POSSÉDER UN BIEN IMMOBILIER À L’ÉTRANGER – QUELS IMPACTS ?

 

Immobilier à l’étranger

Retranscription de l’interview

 

On va commencer avec une question assez générale. Quelles sont les formalités administratives courantes ? Par exemple l’entretien, les charges, la fiscalité, etc…

Concernant la fiscalité, je vais y revenir un peu plus tard, parce que c’est un aspect assez vaste. Pour ce qui concerne l’entretien et les démarches administratives, c’est assez similaire à ce que vous devriez faire en Suisse.

Dans le cas d’une maison, il vous appartiendra de faire en sorte que les travaux d’entretiens soient réalisés régulièrement. Dans le cas contraire, vous pourriez voir les soucis arriver et la valeur du bien immobilier se détériorer. Petite recommandation tout de même suivant le pays dans lequel vous possédez votre maison… Il faudra être assez attentif sur la qualité des travaux et des finitions. En fait, certains artisans ont des méthodes de travail assez particulières. J’ai vu 2-3 choses des fois quand j’ai voyagé, je me dis que si les entreprises de chez nous faisaient pareil, ils mettraient vite la clé sous la porte.

Vous avez des exemples à nous donner ?

C’est des choses qui peuvent paraître logique. Par exemple, vous avez un peintre qui refait un mur. Il ne va pas se donner la peine de protéger les contours, où les encadrements de fenêtres et de portes. Du coup, à la fin des travaux, vous aurez des débordements de peinture un peu partout. Cela serait inacceptable en Suisse. Cela dit, ça pourrait ne pas déranger suivant les pays où vous êtes. Je vous recommande donc de faire vraiment attention à la qualité des finitions.

Idéalement, si vous faites des travaux, c’est quand même préférable si vous pouvez être sur place pour contrôler.

Dans le cadre d’un appartement à l’étranger, est-ce que l’immeuble est administré par une agence immobilière, comme en Suisse ?

Bien souvent oui, et ça vous facilitera la tâche pour l’entretien, contrairement à une maison où vous devez tout organiser personnellement. Comme je l’ai dis avant, les mentalités sont différentes d’un pays à un autre. Parfois, certains immeubles sont vraiment laissés à l’abandon, sans que ça gène les habitants. En Suisse, c’est vrai qu’on a tendance à être assez rigoureux, parfois même un peu trop pinailleur. Si l’on reste dans le domaine de l’immobilier, ça a quand même ses avantages. En effet vous avez souvent des immeubles bien entretenu et de très bonne qualité.

Revenons sur l’aspect de l’imposition. Qu’est ce que ça implique pour le contribuable qui vit en Suisse, et qui possède un bien immobilier à l’étranger ?

Pour commencer, il est bon de rappeler que chaque contribuable est sensé déclarer l’ensemble de ses revenus et de sa fortune. Y compris donc les biens immobiliers qu’il possède à l’étranger. Pendant de nombreuses années, beaucoup de ressortissants étrangers qui vivent en Suisse ne l’ont jamais fait. En effet, les informations fiscales n’étaient pas transmises entre les différents pays.

Malheureusement, ou heureusement, ça dépend de quel côté on se range… Cacher son bien immobilier au fisc n’est en principe plus possible depuis 2017, et la mise en place de l’échange automatique des informations. La Suisse y a adhéré, avec plus de 100 autres pays dans le monde. En gros, cette adhésion permet maintenant aux autorités de savoir si vous possédez des biens immobiliers à l’étranger.

Qu’est-ce que nous pouvons faire si nous possédons un bien immobilier à l’étranger, que celui-ci n’a jamais été déclaré, et que nous voulons régulariser notre situation ?

C’est effectivement une bonne idée, parce que si l’autorité fiscale l’apprend, vous risquez de devoir payer un arriéré d’impôt pouvant aller jusqu’à 10 ans, une amende, et additionné encore à cela, des intérêts moratoires.

Pour éviter l’amende, chaque contribuable à l’occasion, une seule fois dans sa vie, de faire ce que l’on appelle une déclaration spontanée. Ce ne sera possible que si le fisc n’est pas déjà au courant de l’existence du bien à l’étranger.

Pour celui qui aurait déclaré son bien immobilier à l’étranger, quelle serait l’incidence sur sa déclaration fiscale ?

Il y a deux aspects à prendre en compte. Premièrement, pour ce qui concerne votre fortune, celle-ci augmentera en fonction de la valeur du bien que vous possédez à l’étranger. Pour la déterminer, le fisc prendra la valeur d’achat, si l’objet a été acheté il y a moins de 10 ans, ou procédera à une estimation. C’est la valeur totale de votre fortune qui sera déterminante pour fixer votre taux d’imposition, mais qui sera appliqué uniquement sur votre fortune en Suisse.

Je vous donne un exemple. Si votre fortune en Suisse est de 500’000 CHF, et que vous possédez un bien immobilier à l’étranger qui a une valeur de 200’000 CHF, votre fortune totale sera donc de 700’000 CHF. Le fisc calculera le taux d’imposition sur la valeur 700’000 CHF, mais l’appliquera sur 500’000 CHF, et non pas sur les 700’000 CHF. Donc en résumé, le barème est plus élevé, mais il est appliqué uniquement pour votre fortune en Suisse.

Pour l’impôt sur le revenu, la valeur locative théorique du bien immobilier à l’étranger est aussi comptabilisée?

Oui exactement. Donc petit rappel pour les auditeurs, la valeur locative théorique, c’est le loyer annuel que le bien immobilier produirait s’il était loué, et cela, même s’il est vacant.

Donc cette valeur locative théorique vient s’ajouter à vos revenus en Suisse, et c’est le total qui est utilisé pour calculer le barème d’imposition sur vos revenus, mais appliqué uniquement sur les revenus basés en Suisse.

Je vous redonne encore un exemple. Imaginons que vous gagniez 100’000 CHF de revenu annuel, et que la valeur locative de votre logement à l’étranger soit de 10’000 CHF. Le barème appliqué pour votre impôt sur le revenu sera celui de 110’000 CHF, mais appliqué seulement sur 100’000 CHF

Et si le bien immobilier que l’on possède à l’étranger est effectivement loué, alors c’est la valeur réelle des revenus qui sera prise en considération, c’est exact ?

Oui, c’est exactement ça…

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