ACHAT IMMOBILIER: COMMENT CONSTITUER DES FONDS PROPRES?

 

Fonds propres

Retranscription de l’interview

 

Quel est le pourcentage de fonds propres nécessaire pour acquérir un bien immobilier ?

Ca dépend du type d’objet que vous souhaitez acquérir. Pour une résidence principale, appartement ou maison, vous devez disposer de 20% de fonds propres. Il s’agit donc de la règle de financement standard.

S’il s’agit d’une résidence secondaire, vous devrez mettre au minimum 35% de fonds propres. A savoir que toutes les banques ou assurances ne financent pas forcément les résidences secondaires.

Si l’on parle d’un terrain constructible, les fonds propres demandés sont généralement de moitié.

Dans le cas d’un local commercial, ça varie entre les différents établissements de financement, mais il faudra mettre entre 35% à 50%.

Pour terminer, s’il s’agit d’un bien de rendement, ca dépend de la valeur locative, mais il est envisageable de l’acquérir avec 20% de fonds propres, comme pour votre logement principal.

Il y a aussi les frais d’acquisition à prévoir, c’est juste ?

Oui exactement. Les frais d’acquisition sont à rajouter en supplément des fonds propres. Ils varient en fonction des cantons. Il faut compter environ 3% dans le canton du Valais, et 5% sur le canton de Vaud.

Quelles sont les solutions qui s’offrent à nous pour constituer des fonds propres ?

Pour commencer, il y a les solutions « classiques ». Les liquidités disponibles sur vos divers comptes.

L’utilisation de votre deuxième pilier, pour autant que l’acquisition concerne votre logement principal. A savoir que le retrait du deuxième pilier est soumis à plusieurs conditions! Sans trop aller dans les détails, il y a un montant minimum à retirer, qui est de 20’000 CHF. Suivant l’âge que vous avez, les conditions sont aussi différentes. Il faut également prendre en considération que vous devrez payer un impôt en cas de retrait de votre LPP. Par ailleurs, depuis le 1 juillet 2012, la FINMA a limité l’utilisation du deuxième pilier à hauteur de 10% maximum.

Vous avez encore l’utilisation du 3ème piler. Là, c’est considéré comme du cash donc il n’y a aucune restriction sur le montant que vous souhaitez utiliser. Juste tenir compte qu’il faudra également payer un impôt lors du retrait.

Et pour les personnes plus jeunes ? Parce que quand on a cotisé que quelques années, on a pas grand chose sur notre 2ème et 3ème pilier. D’autres pistes creuser?

Il y a d’autres alternatives pour devenir propriétaire, même si l’on est jeune. Je tiens quand même à préciser qu’accéder à la propriété n’est pas facile en Suisse, que l’on soit jeune ou non. Il suffit de regarder les statistiques qui pourront le confirmer. Moins de 40% des habitants de notre beau pays sont propriétaires, donc très en dessous de la moyenne en Europe! C’est dû en particulier au prix de l’immobilier, mais surtout au durcissement des conditions d’octroi des crédits hypothécaires. Tant au niveau des fonds propres, qu’au niveau du calcul de la tenue des charges. Enfin bref, revenons à la question, donc vous pouvez:

Demander un prêt pour la somme manquante, à votre famille, à un proche ou à votre employeur. Si vous faites ça, c’est quand même fortement conseillé de rédiger un contrat de prêt écrit, qui précise notamment le montant, la durée, le taux d’intérêt s’il y en a un, et l’amortissement.

Conclure un crédit Lombard sur la base de votre portefeuille de titres et obligations. Le montant que vous allez obtenir dépendra de la qualité et de la valeur de ces titres. Concrètement, ca signifie que si vous avez investi dans la bourse, et bien vous allez voir votre banque, et vous mettez en garantie tous ces investissements en échange d’un prêt, qui sera évidemment fait avec un intérêt. Bien entendu, dans la mesure où c’est un prêt plus risqué, le taux sera plus élevé que celui de votre hypothèque.

Vous pouvez aussi obtenir des fonds provenant de donations. Dans le cadre familial ou en dehors, avec les conséquences fiscales éventuelles propres à chaque donation.

Augmenter l’hypothèque d’un membre de la famille, ou d’un proche qui est déjà propriétaire et utiliser cette somme pour vos fonds propres. Là encore, suivant les cas de figures, c’est à analyser au cas par cas. Car s’il y a des intérêts à payer, ceux-ci devront être comptabilisé dans la tenue des charges pour obtenir un financement.

Je précise que chaque banque ou assurance à ses propres critères. Il est souvent préférable de comparer les conditions lorsque vous souhaitez recourir à ce genre de méthode pour les fonds propres. Ca vous permettra également de comparer les taux hypothécaires.

C’est quelques solutions qui semblent intéressantes, mais tout de même. Cela sous-entend que l’on a notre famille ou notre entourage qui soit déjà propriétaire, ce qui n’est pas forcément le cas de tout le monde. Est-ce qu’il y a quand même des solutions pour les personnes qui n’ont pas assez d’économies, et dont leurs proches ne peut pas les aider financièrement?

Oui il y a quelques autres solutions, mais comme je vous l’ai dit, on ne peut pas faire de miracle non plus. Si vous n’avez vraiment aucune économie ce ne sera pas possible d’emprunter. En revanche, il existe encore quelques solutions pour les gens qui en ont, mais pas suffisamment.

Vous avez les avoirs provenant de la mise en valeur de travaux personnels sur le bien immobilier à financer, aussi connu sous le nom d’apport en nature. C’est bien évidemment soumis à des conditions particulières, et les critères ne sont pas les mêmes suivant les banques. Pour commencer, ce n’est applicable que si vous souhaitez acheter un bien qui soit à construire, où alors à rénover. Concrètement, si l’on prend un exemple d’un appartement qui serait à construire, imaginons que les coûts liés au carrelage, au parquet et à la peinture représente… admettons… 5% du prix total de l’objet. Et bien vous pourriez théoriquement dire à votre banque que vous vous engager à réaliser personnellement ces travaux, et du coup, cela pourra être considéré comme fonds-propre.

Après dans la réalité, c’est justifiable si votre métier à un rapport direct avec la construction. Il sera difficile de prétendre vous occuper de la pose des sols si vous travaillez dans un bureau toute la journée, aussi bon en bricolage que vous soyez.

Et enfin, une autre solution encore, c’est recourir à une coopérative de cautionnement hypothécaire. En fait, cela vous permet d’obtenir un prêt hypothécaire en complément d’un crédit bancaire ordinaire, donc en d’autres termes, vous faire prêter les fonds propres.

Bien entendu, qui dit prêt supplémentaire, dit intérêt supplémentaire, et donc ce sera pris en compte par votre établissement de financement dans le calcul des charges théoriques, et là c’est un autre débat. Aujourd’hui, on a parlé uniquement de l’aspect fonds propres, et non tenue des charges, mais c’est un critère qui est aussi assez restrictif, dans la mesure où même si vous avez les fonds propres nécessaire, votre banque pourrait vous refuser le prêt si elle estime que vous n’avez pas les reins assez solides pour assumer vos charges.

Pour conclure, je dirai que chaque situation mérite d’être analysée au cas par cas, et adaptée selon votre profil.

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