ce qu’on entend par rendement d’un bien ?

Comme tout produit financier, le rendement c’est tout simplement ce que va nous rapporter l’objet immobilier. Le rendement s’indique généralement en pourcentage, et par année. Je précise aussi que la plus value en cas de revente n’est pas à compter dans un rendement. En effet, cela concerne le gain immobilier. Une autre précision, parce que comme tout produit de commerce, chaque vendeur a envie d’être le plus attractif possible. Sur certaines annonces immobilières, vous avez des  rendements très intéressants qui sont affichés, mais il faut bien être attentif et savoir de quoi l’on parle. En fait, chacun y va un peu de sa sauce et il faudrait toujours comparer ce qui est comparable.

Comment est-ce que l’on calcul le rendement d’un bien immobilier alors ?

Pour commencer, il faut déjà faire la distinction entre le rendement d’un bien immobilier, et le rendement sur fonds-propre. Parce que ce n’est pas du tout la même chose ! En effet, lorsque l’on parle d’un rendement d’un bien immobilier, c’est généralement indiqué en pourcentage du prix de vente… Par exemple, si l’on parle d’un bien immobilier à 1’000’000 CHF, et que celui-ci a un rendement locatif de 5%, alors cela représente 50’000 CHF de revenu locatif brut.

Le rendement sur fonds-propres, c’est ce que représentent les revenu du bien immobilier, mais en proportion uniquement à vos fonds-propres investit pour l’achat.

Donc forcément, si l’on parle de rendement sur fonds-propres, avec les taux hypothécaires actuels, et le fait que l’on investit en général 20% de fonds propres, le rendement est plus élevé !

Oui c’est exact. Alors vous me direz, quelqu’un qui investit dans l’immobilier, ce qu’il regarde finalement, c’est combien est-ce qu’il doit sortir de sa poche, et combien cela va lui rapporter. Donc en soit, indiquer un rendement sur fonds-propres est une bonne chose. Le problème, c’est que vous avez plein de paramètres à prendre en compte, et qui font varier énormément le rendement. Comme l’apport en fonds-propres. Ce ne sera pas la même chose si vous mettez 20%, 35% ou la moitié du prix. Le taux d’intérêt que vous allez obtenir auprès de votre établissement de financement fera également varier énormément le rendement sur fonds-propre. Donc méfiez-vous des annonces ou vous avez uniquement les rendements sur fonds-propres qui sont indiqués. En effet, vous ne savez jamais vraiment comment ils sont calculés. Demandez toujours le détail des calculs afin de voir ce qui est pris en compte et ce qui ne l’est pas.

Il y a également une distinction à faire entre un rendement brut et un rendement net. Quelle est la différence ?

Le rendement brut, c’est l’ensemble des revenus d’un immeuble. Le rendement net, c’est ce qu’il vous reste à la fin, après avoir déduit les charges d’exploitation. Quand je parle de charges d’exploitation, c’est par exemple les frais de conciergerie, les assurances de l’immeuble, l’entretien des parties techniques, comme la chaudière par exemple, la consommation de gaz ou de mazout, etc… Certaines de ces charges sont payées directement par les locataires, mais pas toutes. Donc c’est tout cela que vous devez déduire, pour que l’on parle de rendement net d’un immeuble.

Après, certaines personnes poussent encore plus loin le calcul, et vont calculer ce qu’on appelle le rendement double net. C’est-à-dire après paiement de l’impôts sur le revenu. Mais là encore, cette méthode de calcul sera propre à votre situation personnelle, car votre barème d’imposition diffère en fonction de vos revenus.

Oui effectivement. Donc si je comprends bien, l’avantage lorsque l’on parle de revenu net, c’est que c’est vraiment propre à l’objet immobilier, et ses charges d’exploitations. Donc on ne peut pas embellir les chiffres.

C’est exactement ça. Après, comme je l’ai dis tout à l’heure, l’investisseur va surtout regarder ce qu’il doit poser sur la table, et combien ça lui rapporte. Si l’on veut être cohérent, on devra donc également tenir en compte les frais d’acquisition. Cela concerne les émoluments du notaire et les frais du registre foncier par exemple. Il tendra aussi de calculer ce que l’on gagne en fonction de notre apport en fonds-propres, et déduction de tous les coûts divers. Et comme vous l’avez mentionné avant, avec les taux hypothécaires actuels, les rendements effectifs sont vraiment intéressants.

Si les taux hypothécaires remontent, ça peut sensiblement faire diminuer nos rendements sur fonds-propres?

Oui, mais vous pouvez bloquer vos taux hypothécaires sur de très longues périodes, jusqu’à 25 ans par exemple. Cela vous permet donc de maîtriser vos coûts et de voir venir. Par ailleurs, pour qu’un établissement de financement vous prête de l’argent, celui-ci va calculer si l’immeuble est ce qu’on appel autoporteur. Ils vont utiliser un taux d’intérêt théorique à 5% pour calculer cela, ce qui est bien supérieur aux taux actuels. Ces méthodes de calcul de la tenue des charges rendent plus difficile la possibilité de faire un emprunt pour acheter de l’immobilier. En contrepartie, ça évite qu’en cas de hausse des taux, le propriétaire ne puisse plus assumer le paiement de ses factures.

Vous l’avez dit, ce n’est pas facile d’obtenir un prêt de la part d’un établissement de financement. Est-ce qu’il y a des solutions alternatives pour investir dans l’immobilier si l’on dispose que de petits montants ou de petits revenus ?

Oui, vous avez ce que l’on appelle le crowfounding. Pour ceux qui ne savent pas ce que c’est… Le crowdfunding, c’est un terme anglais pour désigner un « financement participatif ». Concrètement, vous êtes plusieurs à acheter un même immeuble. Celui-ci, sera administré par un professionnel de l’immobilier, et vous n’aurez rien besoin de faire. L’avantage de ce système, c’est que cela vous permet quand-même d’investir dans l’immobilier, alors que vous n’avez que quelques milliers de francs à disposition. Cela ne serait pas possible si vous étiez seul. Le crowfounding immobilier, c’est assez récent en Suisse, cela ne fait que quelques années que c’est proposé. Il y a quelques sociétés qui se partagent ce marché.

Quels conseils donneriez-vous pour quelqu’un qui souhaite investir dans l’immobilier. Quels sont les paramètres à prendre en compte ?

Prenez le temps de bien analyser tous les paramètres !  Par exemple, l’âge du bâtiment, si c’est un immeuble commercial ou résidentiel, la localisation, la typologie des objets, l’accessibilité, etc. Il y a une règle essentielle à retenir, c’est que plus le rendement est élevé, plus le risque l’est aussi. C’est la raison pour laquelle les rendements commerciaux sont plus élevés, ainsi que les biens immobiliers situés dans la campagne, ou les vieux immeubles. Au contraire, des objets situés en plein centre ville sont très prisés, et le taux de vacances est quasiment inexistant. Cela a donc un prix, et ça se répercute sur les rendements, qui sont plus faibles.

Retrouvez toutes nos autres chroniques immobilières en cliquant ICI.

Pour ne manquer aucun de nos Podcasts, abonnez-vous à notre chaîne YouTube en cliquant ICI.