LOCAUX COMMERCIAUX – ACHETER OU LOUER ?

 

Locaux commerciaux – Acheter ou louer ?

Retranscription de l’interview

 

En quoi l’acquisition d’un local commercial est-elle différente de celle d’un logement?

La différence se situe à plusieurs niveaux. Commençons avec les bases, c’est-à-dire le choix de l’établissement de financement. Si vous souhaitez acheter votre logement, vous aurez un vaste choix. Notamment entre les banques, les assurances, et les caisses de pensions. Le tout à des taux d’intérêts très attractifs. Dans le cas de l’achat de locaux commerciaux, votre choix se limitera généralement qu’aux banques. Les taux d’intérêts sont un peu plus élevés, car le secteur est plus risqué.

Maintenant, en ce qui concerne les fonds propres à apporter pour l’achat de locaux commerciaux, le minimum exigé est supérieur à du résidentiel. Pour rappel, on se situe à 20% de fonds propres pour votre logement. Pour du commercial, on vous demandera entre 35% à 50%, selon le secteur d’activité, et l’objet en question. Cette augmentation de fonds propres demandée par les établissements de financement est justifiée par le fait que cela représente plus de risques.

En cas d’achat de locaux commerciaux, quelles sont, les conditions d’amortissement auprès de l’établissement de financement ?

C’est difficile à dire, car c’est toujours au cas par cas. Ca dépend du type de local commercial, de sa localisation, de la politique de l’établissement de financement, du taux d’avance, etc… Mais ce qui est certain, c’est que vous devrez de toute façon amortir plus que le tiers de la valeur. Cela n’est pas le cas pour de l’immobilier résidentiel, ou cela correspond au minimum exigé.

Si quelqu’un souhaite acheter un bien commercial via une société, est-ce que c’est possible ?

Oui, mais là encore, les conditions de financement vont dépendre de beaucoup de facteurs. En fait, la vie d’une société et son évolution est beaucoup plus complexe à prédire comparé à une personne physique. Une société peut être plus facilement confrontée à une situation financière compliquée. L’établissement de financement analysera donc la bonne santé financière de la société afin de définir le montant de l’apport minimum, ainsi que les autres conditions du prêt.

Parlons maintenant de la location d’un local commercial. Quels sont les différences avec une location résidentielle?

Il y a plusieurs différences. La durée d’un contrat de bail d’habitation est généralement d’une année, renouvelable tacitement d’année en année. Dans le cas de locaux commerciaux, la durée d’un bail à loyer est de généralement de 5 ans, renouvelable pour la même échéance. Cette différence est expliquée notamment par le fait qu’une entreprise investit de nombreux frais pour l’aménagement de ses locaux, afin que ceux-ci répondent au besoin de son activité commerciale.

Concernant le préavis de résiliation, il est de 3 mois minimum pour un bail d’habitation contre 6 mois minimum pour du commercial.

Et concernant la garantie de loyer, quelle est la différence ?

La garantie de loyer pour votre logement ne peut pas excéder 3 mois. Pour du commercial en revanche, il n’y a pas de limites égales. Dans la pratique, le bailleur exige généralement 6 mois. Mais j’ai déjà vu des propriétaires qui demandaient une année de garantie de loyer, notamment lorsque le locataire est une société à risque.

Pour terminer avec le contrat de bail commercial, vous avez aussi certains loyers qui sont soumis à la TVA, ainsi qu’à l’IPC. C’est-à-dire l’indice Suisse des prix à la consommation, ce qui ne se fait pas pour des loyers résidentiels.

De plus en plus de privés souhaitent investir dans l’immobilier, car leurs épargnes ne rapportent plus rien. Est-ce que c’est une bonne idée d’investir sur le marché de l’immobilier commercial ?

Tout dépend le secteur d’activité, mais je pense que oui, si l’achat est bien étudié. Les rendements que l’on peut avoir sont généralement supérieurs au rendement d’un bien résidentiel. En effet, pour un bien locatif résidentiel, le rendement se situe généralement entre 3% à 5 %. Pour un bien commercial, le rendement se situera plutôt entre 5% à 7%. Bien entendu, les rendements sont plus élevés car c’est un marché plus risqué et le taux de vacance est plus élevé.

Après, comme je l’ai dis, chaque opportunité d’achat doit être bien analysée. Mais en règle générale, des bureaux répondants à la tendance actuelle telle qu’une localisation en centre ville ou à proximité immédiate de transports publics, une flexibilité d’aménagement intérieur et une utilisation de nouvelles technologies offrant un cadre de travail dynamique se loueront rapidement.

Quels conseils donneriez-vous aux personnes qui nous écoutent, qui souhaitent se lancer dans un secteur d’activité et qui recherchent un local commercial. A quoi faut-il être attentif lors d’une visite ?

C’est difficile à dire comme ça sans connaitre le projet de chacun. Mais dans les grandes lignes, je dirai qu’il faut déjà regarder l’immeuble dans sa globalité. Il faut être sûr de la localisation et s’assurer de l’accessibilité. Il faut également s’assurer de l’état d’entretien général du bâtiment, des installations techniques (chauffage, ventilation, sécurité, alarme d’incendie, ascenseurs, monte-charges, etc.). S’informer sur qui sont les autres locataires de l’immeuble afin de s’assurer qu’il ne s’agit pas de sociétés concurrentes est aussi important.

Pour le local, il faut bien entendu que la surface et le nombre de pièces soit suffisant pour vos besoins actuels mais aussi futurs. Par exemple, la présence d’un espace de stockage est indispensable pour une boutique. De même, des places de parc privées s’avèrent être un véritable atout pour quelqu’un qui souhaite acquérir un local commercial. La luminosité ainsi que l’isolation thermique et phonique sont également des paramètres à prendre en compte. Les normes d’hygiène et de sécurité doivent être aussi  respectées.

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