Extrait du registre foncier
Retranscription de l’interview
Qu’est ce qu’un extrait du registre foncier?
L’extrait du registre foncier, pour vulgariser, c’est une sorte de carte d’identité d’un immeuble. Vous trouverez sur ce document toutes les informations vis-à-vis des droits réels du bien immobilier, ainsi que celles sur les propriétaires. Il faut savoir que tous les immeubles sont inscrits au registre foncier, et possèdent donc leur propre extrait du registre foncier. Petite précision… Lorsque je parle d’immeubles, c’est bien entendu sous la forme juridique du terme. C’est-à-dire un bien non susceptible d’être déplacé. Ca pourrait donc être une maison, un appartement, un terrain, etc.
A qui faut-il s’adresser pour obtenir un extrait du registre foncier d’un immeuble ?
Il faut contacter directement l’office du registre foncier, mais pas n’importe lequel car cela dépend de la localisation de l’immeuble. En effet, la majorité des cantons possèdent plusieurs registres fonciers, qui se partagent des zones géographiques bien distinctes. Cela se fait soit par district, soit par arrondissement.
Quels sont les éléments qui composent un extrait du registre foncier ?
Il se compose de plusieurs éléments suivant la nature de l’immeuble. Vous avez par exemple le grand livre, le journal, les diverses pièces justificatives, les plans, et encore toutes sortes de registres annexes. C’est très important de connaître tous ces éléments, et surtout de bien les comprendre lorsque vous envisagez d’acheter un bien immobilier, en particulier vis-à-vis des servitudes.
Les servitudes, qu’est-ce que c’est exactement ?
Il existe deux types de servitudes. Les servitudes personnelles, qui sont inscrites au profit d’une personne déterminée, et les servitudes foncières, qui sont inscrites au profit d’un immeuble ou des propriétaires d’un immeuble.
Juridiquement, la servitude foncière, c’est une charge imposée sur un immeuble, que l’on appelle le fonds servant, en faveur d’un autre immeuble, que l’on appelle le fonds dominant. Cela oblige le propriétaire du fonds servant à souffrir, de la part du propriétaire du fonds dominant, certains actes d’usage, ou à s’abstenir lui-même d’exercer certains droits inhérents à la propriété.
Concrètement, c’est donc une charge qui grève un immeuble et qui oblige son propriétaire à tolérer certains actes.
Pouvez-vous nous donner quelques exemples de servitudes ?
Concernant les servitudes personnelles, vous avez par exemple le droit d’usufruit, ou le droit d’habitations. C’est donc le doit donné à une personne physique d’habiter un bien immobilier, sans y être propriétaire.
Pour ce qui concerne les exemples de servitudes foncières, il y en a une multitude. Ca pourrait être un passage à pied en faveur d’un voisin, ou le passage de canalisations.
Si vous avez un doute concernant une servitude, n’hésitez pas à demander des précisions au vendeur, ou au notaire le cas échéant.
Suivant comment, est-ce qu’une servitude pourrait avoir un impact négatif sur la valeur d’un immeuble ?
Oui, c’est juste. Dans la plupart des cas, les servitudes ne sont pas très contraignantes, et ne modifient donc pas la valeur de votre immeuble. Cela dit, il y a effectivement des cas de figure où ces servitudes ont un impact significatif. Je vous donne un exemple, ça pourrait être une servitude qui restreint votre droit à bâtir, en vous imposant une hauteur maximale de construction. En effet, un terrain n’a pas la même valeur si on peut construire un immeuble de 2 étages, comparé à un immeuble de 4 étages.
Quels sont les autres éléments du registre foncier qu’il est important de connaître ?
Vous avez les annotations qui sont également importantes. Par exemple il pourrait y avoir un droit de préemption sur un immeuble.
Pouvez-vous nous rappeler ce qu’est un droit de préemption ?
Le droit de préemption, c’est l’avantage qui est donné à quelqu’un de pouvoir se substituer à l’acquéreur d’un droit ou d’un bien pour en faire l’acquisition à sa place et dans les mêmes conditions que ce dernier. En d’autres termes, si je décide d’acheter une propriété, et qu’il y a un droit de préemption en faveur d’une personne, et bien celle-ci pourrait me griller la politesse et acheter le bien au même prix. On peut retrouver des droits de préemption notamment dans les anciennes PPE. Elles sont aux bénéfices des copropriétaires de l’immeuble. Si l’on se met à la place de l’acheteur, c’est donc un gros risque que l’on prend.
Oui effectivement. Que faire si un bien immobilier nous intéresse, mais qu’il y a un droit de préemption inscrit sur l’extrait du registre foncier ?
Il faudrait que le bénéficiaire du droit de préemption renonce par écrit à utiliser ce droit, et cela vous protégera de toutes mauvaises surprises.
L’extrait du registre foncier nous permet également de savoir s’il y a des dettes sur l’immeuble, c’est juste ?
Oui, c’est ce que l’on appel les gages immobiliers. Cela indique quels sont les créances qui sont garanties par des cédules en faveur d’un établissement de financement. En cas d’acquisition, il appartiendra au notaire de dégrever la dette liée au bien immobilier. Des dettes pourraient également être mentionnées sur l’extrait du registre foncier sous forme d’hypothèques légales.
Est-ce qu’il y a encore d’autres informations pertinentes à analyser sur l’extrait du registre foncier ?
On ne peut pas faire une généralité, car chaque bien immobilier est unique. On a passé en revue quelques exemples que l’on pouvait retrouver sur les différents extraits du registre. C’est bien entendu de manière non exhaustive. Je me répète, mais en cas de doute sur une donnée, n’hésitez pas à demander un complément d’informations. Vous pouvez le faire auprès du vendeur, du propriétaire ou du notaire.
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Interview réalisée par Radio Chablais, en compagnie de:
Rabl Pascal
Directeur chez Blue Immobilier SA