POURQUOI INVESTIR DANS L’IMMOBILIER?

 

Investir dans l’immobilier

Retranscription de l’interview

 

On l’entend depuis très longtemps, investir dans l’immobilier c’est une très bonne option. Pour quelles raisons ?

Oui c’est juste. L’immobilier a une assez bonne réputation en ce qui concerne les investissements. En fait, lorsqu’on parle d’un placement financier de manière très générale, il y a trois aspects à prendre en compte; Les rendements… Les risques… Et le potentiel de plus value à moyen et long terme.

Si vous prenez le marché des obligations, le risque est assez faible, les rendements aussi, et vous n’avez pas vraiment de potentiel de plus-value.

Si vous prenez les actions dans la bourse, c’est assez complexe et varié. Vous pouvez avoir de très bons rendements, tout comme vous pouvez perdre beaucoup. C’est un investissement qui est globalement plus risqué et plus dépendants d’une multitude de facteurs économiques.

A coté de ça, vous avez les investissements dans l’immobilier, qui présentent des rendements très intéressants, et des risques assez faibles. En bonus, vous avez même un potentiel de plus-value suivant les régions où vous investissez. Voilà dans les grandes lignes pourquoi investir dans l’immobilier a une assez bonne cote. En particulier ces dernières années avec les taux hypothécaires historiquement bas. En effet, cela vous permet d’obtenir un effet de levier avec des rendements sur fonds propres encore plus intéressants.

Comment est-ce qu’on fait concrètement? On achète un immeuble, on attend et le tour est joué ?

Non pas tout à fait. Pour commencer, quand on dit le mot immeuble, on sous entend la définition juridique du mot, c’est à dire quelque chose qui ne peut pas être déplacé. A ne pas confondre avec le sens courant du mot immeuble, c’est à dire du bâtiment de plusieurs étages. Un appartement ou une villa, c’est aussi un immeuble. Tout ça pour dire qu’il n’y a pas besoin d’être millionnaire pour investir dans l’immobilier, car vous pouvez aussi acheter de petits objets.

Parenthèse fermée… Pour répondre à votre question, lorsque vous achetez un immeuble, celui-ci demandera quand même un peu de travail. Il faudra gérer l’encaissement des loyers… Gérer les éventuels litiges… S’occuper de la relocation, Etc. Sans compter que vous devez aussi vous occuper de l’entretien de l’immeuble et de ses éventuelles rénovations. Bien sûr, la quantité de travail dépend de beaucoup de facteurs, comme par exemple le type d’objet que vous allez acheter, son âge, la qualité des locataires, l’état du bâtiment, etc…

Maintenant, la majorité des investisseurs de l’immobilier délèguent ce travail aux régies immobilières, Celles-ci s’occupent toutes ces tâches, et dans la pratique, l’investisseur n’a plus grand chose à faire.

On entend encore beaucoup dire qu’un bien immobilier prend de la valeur rapidement, c’est vrai ?

Effectivement, si l’on regarde les statistiques sur les 20 dernières années, les prix ont fortement augmentés partout en Suisse. Des régions ont été plus marquées que d’autres, comme l’arc Lémanique par exemple, où là, les prix ont doublés.

Cela dit, depuis quelques années maintenant, le marché immobilier se stabilise et les prix ne sont plus aussi grimpants qu’à l’époque. C’est assez difficile de répondre à la question de savoir si son bien immobilier prendra de la valeur, car ça dépend de tellement de facteur économiques. La situation d’une commune à une autre n’est pas la même, alors de tirer une généralité sur le marché immobilier pour dire si ça prendra de la valeur ou pas, c’est tout simplement impossible.

Idéalement, on pourrait commencer par acheter un petit appartement, le revendre, acheter plus grand et ainsi de suite?

Idéalement oui, et dans 10 ans on arrête de travailler et on va bronzer sous les cocotiers… Malheureusement c’est pas aussi simple que ça.

Premièrement, pour suivre cette idée, ça sous-entend que les prix de l’immobilier continueraient de grimper très vite. Cela n’est plus le cas actuellement puisque le marché immobilier se stabilise ces dernières années. Ou alors, ça sous entendrai que vous trouviez un objet en dessous du prix du marché à chaque fois et que vous le revendiez au prix fort. Ce qui dans la pratique est difficile à faire.

Deuxièmement, Lorsque vous achetez un bien immobilier, vous avez des frais d’acquisitions en complément du prix de vente, qui sont donc payés par l’acheteur. Pour rappel, ces frais varient selon les cantons, mais il faut compter environ 3% en Valais, et 5% sur Vaud. Donc si vous vendez rapidement, il faudra d’office augmenter le prix de vente pour couvrir ces frais que vous avez du payer.

Et pour terminer, afin d’éviter la spéculation immobilière justement, vous avez des impôts sur les gains immobiliers. Ceux-ci sont dégressifs en fonction des années de possession, mais ils sont très élevés si vous revendez dans les premières années suivant l’achat.

Pour vous donner un exemple; En Valais, si vous revendez après une année, vous serez taxés sur la plus value entre 19.2% jusqu’à 38.4%, suivant le montant que cela représente. Sans trop entrer dans les détails, parce que ces barèmes sont différents d’un canton à l’autre, l’idée ici c’est de voir que de penser s’enrichir en achetant et revendant à très court terme, et ben c’est quasiment impossible. D’autant plus que ces barèmes d’impôts sont destinés pour les « non-professionnels ». En effet, à partir du moment où vous faites plusieurs transactions immobilières, vous pouvez être considérés comme professionnel de l’immobilier, et vous allez alors être taxé sur vos revenus. Cela rendra donc l’opération encore moins intéressante.

Est-ce qu’il y a des risques lorsque l’on investit dans l’immobilier?

Comme on dit, le risque zéro n’existe pas, et tout placement financier comporte des risques. En ce qui concerne l’immobilier, les risques sont très faibles, pour autant que le travail de gestion soit effectué correctement.

C’est à dire? Est-ce que vous pouvez préciser?

Certains propriétaires effectuent eux-mêmes le travail administratif de leurs biens, et souhaitent se passer des services d’une gérance immobilières. Si tout se passe bien, alors tant mieux. Le risque viendrait le jours où vous avez un litige avec un de vos locataires par exemple. Si ce litige est mal géré, les conséquences financières pourraient être assez lourdes. Sans compter le travail d’entretien d’un immeuble. Il arrive parfois que les propriétaires négligent cet aspect et le risque est là aussi une dévaluation de la valeur de votre bien.

De manière générale, trouver un secteur d’investissement avec des rendements aussi attractifs que ceux de l’immobilier, et des risques aussi faibles, c’est quasiment impossible. C’est pour ça que nous avons de plus en plus de clients investisseurs aujourd’hui.

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