INVESTISSEMENT IMMOBILIER: SOUS QUELLE FORME?

 

Investissement immobilier

Retranscription de l’interview

 

Parlons concrètement… Dans le cas où je souhaite faire un investissement immobilier, est-ce que c’est plus intéressant d’acheter une maison ou un appartement?

Lorsque vous achetez un bien immobilier pour le mettre en location, il y a plusieurs aspects qui sont à prendre en compte. Dans les principaux, on peut penser à … La plus-value sur du long terme… La rentabilité de votre objet… Les coûts d’entretiens et la facilité à trouver un nouveau locataire.

Donc si on parle de la plus-value sur long terme, c’est quasiment impossible de faire une généralité. En effet le marché immobilier est définit par des facteurs économiques spécifiques à chaque région. Si l’on veut vraiment trouver une différence entre les appartements et les maisons, les récentes études ont pu démontrer que les prix des PPE varient plus fortement que ceux des maisons individuelles. Par exemple, lorsque vous avez des constructions de nouveaux bloc d’immeubles qui inondent rapidement le marché.

Si je me rappelle de notre discussion la semaine dernière, la spéculation n’est pas l’attrait principal de l’investissement immobilier. Les investisseurs recherchent plutôt la sécurité sur les revenus réguliers, c’est exact?

Oui c’est ça. L’immobilier est une valeur refuge parce que l’économie se porte plutôt bien de manière générale en Suisse, et les rendements sont intéressants. Pour rester sur les rendements d’ailleurs, on parlait de la préférence entre l’achat d’une maison ou d’un appartement pour de l’investissement. Les appartements sont souvent plus intéressants en terme de rendement. C’est à dire que pour le même prix d’achat entre une maison et un appartement, le loyer que vous allez encaisser sera plus élevé pour votre appartement. Donc d’un aspect purement financier, retour sur investissement, plutôt appartement en PPE.

Et enfin, pour ce qui est des coûts d’entretiens; L’avantage d’un appartement c’est que l’ensemble des coûts est reparti entre les différents propriétaires. En cas de problème avec une maison, c’est vous qui devrez assumer la totalité des frais, Par exemple, si vous avez la chaudière qui casse et que vous devez la remplacer, ce sera des coûts assez conséquents. Ca  peut vite se chiffrer à quelques dizaines de milliers de francs. Dans le cadre d’un immeuble en PPE, ces coûts seront réparti selon les millièmes que vous possédez. Par ailleurs, la plupart du temps, si l’immeuble est bien géré, vous aurez une réserve qui est prévue à cet effet. C’est ce que l’on appelle le fond de rénovation, qui est justement utilisée pour ces cas de figures.

Pour terminer, pour ce qui concerne l’aspect du risque de taux de vacances, donc en d’autres terme c’est la facilité de trouver un nouveau locataire, ça dépendra aussi de la localisation, de l’âge, du prix et de la taille de votre bien.

Qu’est-ce qui se loue plus rapidement actuellement? Plutôt les grandes surfaces ou les petites?

La demande actuelle est plutôt pour des appartements 2.5 pcs et 3.5 pcs, proche des centres, avec des pièces à vivre assez spacieuses. Ca se loue plus rapidement, mais les locataires restent en moyenne moins longtemps que dans un 4.5 pcs et plus. En effet, ceux-ci sont plutôt destinés à des familles qui souhaitent la stabilité. C’est vrai que les appartements plus petits sont plutôt destinés à des jeunes couples ou des étudiants, qui restent donc moins longtemps. Cela dit, ces appartements conviennent aussi à des couples à la retraite qui eux souhaitent s’installer sur du long terme. C’est donc vraiment à analyser au cas par cas, en fonction des caractéristiques de l’appartement.

Après, comme on dit, c’est mieux de ne pas mettre tous ses œufs dans le même panier. Donc si vous avez un budget assez conséquent, vous pouvez aussi acheter plusieurs petits appartements dans des régions différentes, et vous limiterez aussi les risques.

Si je souhaite acheter un appartement pour le mettre à la location, c’est mieux de choisir un neuf sur plan ou déjà existant?

L’avantage d’un logement neuf, c’est que vous aurez des garanties de construction. Par ailleurs, comme c’est neuf justement, et bien vous êtes normalement bon pour une assez longue période avant d’avoir des frais d’entretiens. L’avantage aussi c’est que votre logement bénéficie des tendances actuelles en terme de goûts et d’aménagement. Il sera donc plus facile à louer.

Il faut savoir que le marché immobilier, c’est comme les tendances vestimentaires, ça évolue au fur et à mesure des années. Quand on regarde ce qui était à la mode, il y a eu du changement. En effet, entre les années 1980 et aujourd’hui, ça n’a plus rien à voir. Pour vous donner un exemple, à l’époque, on privilégiait les cuisines fermées, avec plus de chambres. Celles-ci étaient très petites, et une salle de bain était suffisante pour un logement de 4 ou 5 pièces. Aujourd’hui, c’est plutôt les cuisines ouvertes sur l’espace de vie avec une grande surface. Pour un logement de 5 pièces, vous aurez souvent 2 salles de bain, avec un WC visiteur en plus.

Je ne dis pas que les anciens logement ne peuvent pas trouver preneur, bien au contraire. C’est juste que suivant les typologies d’appartements, il faut parfois revoir les loyers à la baisse pour éviter qu’ils ne restent vacants trop longtemps. Surtout s’il se situe dans une région où vous avez beaucoup de logements qui se sont construits les dernières années. Vous pouvez aussi faire une très bonne affaire en achetant un appartement déjà existant bien entendu. Vis à vis du prix, un appartement déjà existant sera meilleur marché, et en plus… Ce sera plus facile de négocier un prix d’achat pour un logement existant que pour une vente sur plan, où il n’y a pas vraiment de marge de négociation,

Pour rester sur des termes financiers, quand vous achetez sur plan, votre retour sur investissement n’est pas immédiat. Pire, vous devrez même payer des intérêts intercalaires pendant la durée de construction. Si vous achetez un appartement déjà loué, le rendement est immédiat, donc c’est aussi un point à prendre en compte.

Est-ce qu’il y a des solutions pour ceux qui voudraient faire un investissement immobilier, mais qui ne remplissent pas les critères pour se faire financer par une banque?

Oui, vous avez ce qu’on appelle les fonds immobiliers. En fait, c’est un produit de placement financier, mais qui investit uniquement dans des projets immobiliers… Que ce soit des immeubles d’habitations, commerciaux, terrains, et autres. Donc c’est comme si vous investissiez dans la bourse, mais basé sur de l’immobilier local. C’est donc assez sécuritaire, avec des rendements de quelques pourcent. Ca vous permet tout de même d’investir si vous n’avez que quelques milliers de francs. Cela ne serait pas possible avec un investissement direct! A part si vous achetez un appartement avec 5 ou 6 amis, mais là Ce sera compliqué à gérer. Donc ce n’est pas forcement ce que je recommande.

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