QUELS SONT LES IMPÔTS SUR LA SUCCESSION?

 

Impôts sur la succession

Quels sont les impôts sur la succession lors d’un héritage, lorsqu’il y a un bien immobilier? Comment optimiser fiscalement les dépenses?

Découvrez ou redécouvrez l’émission « Tout s’explique » du 04/06/19 sur Radio Chablais, en compagnie de Pascal Rabl, directeur chez Blue Immobilier SA.

La première partie de l’interview est disponible ICI.

Retranscription de l’interview

 

•  Est-ce que nous devons payer un Impôts sur la succession lorsque l’on hérite d’un bien immobilier?

Oui, mais vous avez des particularités cantonales vis-à-vis de l’impôt sur la succession. On va éviter d’aller trop dans les détails parce que c’est assez complexe, mais pour vous faire un résumé; En Valais, vous serez exempté de l’impôt si l’héritier est une personne de ligne directe. C’est-à-dire le conjoint ou le partenaire enregistré, les enfants, les petits enfants, les parents ou les grands parents.

L’impôt sera de 10% pour la parentèle des parents. C’est-à-dire frères et sœurs, neveux, etc… 15% pour la parentèle des grands parents… 20% pour celles des arrières grands parents… Et 25% s’il n’y a aucun lien de parenté, comme le concubin par exemple.

Pour ce qui est du canton de Vaud, c’est un peu plus compliqué. Les conjoints et les partenaires enregistrés sont exemptés de l’impôt, comme en Valais. Par contre, ce n’est pas le cas pour les enfants ou les parents. Si on prend l’exemple des enfants, ils devront payer un impôt si la valeur du bien immobilier dépasse les 250’000 CHF. Cet impôt est progressif, et peut aller jusqu’à 3.5% suivant la valeur du bien. Pour ce qui est des autres personnes, les barèmes sont à chaque fois différents, mais ce qu’il faut retenir là aussi, c’est que plus le lien de parenté est éloigné, plus le taux d’imposition est élevé.

• Je suppose qu’il y a des méthodes de calculs bien spécifiques. Est-ce que vous pouvez nous donner un exemple?

Prenons un cas typique, où vous avez un parent qui décède, et les héritiers sont les enfants.

Imaginons un appartement d’une valeur de 500’000 CHF, avec une dette hypothécaire de 100’000 CHF. Pour commencer, il faut savoir que la valeur retenue n’est pas la valeur vénale, mais la valeur fiscale, qui est souvent bien inférieur à la valeur vénale. Pour cette valeur fiscale de 500’000 CHF, vous avez un ratio de 80% qui est utilisé par les impôts. Vous pendrez donc une valeur retenue de 400’000 CHF au lieu de 500’000 CHF… Auquel vous pourrez déduire la dette hypothécaire de 100’000 CHF… Soit une valeur finale de 300’000 CHF.

C’est sur ce montant final que le barème d’imposition sera appliqué. Pour cet exemple, on serait environ à un taux de 2.5%. Ce taux correspond uniquement au taux d’imposition cantonal, auquel il faut encore ajouter le taux d’imposition communal, qui peut parfois aller jusqu’à 100% de l’impôt cantonal. Donc dans notre exemple, qui serait uniquement applicable sur le canton de Vaud puisque comme je l’ai dis tout à l’heure, les enfants sont exemptés d’impôt en Valais, l’impôt sur la succession serait de plus de 10’000 CHF.

• Effectivement, ça fait mal! Un décès, ce n’est déjà pas facile à vivre, alors si en plus on se retrouve endetté, ce n’est vraiment pas l’idéal. Est-ce qu’il existe des solutions pour éviter de payer cet impôt ?

Ne pas payer l’impôt, ça va être assez compliqué, mais il existe une solution afin de répartir cette charge. Il s’agit de léguer le bien immobilier à ses enfants sur plusieurs années, tout en conservant l’usufruit.

• L’usufruit, qu’est-ce que c’est exactement ?

L’usufruit, c’est le droit exclusif d’utiliser un bien dont une autre personne est propriétaire et d’en percevoir les revenus. Dans notre cas de figure, ça voudrait dire que les enfants seraient propriétaires du bien immobilier, et que les parents auraient un droit d’usage exclusif sur l’objet. Cette méthode permet d’optimiser la charge fiscale, dans la mesure où l’impôt successoral sera réparti entre l’usufruitier et le nu-propriétaire.

• Quels sont les possibilités pour une personne qui bénéficie d’un droit d’usufruit ?

L’usufruitier dispose du logement et il peut l’utiliser comme il le souhaite. Il peut même le mettre à la location s’il le souhaite. Par contre, il a aussi des obligations… Il doit conserver l’habitation en bon état; prendre à sa charge les intérêts d’une éventuelle dette hypothécaire; les primes d’assurances liées au logement et les charges ordinaires. Il devra également payer les impôts sur le revenu et la fortune, et encore l’impôt foncier.

• Avec tous ces exemples, on part du principe que l’on hérite d’un bien immobilier, mais ce n’est pas toujours le cas, puisqu’il y a de nombreux locataires en Suisse. Qu’en est-il du contrat de bail vis-à-vis des héritiers lorsqu’une personne décède. Est-ce qu’il prend fin automatiquement ?

Non, le contrat continu de déployer ses effets envers les héritiers. Si ceux-ci ne souhaitent pas garder l’objet du bail, ils doivent alors résilier le contrat pour le plus prochain terme légal, moyennant un préavis standard de 3 mois pour des baux d’habitations. Il y a aussi la possibilité de répudier la succession comme on l’avait vu la semaine dernière.

• Payer son propre loyer, plus le loyer de la personne décédée, ce n’est pas forcement évident. Est-ce qu’il y a une autre possibilité ?

Oui, vous avez toujours la possibilité de sous-louer l’objet. Là encore, il y aura certaines exigences à respecter vis-à-vis de la gérance, comme les tenir informé par exemple.

• Si les héritiers décident de vendre, à quoi doivent-ils être attentif ?

D’une façon générale, je dirai que la vente d’un bien immobilier que l’on a reçue en héritage est la même qu’une vente « classique ». Cela va demander une expertise immobilière complète qui doit être faite par un professionnel, et tout le travail de commercialisation qu’il y a derrière.

On avait eu l’occasion d’en discuter déjà, mais c’est d’autant plus vrai lorsqu’il s’agit d’une vente liée à un héritage. Il faut vraiment enlever l’aspect émotionnel du bien immobilier, car sinon, on a tendance à surévaluer sa valeur, et celui-ci ne se vendra jamais.

Retrouvez toutes nos autres chroniques immobilières en cliquant ICI.

Pour ne manquer aucun de nos Podcasts, abonnez-vous à notre chaîne YouTube en cliquant ICI.