COMMENT ÉCONOMISER DES IMPÔTS LORSQUE L’ON EST PROPRIÉTAIRE

Economie d’impôts lorsque l’on est propriétaire

 

Retranscription de l’interview

 

Pour ceux qui ont la chance d’être déjà propriétaire, où qui envisagent de le devenir prochainement, pouvez-vous nous expliquer quels sont les conséquences sur sa déclaration fiscale?

Il y a deux aspects à prendre en compte lorsque vous êtes propriétaire. Vous avez le montant de votre fortune qui va changer, ainsi que le montant de vos revenus qui sera différent, même si vos revenus réels ne changent pas.

Concernant votre fortune, vous devrez additionner la valeur fiscale de votre bien immobilier. En contrepartie, vous pourrez déduire le montant de votre dette, si vous avez souscris à un emprunt pour acheter.

Pour ce qui concerne les revenus maintenant, vous devrez additionner ce que l’on appelle la valeur locative, en complément à vos autres revenus.

Pouvez-vous nous rappeler ce que c’est, la valeur locative?

C’est une spécificité que l’on retrouve en Suisse. Cela correspond au revenu qu’il vous serait possible de tirer de la location de votre bien immobilier. Cette valeur locative est bien entendu applicable uniquement si vous vivez dans votre propre logement. En contrepartie, vous pouvez déduire de votre revenu imposable les intérêts hypothécaires, ainsi que les divers frais d’entretien de votre logement. Soit de manière effective, soit de manière forfaitaire.

Merci pour ces précision… Quelle sont, dès lors, les solutions pour faire une économie d’impôts, lorsque l’on est propriétaire ?

Il y en a plusieurs. On va prendre la solution la plus couramment utilisée, c’est à dire de déduire les frais d’entretiens. Dans votre déclaration fiscale, vous pourrez déduire de vos revenus, tous les coûts liés au maintient de la valeur de votre logement. Il faut bien faire la distinction entre les frais d’entretiens et les travaux à plus value. Sur le principe, seuls les frais d’entretiens sont déductibles de l’impôts sur le revenu.

Pour vous donner quelques exemple de frais d’entretiens, ça pourrait être des travaux de peinture… Une rénovation de salle de bain ou de cuisine, pour autant que l’on reste dans les mêmes gammes de prix… L’entretien ou la réparation de votre chaudière… Etc. Bref, tout ce qui rafraîchit votre appartement, mais sans vraiment augmenter sa valeur.

Et les travaux à plus values?

Sur le principe, non, mais il y a quand même certaines exceptions. Cela concerne les investissements dans le but d’économiser de l’énergie, pour autant que le bâtiment ait plus de 5 ans. On parle ici de l’installation de panneaux solaires par exemple, ou de l’installation de pompes à chaleur. Ce qui ne serait pas déductible de votre revenu, ce serait un agrandissement de votre propriété. Par exemple, la transformation de combles non habitables en surface habitable, car là, il y aurait clairement une augmentation de la valeur réelle de votre logement. Dans ce cas de figure, tous ces frais seraient déductibles le jours où vous revendez votre logement, et calculés lors de l’impôt sur le gain immobilier. Donc si vous faites des travaux dits à plus value, pensez à préservez toutes vos factures, c’est très important.

Dans sa déclaration, le propriétaire a le choix entre indiquer ses dépenses effectives ou déduire un montant forfaitaire. A quoi faut-il être attentif au moment du choix ?

Effectivement, c’est très important de bien faire ses calculs. Le but de déduction forfaitaire est avant tout de simplifier la vie du contribuable, mais également pour l’administration fiscale. Le principe est assez simple, vous pouvez déduire de votre revenu locatif, un certain pourcentage, qui varie entre 10 à 20% selon le canton. C’est une alternative assez intéressante s’il n’y a pas vraiment de travaux qui sont entrepris. En revanche, ce système n’est pas optimal si vous avez effectué de gros travaux.

Donc pour répondre à votre question, ce qu’il est important de voir, c’est de calculer le total de vos frais, et de constater si ceux-sont supérieurs au forfait que les impôts vous proposent. Si c’est le cas, il faut choisir la méthode effective, sinon, le forfait.

En cas de travaux conséquents, la réflexion ne doit cependant pas s’arrêter là. En fait, il est parfois plus intéressant de les répartir sur plusieurs années fiscales, afin d’alléger un maximum vos revenus.

Encore une autre astuce que je peux vous donner, et qui vaut son pesant de cacahuètes, c’est de réaliser vos travaux avant la retraite.

Ha bon, comment ça?

En fait, la plupart des gens qui approchent la retraite laissent volontairement traîner l’envie de faire des travaux, car ils se disent qu’ils auront plus de temps pour les faire lorsqu’ils seront retraités, ou surveiller l’avancement du chantier. En soit, c’est un raisonnement qui est parfaitement valable. Mais ce qu’il faut comprendre, c’est que votre barème d’imposition sur le revenu est progressif. En d’autres termes, plus vous gagnez, plus vous allez être taxé.

C’est donc au moment où vous gagnez le plus, soit avant la retraite, qu’il faudrait privilégier des grosses dépenses. Car vous pourrez déduire un maximum sur des revenus plus élevés, et donc avoir un taux d’imposition plus faible. En effet, lorsque vous serrez à la retraite, vos revenus diminueront de manière conséquente, et il sera moins intéressant fiscalement de déduire vos dépenses. Cette astuce représente réellement une grande économie d’impôts!

C’est une bonne remarque effectivement! En dehors de travaux, on peut également faire une économie d’impôts avec la gestion de l’amortissement, c’est exact?

Oui en effet. La plupart des gens amortissent leurs biens de manière directe, c’est à dire que chaque trimestre, ils remboursent un certain montant à leur établissement de financement. Du coup, d’année en année, ils paient un peu moins d’intérêts vu que ceux-ci sont calculés sur le montant de votre dette.

La solution qui peut être privilégiées est d’amortir de manière indirect. En fait, le concept est assez simple. Au lieu d’amortir votre dette auprès de votre banque, vous versez les montants d’amortissements sur un compte prévoyance 3ème pilier. Lorsque vous atteignez l’âge de la retraite, la banque récupérera ensuite ce montant pour rembourser votre hypothèque.

L’avantage de ce système est multiple. Pour commencer, votre dette reste la même vis-à-vis de la banque, et donc les taux d’intérêts que vous allez payer ne diminueront pas. Ceux-ci sont donc 100% déductibles je le rappel. Les versements au 3ème pilier sont déductibles de votre revenu imposable dans la limite d’un plafond. De plus, tous ces versements sur le 3ème pilier vous rapportent un certain taux d’intérêts, qui est souvent supérieur aux taux d’intérêts hypothécaires actuels. Pour terminer, les avoirs de votre 3ème pilier A ne sont pas soumis à l’impôts sur la fortune, et les revenus qu’ils génèrent sont libre d’impôts sur le revenu et d’impôts anticipés.

Comment peut-on s’organiser lorsque l’on est, par exemple, propriétaire d’une PPE ?

De la même manière que si vous êtes propriétaires d’une maison individuelle, à la différence que vous êtes plus limités vis à vis des gros travaux. En effet, ceux-ci touchent souvent les parties communes, et sont donc soumis à l’accord de l’assemblée générale. Après, rien ne vous empêche de faire des travaux de rafraîchissement de l’intérieur de votre appartement, ou amortir de manière indirecte.

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