QUEL REVENU MINIMUM POUR EMPRUNTER À LA BANQUE?

 

Revenu minimum pour emprunter à la banque

Retranscription de l’interview

 

Le thème du jour c’est la tenue des charges… En d’autres termes, le revenu minimum qu’il faudrait avoir pour obtenir un emprunt hypothécaire auprès de sa banque. Pouvez-vous nous en dire un peu plus?

Avant de commencer, petite piqûre de rappel si certains n’ont pas écouté la chronique la semaine dernière. Au niveau des fonds propres à constituer lors d’une demande de crédit hypothécaire standard, donc par standard, on entend un bien immobilier pour une résidence principale. L’exigence est de 20% de fonds propres, donc 80% de crédit hypothécaire.

Le crédit hypothécaire, c’est un montant que votre établissement de financement s’engagera à vous prêter. En contrepartie, l’emprunteur devra s’acquitter, généralement pour chaque trimestre, d’un montant qui correspond à l’amortissement de la dette, et d’un montant qui correspond au taux d’intérêt du prêt.

Voilà pour la théorie. Maintenant, pour en revenir à la tenue des charges, qu’est-ce que c’est exactement? Tout simplement, c’est les coûts que vont engendrer votre emprunt. C’est à dire le montant que vous allez devoir payer chaque mois, et si vous pouvez les assumer.

Il faut bien comprendre que les établissements de financement ne sont pas fous non plus. Ils vont quand même analyser votre situation financière avant de décider s’ils vous accordent ou non un crédit. Même si vous avez les fonds propres nécessaires. Tout simplement parce que ça serait dans l’intérêt de personne de vous octroyez un prêt que vous ne pouvez pas rembourser. Référence faite à la crise des subprimes de 2008.

On avait parlé il y a quelques semaines de la différence entre les propriétaires et les locataires. Vous nous aviez dit que ça coûtait moins cher d’être propriétaire. La tenue des charges ne devrait pas vraiment être un problème dans ce cas non?

Oui c’est juste, dans la pratique, ça coûte clairement moins cher d’être propriétaire que locataire. Cela est dû aux taux hypothécaires actuels, qui sont au plus bas au niveau historique. Le soucis, c’est que votre établissement de financement ne va pas se baser sur les coûts réels de votre logement. Même si vous bloquez votre taux sur 10 ans. Il va se baser sur la tenue des charges dite « théorique », et là c’est pas les mêmes calculs. Je précise juste un point, quand je dis établissement de financement. Ca peut être une banque, comme une assurance. Je fais la précision parce que certaines personnes pensent que c’est uniquement auprès d’une banque qu’on peut obtenir un prêt, mais c’est faux.

C’est toujours bon à savoir en effet. Et cette tenue des charges alors, comment est-ce qu’elle est calculée?

Je vais vous donner un exemple qu’on va décortiquer, comme ça ce sera plus simple à comprendre. Imaginons qu’on souhaite acheter un appartement à 500’000 CHF. On a besoin des fonds propres à hauteur de 20%, c’est à dire 100’000 CHF. On va souscrire à un crédit pour le reste, c’est à dire 400’000 CHF. La tenue des charges est calculé de la manière suivante:

1% du montant de la dette, qui correspond à l’amortissement, soit 4000 CHF par an.

1% du prix de vente, et non pas du montant de la dette, qui correspond environ aux charges d’entretien de l’appartement, donc 5000 CHF par an.

Et 5 % du montant de la dette, qui correspond au taux d’intérêt théorique, c’est à dire 20’000 CHF par année.

Si on cumule tout ça, on arrive à un total de 29’000 CHF par année, qui correspond théoriquement au montant des charges pour votre logement. Soit environ 2420 CHF par mois.

Ça paraît cher pour un appartement de ce prix. Il me semblait que ça coûtait beaucoup moins cher d’être propriétaire. D’où vient cette différence alors?

Oui c’est très cher! C’est pour ça que j’ai précisé qu’il s’agissait de tenue des charges théoriques. Dans la réalité, si on garde le même exemple, le taux d’intérêt serait plutôt de 1% et non pas de 5%. Cela amènerai le montant des intérêts annuels à 4000 CHF et non plus à 20’000 CHF. On se retrouverait donc avec des charges total de 13’000 CHF, soit environ 1080 CHF par mois et non plus 2420 CHF. Ce ne serait donc plus la même histoire! Là ça parait tout de suite plus raisonnable et intéressant!

Oui! là ça donne déjà plus envie de se loger avec ce loyer. Mais pourquoi utiliser un taux d’intérêt théorique à 5% au lieu de 1%. Ça mets des bâtons dans les roues aux acheteurs non?

C’est clair que ça met des bâtons dans les roues des acheteurs. Personnellement, ça m’est déjà arrivé plusieurs fois d’avoir des clients qui avait les fonds propres pour acheter un bien, mais la vente n’a pas pu se faire car ils ne gagnaient pas assez d’argent pour assumer ces coûts théoriques. Ce qu’il faut comprendre, c’est que la règle est la même que pour de la location. C’est à dire que vous devez gagner au minimum 3X le montant des charges théoriques pour qu’on vous accorde le prêt hypothécaire. Donc dans notre exemple, 29’000 X 3, c’est au minimum un revenu annuel de 89’000 CHF.

Après… Pour faire l’avocat du diable, ce taux d’intérêt théorique de 5%, c’est un standard imposé par la BNS et par la FINMA, l’autorité de surveillance des marchés financiers, afin de prévenir une éventuelle hausse des taux. Pour ceux qui ont la chance d’être propriétaire, il faut quand même se rappeler des taux n’ont pas toujours été aussi bas! Dans les années 1990, certains taux étaient montés à près de 10%. Si l’on regarde plus récemment… Par exemple, il y a une dizaine d’année, les taux moyens étaient de l’ordre de 3.5%. Voilà la raison pour laquelle le taux d’intérêt théorique est aussi élevé. C’est une sorte de prévention contre la remontée des taux.

Et si notre revenu n’est pas assez élevé selon cette méthode de calcul des charges théoriques, qu’est-ce qu’on peut faire?

L’application de cette méthode de calcul est basée principalement sur le montant que vous allez emprunter. Dans notre exemple, on était parti du principe qu’on allait mettre 20% de fonds propres et emprunter 80%. Si vous mettez plus de fonds propres, le montant du crédit va donc diminuer, et la tenue des charges théoriques diminuera proportionnellement. Donc la solution, c’est de mettre plus de fonds propres.

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