COMMENT CALCULER VOTRE SOLVABILITÉ

Calcul de solvabilité

Retranscription de l’interview

 

Qu’est-ce que le calcul de solvabilité, si l’on vulgarise ?

Lorsque vous envisagez d’acheter un bien immobilier, il y a trois aspects principaux qui doivent être respectés afin qu’un établissement de financement vous accorde un prêt hypothécaire. Il y a les fonds propres minimaux qui doivent être apportés… Le prix du bien immobilier qui doit correspondre à la valeur vénale du marché… Ainsi que votre situation financière qui doit répondre à certains critères. C’est cette partie là que l’on va appeler le calcul de solvabilité.

Pouvez-vous nous rappeler le pourcentage de fonds-propres minimum qui doit être apporté lors d’un achat immobilier ?

Pour une acquisition standard, c’est-à-dire votre logement principal, il faudrait apporter un minimum de 20%. Pour une résidence secondaire, ce sera au minimum 35%, et pour des objets commerciaux, cela varie entre 35% à 50%. Enfin, pour un achat à titre de placement immobilier, c’est-à-dire un logement qui sera loué et dans lequel vous ne vivez pas, le minimum demandé est dorénavant de 25% depuis le 1 janvier 2020. On en avait parlé il y quelques semaines lors d’une chronique.

Merci pour ce rappel. Si l’on revient sur le sujet principal. Quels sont les méthodes utilisées pour faire ce calcul de solvabilité sur un acquéreur potentiel ?

Dans un premier temps, l’établissement de financement va demander à connaître votre situation fiscale, notamment vis-à-vis de vos revenus. Cela dans le but de voir si ceux-ci sont suffisants pour couvrir la tenue des charges du crédit hypothécaire. Bien entendu, les revenus ne sont pas la seule chose à prendre en compte. Il y a aussi votre situation personnelle qui sera analysée. Par exemple, si vous avez un contrat de travail à durée indéterminée… L’état actuel de vos dettes ou autres leasing… Est-ce que vous avez des poursuites ou des actes de défauts de biens… Etc.

Comment se calculent les charges du crédit hypothécaire ? Pouvez-vous nous donner quelques exemples ?

Oui, on va prendre le cas d’une acquisition pour une résidence principale, où l’acquéreur devra apporter 20% de fonds propres. Dans ce cas de figure, la dette hypothécaire sera donc de 80%. Prenons un chiffre rond, admettons qu’il s’agit d’un appartement à 500’000 CHF. L’acquéreur met donc 100’000 CHF de fonds propres, et contracte un crédit à hauteur de 400’000 CHF. Jusque là, vous me suivez n’est-ce pas ?

Oui c’est clair.

Usuellement, vous amortissez 1% de la dette par année, c’est-à-dire 4’000 CHF. Additionné à ça, vous avez encore les charges dites d’entretien de l’immeuble. C’est une estimation qui est faite, de l’ordre de 1% de la valeur du bien immobilier. Dans notre exemple, ce serait donc 5’000 CHF. Enfin pour terminer, vous avez les intérêts hypothécaires, qui sont calculés à 5%, ce qui représente 20’000 CHF. Si je cumule le toute, on arrive à 29’000 CHF, et ce montant ne doit pas dépasser le tiers de votre revenu. Il faudra donc multiplier ce chiffre par 3X. Concrètement vous devriez avoir un revenu d’au minimum 87’000 CHF annuel pour acheter un appartement de 500’000 CHF.

Je vous donne quelques autres chiffres clés. Un bien immobilier à 650’000 CHF, ce serait un revenu de 113’000 CHF… 800’000 CHF, on serait sur un revenu minimum de 139’000 CHF, et enfin pour un prix d’achat de 1’000’000 CHF, on est sur 174’000 CHF de revenu annuel minimum. Je précise encore une chose. Lorsque je parle de revenu minimum, c’est le cumul des revenus des futurs acquéreurs qui est comptabilisé.

Comment se fait-il que les revenus exigés soient si élevés, alors que les taux hypothécaires n’ont jamais été aussi bas ?

C’est une très bonne question. En effet, si vous faites un crédit hypothécaire actuellement, et que vous bloquez votre taux d’intérêt sur 10 ans, vous devriez être aux alentours de 1% en réalité. C’est bien loin des 5% que j’ai indiqué dans mon exemple. Cependant, dans la pratique, les établissements de financements utilisent toujours ce fameux taux d’intérêt théorique de 5%. Celui-ci correspond à une moyenne sur une très longue période. Si vous voulez, c’est une marge de sécurité dans le cas où les taux hypothécaire venaient à remonter dans les années à venir, afin que les propriétaires puissent continuer à rembourser leurs emprunts. Tous les propriétaires de longues dates se souviennent que les taux n’ont pas toujours été aussi attractifs. Par exemple dans les années 1990, où ceux-ci frôlaient les 10% d’intérêts.

Si j’ai bien compris, être propriétaire, ça ne coûte pas grand-chose dans la pratique, car les taux hypothécaires sont extrêmement bas. En revanche, ce qui est difficile, c’est qu’une banque accepte de nous financer.

Oui, c’est exactement ça. Non seulement l’exigence en fonds propre s’est durcie ces dernières années, mais la tenue des charge théorique fait que nous avons parfois certains clients qui possèdent les fonds propres, mais qui ne peuvent quand même pas accéder à la propriété. Cela peut se vérifier si l’on regarde à l’échelle européenne, on est les plus mauvais élève. Avec moins de 40% de propriétaires en Suisse contre environ 60% en France et 75% en Italie par exemple.

Quelles sont les alternatives si nos revenus ne correspondent pas au minimum exigé ?

La tenue des charges théorique est calculée sur le montant de l’hypothèque. Donc concrètement, plus vous constituez de fonds propres, moins votre dette sera élevée et donc moins il sera nécessaire d’avoir des revenus élevés. Il n’y a malheureusement pas de miracle, et la seule solution, c’est de mettre plus de fonds propres. Cela peut se faire par exemple à l’aide d’une donation, d’un prêt non remboursable, de l’utilisation du deuxième ou troisième pilier, d’une avance d’héritage, etc.

En dehors de la tenue des charges, quels sont les autres éléments qui sont pris en considération dans le cadre du calcul de la solvabilité de l’acquéreur ?

Comme je l’ai expliqué, c’est une analyse globale qui est effectuée. La tenue des charges, c’est une chose à respecter. Après il ne faudrait pas non plus être criblé de poursuites, ou être surendetté. Si vous avez un leasing ou un crédit à la consommation par exemple, cela vient s’additionner à la tenue des charges de votre immeuble, et donc les revenus exigés seront encore plus conséquents. Vous ne devrez bien entendu pas être au chômage, car ces revenus ne sont pas comptabilisés.

Bref, je voulais vous rendre les auditeurs attentif à la méthode de calcul de la tenue des charges, car il arrive encore que certaines personnes organisent des visites sans même savoir s’ils sont solvables ou non. Ce que je peux vous recommander, c’est donc de faire le point avec votre conseiller financier afin de fixer de manière précise votre budget d’acquisition, avant d’entamer des recherches !

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