QUE FAIRE DE VOTRE BIEN IMMOBILIER APRÈS UN DIVORCE?

 

Divorce et l’immobilier

Retranscription de l’interview

 

Quelles sont les possibilités qui sont offertes lorsque des personnes divorcent, vis-à-vis de leur bien immobilier ?

Il y a 3 possibilités; La première, c’est de vendre. La deuxième, ce que l’une des deux personnes garde le bien immobilier, moyennant soit le paiement d’un loyer pour l’autre conjoint, soit le rachat de sa part. Enfin, la dernière possibilité, c’est de garder le bien immobilier et de le mettre à la location pour une personne tierce, et de partager les revenus.

Bien entendu, ces possibilités dépendent de plusieurs facteurs, comme par exemple le régime du mariage, la situation personnelle des conjoints, comment est-ce que l’acquisition a été financée, etc.

Prenons la première situation, c’est à dire la vente du bien immobilier. Dans quel cas de figure cette situation est-elle utilisée ?

En Suisse, environ 40% des mariages se finissent par un divorce. Tout dépendra de la tournure que celui-ci prendra. Il y a un proverbe qui dit que si vous ne réussissez pas votre mariage, réussissez au moins votre divorce…

D’après ce que j’ai pu constater, dans le cas où même le divorce ne se passe pas très bien, c’est souvent la vente qui est privilégiée car on souhaite se « débarrasser » le plus vite possible du bien immobilier, et des attachements que celui-ci pourrait nous rappeler. L’avantage de la vente c’est que c’est relativement rapide, et une fois que c’est fait, on partage l’argent, et on peut tourner la page. Je reviendrai sur la répartition du partage un peu plus tard.

Après, ce n’est pas une vérité absolue. Il y a aussi des cas de figure où le divorce se déroule bien, et que les anciens conjoints souhaitent quand même vendre pour diverses raisons.

Est-ce qu’il pourrait y avoir des réticences à vendre ? C’est-à-dire que la volonté serait là, mais certains éléments pratique ne le permettraient pas ?

Oui, il peut y en avoir plusieurs. On a parlé des pénalités de sortie la semaine dernière lors de la chronique sur la résiliation anticipée du contrat hypothécaire. Pour rappel, c’est un montant, assez conséquent, que vous devrez payez si vous revendez votre logement avant l’échéance du contrat hypothécaire.

C’est un des aspects principaux qui peut faire que certaines personnes refusent de vendre. Ils privilégieront donc la solution soit de mettre en location à des tierces personnes, soit que l’un des deux le garde.

Admettons que l’une des deux personnes garde le bien immobilier. Celle-ci devra payer un loyer envers l’autre… Comment est-ce qu’on le définit ?

C’est là que va commencer toute la négociation. Il convient de définir par écrit qui paie quoi… Les amortissements… Les intérêts… Les frais d’entretien… Les travaux à plus-value… Etc.

On part du principe que les deux restent propriétaires. Il y a aussi la solution où la personne qui reste rachète la part de l’autre conjoint.

Je vous pose la même question qu’avant. Est-ce qu’il pourrait y avoir des problèmes avec cette solution ?

Oui, si votre bien a été financé à l’aide de votre LPP,  il faut savoir que celle-ci est destinée uniquement pour votre logement principal. Donc étant donné que l’un des deux conjoint déménage, il devra rembourser sa part d’apport LPP.

Deuxièmement, c’est vis-à-vis de la tenue des charges. On en a parlé déjà parlé à plusieurs reprises lors de ces chroniques. Pour mémoire, c’est une méthode de calcul utilisée par la Finma, afin de déterminer si vous êtes solvables pour acquérir un bien immobilier, ou le cas échéant, de reprendre une dette hypothécaire. Le problème, c’est que si vous rachetez la part de votre conjoint, vous reprenez également sa dette. Une personne seule n’a pas la même capacité d’endettement qu’une personne en couple. Donc ce n’est pas sûr que votre établissement de financement accepte de transfert d’hypothèque.

Oui en effet… Et cette solution sous-entend également que la procédure de divorce se déroule bien, ce qui n’est pas toujours le cas. Que se passe t-il si les deux conjoints souhaitent garder le bien immobilier ?

Si les ex conjoints n’arrivent pas à s’entendre sur qui garde le bien immobilier, alors c’est le juge qui tranchera. Il faudrait pouvoir justifier d’un intérêt prépondérant pour garder le logement. Cela peut être que la personne utilise son logement pour son activité professionnel, par exemple un cabinet professionnel… Eviter de déloger les enfants peut aussi être un intérêt prépondérant.

Finalement, si c’est la solution de la vente qui est retenue, comment se partage les bénéfices ?

Cela dépend d’une part du régime du mariage; Est-ce qu’il s’agit du régime ordinaire, c’est-à-dire la participation aux acquêts ? Ou est-ce que le mariage a été fait via un contrat de mariage passé en la forme authentique ?

Vous pouvez nous rappeler ce que c’est que la participation aux acquêts ?

Oui bien sûr. Les époux ont des patrimoines séparés, et restent propriétaires de leurs biens propres, c’est-à-dire des biens qu’ils apportent au moment du mariage, des biens qu’ils héritent et les gèrent séparément.

Les biens acquis pendant le mariage, c’est ce que l’on appelle donc les acquêts, par ex. revenus, intérêts, contributions de la prévoyance, sont utilisés et gérés de façon indépendante par chacun des époux. Lors du divorce, les acquêts sont divisés et répartis à parts égales entre les époux.

Et pour revenir à la vente immobilière en cas de divorce, là où ça devient compliqué, c’est lorsqu’il s’agit de déterminer quels sont les fonds propres que chacun a investit, et s’il s’agit d’une masse à titre d’acquêts, ou une masse propre.

Donc c’est vraiment difficile à tirer une conclusion. Là encore, c’est au juge de trancher sur les montants qui seront partagés.

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