QUE FAIRE D’UN BIEN IMMOBILIER LORS D’UN HÉRITAGE ?

Héritage d’un bien immobilier

Que pouvons-nous faire lorsqu’il y a héritage d’un bien immobilier? Faut-il le garder ou le vendre? Quels sont les impôts? A quoi faut-il être attentif?

Découvrez ou redécouvrez l’émission « Tout s’explique » du 28/05/19 sur Radio Chablais, en compagnie de Pascal Rabl, directeur chez Blue Immobilier SA.

La deuxième partie de l’interview est disponible ICI.

Retranscription de l’interview

 

Que devient un bien immobilier lorsque son propriétaire décède?

Le bien immobilier, de même que tous les autres actifs et passifs du défunts, seront hérités selon un ordre précis fixé par la loi. Au premier rang, vous avez le conjoint survivant, ou le partenaire enregistré, ainsi que les descendants… C’est à dire les enfants, les petits-enfants et les arrière-petits-enfants.
S’il n’y a ni conjoint, ni enfants, la succession passe à la deuxième lignée, c’est à dire les parents et grand parents. S’il n’y a également personne à ce niveau là, la répartition passe à la lignée suivante, et ainsi de suite. Vous avez un schéma précis, qui classe les liens de parenté entre le défunt et les héritiers, selon 6 catégories différentes. En fait, ce qu’il faut comprendre, c’est que ces catégories permettront d’établir le barème à appliquer pour calculer un éventuel impôt sur la succession. On reviendra plus tard sur l’aspect de l’imposition.
Dans l’hypothèse où il n’y a pas de parents du tout, la succession est dévolue entièrement à l’Etat. C’est assez rare mais, ça arrive de temps à autre.

Qu’en est-il du concubin? Parce que vous avez des personnes qui ne souhaitent pas se marier, qui vivent 10 ans ensemble, voir plus, et ça leur convient parfaitement.

C’est une très bonne question! C’est vrai qu’il y a de plus en plus de personnes qui vivent ensemble sans être mariées, pour diverses raisons. Dans ce cas de figure, le concubin de la personne décédée n’hérite de rien, car il n’est pas considéré comme un héritier légal.
Même si un testament a été rédigé, le concubin ne peut être favorisé que d’une manière limitée. Il faudrait que les réserves héréditaires des descendants ou des parents aient été respectées.

Les réserves héréditaires? Qu’est-ce que c’est?

La réserve héréditaire est un pourcentage de la succession qui est garantie pour les descendants, les parents, le conjoint et le partenaire enregistré. Donc même si vous faites un testament, et que vous voulez déshériter l’une de ces personnes, elle aura quand même le droit à un minimum selon ces barèmes des réserves héréditaires.
Pour revenir à la question des concubins; S’ils achètent un bien immobilier et qu’ils souhaitent se « protéger », alors il faudrait conclure ce que l’on appelle un pacte de renonciation à succession avec tous les héritiers; ce qui rendrait caduque cette protection de la réserve héréditaire. Si l’un des deux décède, c’est le concubin seule qui récupérera l’autre part de l’immeuble.

Est-ce que les héritiers peuvent refuser la succession?

Oui, bien-sûr. Comme je l’ai dis tout à l’heure, les héritiers récupèrent tous les actifs du défunt, mais également les passifs. S’il y a un bien immobilier dans les actifs, il faudrait alors connaitre sa valeur vénale, et comparer cela à tous les autres passifs; comme les dettes hypothécaires par exemple. Vu la flambée des prix de l’immobilier durant les 20 dernières années, ce serait assez surprenant que la valeur du bien immobilier ne couvre pas les passifs… Mais ça peut arriver. Par exemple lorsque vous avez des immeubles vétustes qui ont été laissés à l’abandon, ou qui ont très mal été entretenus.
Si vous avez un doute, et que vous souhaitez connaître la situation financière du défunt, il faudra demander dans un délai d’un mois dès la connaissance du décès, l’établissement d’un bénéfice d’inventaire public. C’est en fait un inventaire des valeurs patrimoniales et des dettes qui composent la succession.
Lorsque cet inventaire est terminé, si vous acceptez la succession, vous ne répondrez que des dettes qui y sont répertoriées; ce qui vous évitera toutes mauvaises surprises.

Imaginons que j’ai un frère, et que nous avons hérités du bien immobilier d’un de nos parents après son décès. Quelles sont les options qui s’offrent à nous?

Il faudrait voir de quel type de bien immobilier il s’agit. Est-ce qu’il s’agit de la maison familiale, d’un bien de rendement, d’un terrain, ou autre. Fondamentalement, vous avez 3 variantes. La première, c’est de vendre à une personne externe… La deuxième, c’est que l’un des deux héritiers garde l’objet et rachète la part de l’autre… Et la dernière, c’est de mettre à la location et partager les revenus.
Là, on parle d’un cas de figure assez simple; mais vous avez parfois des hoiries qui sont composées de frères, sœurs, nièces, cousins, parents, etc. Vous avez beaucoup plus de propriétaires, et dans ces cas là, c’est tout de suite plus compliqué. De plus, chaque décision doit être prise à l’unanimité. C’est souvent la solution de la vente qui est privilégiée lorsqu’il y a beaucoup d’héritiers. En effet, l’argent est plus facile à partager qu’un immeuble.

Qu’en est-il de la dette hypothécaire lorsque l’on hérite d’une maison par exemple? Est-ce qu’il faudra la rembourser tout de suite ?

Ca fait parti des passifs de la succession, donc vous héritez également de la dette hypothécaire. Les héritiers devront continuer à payer les intérêts, et éventuellement les amortissements à l’établissement de financement.
Comme les propriétaires sont nouveaux vis-à-vis de l’établissement de financement, celui-ci devra analyser leurs situations financières, afin de savoir s’ils sont aptes à pouvoir assumer la tenue des charges. On en a parlé à plusieurs reprises lors de différentes chroniques.

Oui je m’en souviens… C’est le fameux calcul des charges théoriques que les banques utilisent pour savoir combien vous devez gagner au minimum pour assumer une dette hypothécaire, c’est juste ?

Oui c’est exactement ça ! Si le ou les héritiers n’ont pas les revenus assez conséquents pour assumer cette nouvelle dette, peut-être que la banque leur demandera un amortissement extraordinaire afin de revenir à un montant de prêt qui soit acceptable… Dans le pire des cas, c’est possible qu’elle vous demande de vendre le bien pour rembourser la dette.
Je profite de faire une petite parenthèse pour ceux qui voudraient acheter un bien immobilier prochainement. Il existe des couvertures de risques par le biais d’un amortissement indirect qui couvrent également le risque décès. Le coût de la garantie sera alors intégré dans l’amortissement exigé et n’alourdira pas les charges mensuelles.

Retrouvez toutes nos autres chroniques immobilières en cliquant ICI.

Pour ne manquer aucun de nos Podcasts, abonnez-vous à notre chaîne YouTube en cliquant ICI.

Pascal Rabl, Directeur chez Blue Immobilier SA

Interview réalisée par Radio Chablais, en compagnie de:

Rabl Pascal

Directeur chez Blue Immobilier SA