QUELLES SONT LES CONSÉQUENCES FISCALES LORS D’UNE SUCCESSION IMMOBILIÈRE?

Succession immobilière

Retranscription de l’interview

 

Que prévoit la loi concernant le droit successoral, en matière de succession immobilière plus particulièrement ?

Que l’on parle d’immobilier, ou d’objets mobiliers, le droit successoral définit précisément qui hérite du patrimoine. Vous avez d’abord ce que l’on appelle la première lignée. C’est-à-dire le conjoint survivant, ainsi que les descendants. Ce sont les enfants, les petits enfants, arrières petits enfants, etc.

S’il n’y a personne dans cette première lignée, la succession passe à la deuxième lignée. Il s’agit là des parents et grands parents. Dans le cas où il n’y aurait également personne, c’est la lignée suivant qui héritera, et ainsi de suite. Toutes ces lignées sont classées selon 6 catégories différentes.

Alors pourquoi je vous parle de tout ça vous me direz… Tout simplement car c’est ces lignées qui permettront de calculer le barème d’imposition qui devra être appliqué pour calculer l’éventuel impôt sur la succession.

Prenons un cas de figure. Imaginons que j’hérite d’un appartement de mes parents, qui serait situé à Crans-Montana. Qu’est-ce que cela va impliquer ? Et quelles sont les conséquences sur la déclaration fiscale?

Avant de parler des incidences sur la déclaration fiscale, il faut déjà comprendre qu’il y aura une imposition unique. Celui-ci est appelé impôt sur la succession. Les règles ne sont pas les mêmes d’un canton à un autre, et cela dépend également d’autres facteurs. Par exemple ,la fameuse lignée dans laquelle l’héritier se situe… Est-ce qu’il s’agit d’un fils, d’un parent, d’un frère, d’un cousin, etc…

Pour reprendre votre exemple de l’appartement de montagne que l’on hériterait de l’un de nos parents, dans ce cas de figure, il n’y aurait pas d’impôt sur la succession. En effet, l’héritier serait le fils, et donc dans cette première lignée. En revanche, si vous aviez hérité de votre frère, l’impôt serait de 10%. Le taux est progressif, jusqu’à atteindre 25% s’il n’y a aucun lien de parenté.

Ces exemples sont applicables pour le canton du Valais, puisque dans notre cas, le bien immobilier était situé à Crans-Montana. Si l’on parlait d’un bien immobilier à Montreux par exemple, alors il faudrait se référer aux barèmes du canton de Vaud, qui ne sont pas du tout les mêmes. A titre comparatif, sur Vaud, les conjoints sont exemptés de l’impôt sur la succession, mais pas les enfants ou les parents.

Ce qu’il faut retenir de l’impôt sur la succession, c’est que plus l’héritier est éloigné au niveau de la lignée, plus le barème d’imposition sera élevé.

Une fois l’impôt sur la succession payé, ou exempté, l’on devient officiellement propriétaire. Quels sont dès lors les autres impacts sur sa déclaration fiscale ?

Il y a deux choses à bien comprendre. Premièrement, étant donné que vous allez être propriétaire, votre fortune va augmenter en proportion de la valeur fiscale du bien immobilier. En contrepartie, vous pourrez aussi déduire la dette hypothécaire, pour autant qu’il y en ait une. Parce qu’il faut savoir que lors d’un héritage, nous héritions de l’ensemble des actifs, mais également des passifs. Donc la dette immobilière suivra également le bien immobilier.

L’impact vis-à-vis de l’impôt sur la fortune, c’est que celui-ci sera légèrement plus élevé, mais c’est généralement assez dérisoire comme impôt.

En ce qui concerne l’impôt sur le revenu, celui-ci ne devrait normalement pas augmenter. A moins que le bien immobilier en question soit loué par une tierce personne. Dans ce cas, les revenus vous serraient attribués, et donc votre barème progresserait également. Il y a aussi le cas de figure où vous décidez de vivre vous-même dans le logement, alors vous devrez ajouter la fameuse valeur locative théorique à vos revenus.

En dehors de ça, il y a également toutes les charges liées au bien immobilier qui viennent s’ajouter, et que l’on peut déduire ?

Oui c’est exact, vous avez en effet les charges de propriétés que vous pourrez déduire de vos revenus, soit de manière effective, soit de manière forfaitaire. Vous aurez également un impôt foncier à payer chaque année, comme tout propriétaire de bien immobilier. Encore un point. Si vous avez hérité d’une dette hypothécaire, vous pourrez encore déduire les intérêts de vos revenus.

Si l’on décide de revendre le bien immobilier que l’on a hérité. Comment se calcule l’impôt sur le gain immobilier lors d’une succession immobilière?

Le fait que l’on ait hérité un bien immobilier ne change pas le barème d’imposition du gain immobilier. En fait, ce qu’il faut retenir, c’est que le taux est dégressif selon les années de possession, mais que celles-ci sont comptabilisées depuis l’achat du défunt, et non la date de l’héritage. Par exemple, si vos parents ont acheté le bien immobilier il y a 10 ans, qu’ils décèdent, et que vous revendez une année après, il faudra prendre 11 ans dans le barème et pas un an. A toutes fins utiles, je précise que le calcul de l’impôt sur le gain immobilier diffère également d’un canton à un autre.

Quels sont les risques liés à une succession (découverte de mauvaises surprises, par exemple) ?

Comme je l’ai expliqué tout à l’heure, lorsque vous héritez d’un patrimoine, que celui-ci soit immobilier ou pas, vous héritez des actifs et des passifs. La mauvaise surprise serait par exemple d’avoir plus de passifs que d’actifs, ce qui ne rendrait pas intéressant un héritage.

Si l’on reste dans le domaine de l’immobilier, la mauvaise surprise pourrait être par exemple d’hériter d’un appartement en piteux état, qui coûterait finalement plus cher en rénovations que ce qu’il rapporterait.

Est-il possible de refuser une succession ?

Oui bien-sûr, et ça arrive plus souvent qu’on ne le pense. Cela peut même se produire s’il y a un bien immobilier dans l’héritage.

En fait, si vous n’êtes pas sûr de la « viabilité » de l’héritage, vous pouvez demander l’établissement d’un bénéfice d’inventaire public. En fait, c’est un inventaire de tous les actifs et les passifs qui composent la succession. Lorsque l’inventaire est terminé, vous pouvez soit le refuser, soit l’accepter, et vous ne devrez assumer que des dettes qui y sont répertoriées.

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