QUELS SONT LES IMPACTS LORS D’UNE VENTE IMMOBILIÈRE?

Impacts lors d’une vente immobilière

Retranscription de l’interview

 

Une vente immobilière, pour beaucoup de personnes, c’est bien souvent la transaction de sa vie. Comment se prépare une vente? A quoi faut-il être attentif ?

Vous avez parfaitement résumé la situation. Une vente immobilière, ce n’est pas quelque chose qu’il faut prendre à la légère. C’est la raison pour laquelle il est recommandé de se faire accompagner par un professionnel de l’immobilier compétent. Cela vous assurera de ne négliger aucune étape ce processus, et vous évitera toutes mauvaises surprises, qu’elles soient fiscales, administratives ou autre.

Avant de rentrer dans le vif du sujet, je dirai que la première chose à préparer pour une vente immobilière, c’est vous-même! En effet, un propriétaire est très souvent attaché émotionnellement à son bien immobilier. Il est important de prendre du recul afin de ne pas compromettre une vente. Une astuce, ce serait d’imaginer que son bien immobilier ne nous appartient plus, et qu’il a déjà été vendu.

Quels sont les raisons qui poussent à vendre un bien immobilier ?

Il y en a une multitude… Ca peut être un déménagement… Un bien immobilier que des héritiers reçoivent… Une séparation… Un logement qui devient trop grand, lorsque les enfants prennent leurs indépendances, ou trop petit, lorsque la famille s’agrandit… Des problèmes de voisinages… Enfin bref, chacun aura sa propre raison de vouloir vendre.

Quelle est la première chose à vérifier avant de vouloir vendre ?

Une immense majorité des propriétaires font appel à un établissement de financement lorsqu’ils achètent un bien immobilier. Si c’est effectivement le cas, l’un des aspects important, c’est d’examiner les conditions du crédit hypothécaire sur le bien immobilier en question. En fait, ces hypothèques sont souvent bloquées sur des durées fixes, et vous ne pouvez en principe pas résilier avant l’échéance, au risque de payer des pénalités assez conséquentes.

Prenons un exemple. Si j’ai acheté un bien immobilier il y a 5 ans, mais que j’ai bloqué mon taux sur 7 ans. Cela signifie que je devrais attendre encore 2 ans avant de vendre ? Est-ce qu’il n’y a pas des possibilités pour éviter de payer cette pénalité ?

Oui, vous avez bien entendu des solutions qui vous sont offertes. Si ce n’était pas le cas, ce serait très compliqué pour nous autres courtiers en immobilier de faire notre travail.

La première situation, c’est si vous revendez pour acheter droit derrière. Dans ce cas de figure, ce qui se pratique généralement, c’est ce que l’on appelle un transfert de dette hypothécaire. Concrètement, vous gardez votre dette, mais les cédules vont être transférées sur le nouvel immeuble que vous achetez. Vous garderez ainsi vos conditions actuelles, c’est-à-dire le taux d’intérêt, ainsi que la durée de l’emprunt.

L’autre possibilité, si vous ne souhaitez pas racheter un bien immobilier, c’est de négocier afin que les acquéreurs reprennent votre dette hypothécaire, avec les mêmes conditions. Ca m’est déjà arriver de le proposer à certains clients, mais c’est toujours à discuter au cas par cas. Ca dépend surtout des conditions du crédit hypothécaire. Aujourd’hui, vous pouvez signer des taux sur une période de  10 ans pour à peine 1%. Si le taux que vous avez est à 1.5%, ou 1.8%, ce sera difficile de convaincre les acquéreurs de le reprendre, où alors il faudra bien négocier.

Il est aussi tout à fait possible que votre hypothèque soit basée sur un taux variable, auquel cas vous pourriez vendre n’importe quand sans avoir de soucis particulier.

Bien entendu, chaque établissement de financement à ses propres règles, donc le plus important avant de commencer les démarches de vendre, c’est d’en aviser votre conseiller financier.

Un autre impact, et non des moindre, c’est l’impôt sur le gain immobilier, c’est juste ?

Oui, c’est exact. L’impôt sur le gain immobilier n’est pas à prendre à la légère, car il peut représenter des sommes considérables. En particulier si votre bien immobilier a pris beaucoup de valeur les dernières années. Les règles de calculs diffèrent d’un canton à un autre, et les barèmes ne sont pas les mêmes. Ce qui est comparable par contre, c’est que ces impôts sont calculés en fonction du montant du bénéfice, et la durée de possession de l’immeuble. En fait, ce qu’il faut comprendre, c’est que l’impôt sur le gain immobilier a été crée pour éviter la spéculation. C’est la raison pour laquelle il est extrêmement élevé les premières années, et diminue au fur et à mesure du temps.

Je précise encore une autre chose, c’est que le pourcentage de l’impôt est comptabilisé uniquement sur le bénéfice, et non sur le prix de vente !

Comment est calculé le montant du bénéfice ?

Vous prenez le prix de vente de votre immeuble… Vous déduisez le prix d’achat de l’époque… Tout ce qui concerne les frais d’acquisition, comme le notaire par exemple… Tous les travaux à plus value que vous avez effectué dans le logement… La commission de vente… Etc… Et à la fin, s’il vous reste un bénéfice, alors c’est ce montant-ci qui sera imposé selon le barème cantonal, et votre durée de possession.

En dehors de tout ce qui concerne l’aspect financier, il y a aussi l’aspect pratique à prendre en compte lors d’une vente immobilière?

Oui tout à fait. Si vous vendez votre bien immobilier dans le but d’en racheter un autre par la suite, il serait effectivement très utile de bien vous coordonner. Idéalement, il faudrait synchroniser la vente de votre bien avec votre nouvel achat. Cela vous permettra ainsi de ne déménager qu’une seule fois. Cela dit, ce n’est pas toujours possible, et certaines fois, vous devrez passer temporairement par un appartement de location.

Dans l’hypothèse ou l’on revend son bien immobilier, mais que l’on ne rachète pas derrière, il y a lieu de se poser la question sur ce que l’on fait de l’argent encore ?

Alors là, on dépasse un peu le cadre de l’expertise immobilière, mais vous avez raison, c’est une question pertinente. La question est d’autant plus importante lorsqu’il s’agit d’un héritage, et que de fortes sommes d’argent sont données à de jeunes personnes. C’est un peu comme au loto, on a déjà vu des articles sur des personnes qui gagnent des grosses sommes d’argent, et qui dilapident tout très rapidement, même si ce n’est pas tout à fait comparable, car pas les mêmes proportions… Mais bref, c’est effectivement une bonne chose si vous avez un projet d’investissement derrière, et que vous avez les idées claires. Pour terminer, je dirais que notre rôle principal en tant que professionnel de l’immobilier, en dehors du processus de vente, c’est surtout de vous informer sur tous les impacts financiers et pratiques d’une vente immobilière, afin que vous n’ayez aucune surprise.

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