RÉSILIER SON CONTRAT HYPOTHÉCAIRE

Résilier son contrat hypothécaire

Résilier son contrat hypothécaire de manière anticipée, cela peut arriver plus souvent qu’on ne le pense, et ce, pour diverses raisons. Comment éviter de payer d’énormes pénalités de sortie? Quels sont les solutions à privilégier? 

Découvrez ou redécouvrez l’interview du 23/04/19 dans l’émission « Tout s’explique » sur Radio Chablais, en compagnie de Pascal Rabl, directeur chez Blue Immobilier SA.

Retranscription de l’interview

Résilier son contrat hypothécaire de manière anticipée, qu’est-ce que cela signifie concrètement ?

Avant de répondre à la question, j’aimerai juste faire une petite piqûre de rappel à propos du contrat hypothécaire de base. Lorsque vous souhaitez acquérir un bien immobilier, vous allez faire appel à un établissement de financement afin que celui-ci vous prête une partie de ce que vous avez besoin pour acheter le bien immobilier. En règle générale, vous devez quand même avoir au minimum 20% de fonds propres. Le reste du prix d’achat, c’est-à-dire les 80%, c’est l’établissement de financement qui vous le prêtera via ce que l’on appelle un contrat hypothécaire.
Sur le montant que l’on vous prêtera, vous allez devoir payer un amortissement. Celui-ci est usuellement fixé à hauteur de 1% du montant du prêt. Vous alez également payer un intérêt hypothécaire, qui sera défini en fonction de plusieurs critères, mais principalement de la durée du contrat. Jusque là, vous me suivez ?

Oui !

Donc la résiliation prématurée du contrat hypothécaire, c’est lorsque vous cassez ce contrat avant son échéance. Ce qui entraîne souvent des pénalités assez conséquentes !

Quels sont les raisons qui peuvent pousser quelqu’un à résilier son contrat hypothécaire de manière prématurée ?

Il y en a une multitude; Un divorce… Un changement du lieu de travail… Faire le choix d’une maison ou d’un appartement plus grand ou plus petit… Le décès de l’un des conjoints… Etc. Dans la majorité des cas, c’est lorsque vous souhaitez vendre votre bien immobilier. Il y a aussi certains cas où les personnes résilient leurs contrats hypothécaires afin d’en souscrire des nouveaux avec des taux plus avantageux. Cela peut être fiscalement plus économique pour eux, même en payant une pénalité. Je reviendrai sur ce cas de figure après.

Effectivement, quand on achète un bien immobilier, ce n’est pas pour le vendre juste après, mais la vie apporte parfois son lot d’imprévus. Je suppose donc qu’il y a des solutions afin de pouvoir vendre son bien immobilier avant l’échéance du contrat, sans payer de pénalités ?

Oui bien-sûr, il y en a plusieurs; La première solution serait de transférer l’hypothèque fixe actuelle au nouveau propriétaire. Cela dit, c’est conditionnel au fait que l’établissement de financement et l’acheteur soient d’accord. Tout dépendra du taux d’intérêt de votre contrat hypothécaire en fait. C’est clair que si vous avez souscris à votre hypothèque il y a 8 ans par exemple, à un taux de 3%, ça va être difficile de convaincre le futur acquéreur de reprendre votre contrat dans la mesure où les taux actuels sont plus de l’ordre de 1% que 3%. Ca fait partie des négociations à avoir avec le futur acquéreur. Vous pouvez chiffrer la différence avec les conditions actuelles du marché et diminuer le prix de vente. Lui y gagnera car il pourra déduire des intérêts plus élevés de ses revenus, et vous, vous payerez moins d’impôt sur le gain immobilier dans le mesure où le prix sera plus faible.
Deuxième solution maintenant; Vous vendez, mais dans le but d’acheter un nouveau bien immobilier. Dans ce cas, vous pouvez simplement transférer le contrat hypothécaire sur votre nouveau bien. Celui-ci sera éventuellement adapté si le prix d’achat est différent du prix de vente. Ce système vous permettra d’éviter de payer la pénalité. Là aussi, il faut vérifier avec votre établissement de financement les conditions générales. Ce processus est assez couramment utilisé donc en général, ça ne pose pas de soucis.

Vous avez dis tout à l’heure que le taux d’intérêt dépend de la durée du contrat. Quel est la raison à cela ?

Ce qu’il faut comprendre, c’est que lorsqu’une banque vous octroie un prêt, elle-même devra emprunter sur le marché des capitaux. Elle devra donc elle même payer un intérêt. Ces intérêts dépendront de la durée du contrat justement. La banque additionnera à cela sa marge, et vous aurez le taux hypothécaire final pour le client. Si les taux d’intérêts sont si faibles aujourd’hui, c’est justement parce que ce marché des capitaux offre des intérêts très faibles, en partie dû à la crise économique.
Enfin bref, là on rentre dans des notions d’économies assez complexes. Ce qu’il faut retenir, c’est que plus la durée du contrat est courte, plus le taux d’intérêt est faible. Inversement, plus la durée est longue, plus le taux d’intérêt sera élevé dû à l’incertitude future du marché des capitaux.
Si vous signez sur une longue période, par exemple sur 10 ans, vous allez payer un peu plus d’intérêts que sur 3 ans. Cela dit, vous avez la garantie de connaître le budget de votre ménage pour une longue période, sans surprise. En Suisse, on aime bien la sécurité. Près de 85 % de toutes les hypothèques sont conclues avec des durées fixes.

Est-ce qu’il y a quelque chose que l’on peut faire si l’on a signé un contrat hypothécaire pour une longue période, il y a 10 ans par exemple, et que l’on paie encore des taux d’intérêts à 3 ou 4% ?

Oui parfois, et c’est là où je voulais en venir tout à l’heure à propos de la résiliation prématurée. Il y a effectivement certains cas de figure où il sera plus avantageux de résilier votre contrat hypothécaire actuel, de payer la pénalité et souscrire à un nouveau contrat. C’est un processus complexe qu’il faut absolument aborder avec un fiscaliste, car il y a beaucoup d’aspects à prendre en compte; Le taux de refinancement de la banque… La marge de la banque… La durée restante du prêt hypothécaire… L’ancien taux d’intérêt… Le nouveau taux, et encore votre taux d’imposition.
En fait, pour que cette solution soit intéressante, il faudrait vraiment que la différence entre le taux d’intérêt de votre ancien contrat hypothécaire, et les taux actuels du marché soit significative. Par exemple plus de 1.5% de différence. Sinon, c’est très probable que ça ne soit pas intéressant financièrement.

Et donc pour nous donner un ordre d’idée, aujourd’hui, nn se situe où au niveau des taux d’intérêts ?

Ca dépend vraiment de la qualité du dossier en fait, mais pour vous donner un ordre de grandeur, pour une période de 5 ans, tourne autour de 1%, et entre 1.3% pour 10 ans.

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Pascal Rabl, Directeur chez Blue Immobilier SA

Interview réalisée par Radio Chablais, en compagnie de:

Rabl Pascal

Directeur chez Blue Immobilier SA