LOCAL COMMERCIAL – COMMENT LE CHOISIR ?

 

Local commercial – Comment le choisir ?

Retranscription de l’interview

 

Qu’est-ce qui différencie l’immobilier commercial et l’immobilier résidentiel?

Beaucoup de choses, quasiment tout en fait. Que ce soit le financement immobilier, notamment vis-à-vis des fonds propres exigés… Les contrats de baux, avec les durées et les délais de résiliation qui son plus longs… Les prix de ventes qui sont bien entendu différents… La réglementation… Etc. On aura l’occasion de voir tous ces points de manière plus détaillée.

La Suisse est un pays qui compte un grand nombre de PME, qui font finalement partie intégrante de sa réussite économique. Comment se répartit les différents secteurs commerciaux dans l’immobilier?

Oui c’est juste, les PME sont les poumons de notre économie. D’ailleurs, ça ne sert à rien de construire de nombreux immeubles résidentiels s’il n’y a aucune activité commerciale dans les alentours. Les deux secteurs sont donc complémentaires. En fait, lorsqu’il y a un projet de développement de quartier, un y aura toujours un quota minimum qui sera alloué pour du commercial. Ceci afin d’éviter d’en faire une cité dortoir. Pour revenir à votre question, il faut savoir que l’immobilier commercial se divise en 3 secteurs principaux.

Pour commencer, vous avez les locaux à usage administratif, comme les bureaux, les réceptions, etc.

Ensuite, vous avez les locaux à usage artisanal et industriel. Pour vous donner un exemple, on pourrait y trouver une menuiserie, un atelier de fabrication, un entrepôt, etc.

Et pour finir, vous avez les locaux commerciaux de type arcades, qui servent principalement pour des boutiques. Chaque secteur à ses propres spécificités.

Il y a actuellement une abondance d’offres de locaux commerciaux, qui peinent à se louer ou à se vendre. Quels sont les critères importants à vérifier pour quelqu’un qui souhaiterait ouvrir une structure commerciale?

Alors sans trahir de secrets, l’aspect financier et la superficie font partie des critères principaux. Mais en dehors de ça, vous avez d’autres critères de recherche qui varient en fonction du secteur d’activité. Le cahier des charges ne sera pas le même entre une entreprise qui cherche des locaux administratifs et une autre qui cherche un local commercial pour son activité artisanale par exemple.

Pour une recherche de locaux administratifs, il faudra plutôt être attentif aux installations techniques. Notamment au niveau d’internet et des équipements électriques, à la flexibilité d’aménagement intérieur, et à la localisation. En fait, la tendance actuelle montre que beaucoup d’entreprises sont sensibles au fait d’avoir des bureaux dans des les centres ville. Idéalement, à proximité immédiate des transports publics, notamment des gares.

Pour ce qui concerne le secteur artisanal et industriel, il faudra être très attentif à ce que la structure du bâtiment permette de pratiquer son activité.  Il faut donc accorder plus d’importance aux aspects techniques tels que la charge au sol, la hauteur sous plafond, la puissance électrique, l’accès aux locaux, si c’est plein pied ou via monte charge, les éventuels quais de chargement, etc.

Pour terminer, quelqu’un qui recherche un local de type arcade sera bien entendu très attentif à l’emplacement. L’objectif étant de bénéficier d’une bonne visibilité, et idéalement, d’un fort passage de piétons. Un autre critère important et commun pour la plupart des sociétés est le sujet des places de parc.

Donc si l’on résume, pour la majorité des entreprises, l’emplacement géographique est donc très souvent un élément déterminent pour un local commercial, c’est ça?

Oui effectivement, l’emplacement est primordial pour un commerçant. Bien qu’il existe aujourd’hui d’autres moyens de communiquer sur sa société, notamment via internet. Un local avec une bonne visibilité et un accès facile permettra de se faire connaître auprès d’un maximum de clients.

Là encore, sans surprise, les locaux commerciaux aux centres ville sont très prisés, et donc plus chers car ils garantissent un flux constant de piétons et de clients potentiels. Le secteur qui se porte assez bien au niveau des commerces est le secteur de l’alimentation et de restauration. La vente de détails, des vêtements en particulier, éprouve certaines difficultés à cause de la concurrence d’internet.

Si pour diverses raisons, vous n’avez pas la possibilité de prendre un local au centre ville, notamment pour des raisons financières, il y a toujours la solution d’opter pour des locaux excentrés. Par contre, une chose très importante dans ce cas de figure, c’est que votre clientèle puisse accéder facilement au magasin en proposant un nombre suffisant de places de parc !

Comme le dit le dicton “No parking, no business” !

Oui c’est exactement ça, et c’est valable pour un grand nombre de sociétés, peu importe le secteur d’activité. Le sujet des places de parc est très sensible lorsque l’on recherche des locaux qu’ils soient administratifs, industriels ou commerciaux. Je viens d’évoquer les raisons pour lesquelles les places de parc sont importantes pour un commerce. Il faut savoir qu’une entreprise ayant des locaux administratifs est également confrontée à cette problématique.

En fait, une société dont les locaux ne sont pas situés dans un centre ville ou à proximité immédiate des transports publics devra être en mesure de proposer quasiment une place de parc par employé. En effet, une société avec un accès aux bureaux trop long et compliqué ne sera pas attractive sur le marché du travail. Imaginez faire plusieurs heures porte à porte pour rejoindre votre lieu de travail. Ce n’est pas viable sur le long terme car trop usant pour vos employés. C’est d’autant plus vrai pour une société ayant une activité artisanale/industrielle qui ont généralement des locaux dans des zones industrielles ou même dans des zones isolées.

Vous avez évoqué tout à l’heure les raisons pour lesquels certains locaux peinent à trouver preneur. Les places de parc sont effectivement un facteur déterminant.

La réflexion doit ensuite se porter sur le choix entre la location, l’achat ou la construction d’un bien. Quels sont les avantages et les inconvénients de chacun de ces choix ?

Oui effectivement, beaucoup de sociétés ou de particuliers se posent la question de louer ou acheter. Lorsque l’on souhaite acquérir un bien immobilier, qu’il soit résidentiel ou local commercial, il faut avoir la capacité financière nécessaire d’une part, mais il s’agit aussi d’opportunité. Contrairement au marché résidentiel, le marché commercial n’est pas aussi ouvert à l’achat. En fait, il y a un grand nombre de bien proposés à la location mais pas beaucoup à la vente. En particulier pour les bureaux et arcades. Lorsque que vous voyez une annonce « restaurant à vendre », « salon de coiffure à vendre », « fiduciaire à vendre », il s’agit du fond de commerce ou du portefeuille clientèles, et pas de l’achat des murs.

Bien entendu, si vous en avez l’occasion, l’avantage d’être propriétaire des ses propres locaux est principalement financier grâce notamment un taux hypothécaire historiquement bas et au fait que cela reste un investissement assez sûr. Un des autres avantages est aussi le fait que l’on est chez soit donc il y a plus de liberté pour les aménagements intérieurs.

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