QUE FAUT IL CONTRÔLER AVANT D’ACHETER?

Achat immobilier

Retranscription de l’interview

 

Existe-t-il une différence entre un état des lieux pour un achat immobilier, et celui d’une location?

Il n’y a pas vraiment d’état des lieux pour un achat immobilier, où du moins pas sous cette forme. Je vais vous donner un exemple sinon c’est un peu compliqué à comprendre. Prenons un appartement. Lors d’une mise en location, vous allez effectuer une visite du logement, et si celui-ci vous plait, vous allez envoyer votre dossier de candidature à la gérance. Dans le cas où le dossier est accepté, vous allez alors faire ce que l’on appelle un état des lieux d’entrée lors de la prise de possession de l’appartement. Concrètement, le gérant va noter tous les défauts constatés, et l’état général de l’appartement lors de la remise des clés. Tout cela dans le but d’avoir une traçabilité. Si des défauts sont constatés, comme par exemple un parquet rayé ou un carrelage fissuré, ceux-ci sont notés dans l’état des lieux, mais ça s’arrête là.

Dans le cas d’une vente maintenant, il n’y a pas d’obligation de faire un état des lieux. Les clients acheteurs visitent l’appartement, et celui-ci est vendu comme tel. Accepté avec ses qualités et ses défauts, pour autant que ceux-ci ne soient pas cachés. Je reviendrai plus tard sur ce point. C’est la raison pour laquelle il arrive souvent que les clients acquéreurs organisent une deuxième visite. Cela permet de confirmer que tout est en ordre.

Lors d’une visite d’un objet à vendre. Que faut-il regarder dans le logement ? A quoi faut-il faire attention ?

Chaque client possède ses propres critères… Pour certains d’entre eux, la cuisine ou les équipements électroménagers sont les plus important. Pour d’autres, c’est la taille du séjour ou des chambres à coucher qui sont des éléments indispensables. C’est difficile de tirer une généralité, tant les goûts sont spécifiques à chacun.

En revanche, ce que je peux recommander, c’est de ne pas se focaliser uniquement sur les certains critères techniques… Comme les m2 ou le prix. Il faut comprendre que chaque construction est différente. En effet, les matériaux de constructions ne sont pas tout le temps comparables. N’hésitez donc pas à poser des questions. Par exemple, Quel est le type de parquet, le budget cuisine, l’épaisseur du mur, et donc de l’isolation entre les différentes pièces, analyser les finitions, etc.

En dehors de la visite de l’appartement, il y a aussi tous les documents concernant la situation de la PPE à analyser. Que faut-il regarder en priorité ?

Vous avez raison… La bonne situation économique de l’immeuble est un élément important à prendre en considération. Il y a deux documents qu’il est primordial de bien analyser. Premièrement, vous avez les comptes de la PPE. Cela vous permet de voir quels sont les dépenses de l’immeuble, les charges liées à l’appartement en question, mais surtout de constater quel est la réserve du fond de rénovation. Le montant du fond de rénovation a une réelle incidence sur la valeur de votre appartement. En effet, si l’immeuble est ancien, il faudrait qu’il y ait une réserve assez conséquente afin de garantir qu’en cas de travaux, ce ne soit pas aux futurs propriétaires de mettre la main à la poche.

Deuxièmement, il faudrait analyser les PV des dernières assemblées générales, afin de suivre la vie de l’immeuble de manière générale. Est-ce qu’il y a des procédures juridiques en cours, des impayés, des conflits de voisinage, des travaux à prévoir prochainement, etc… Cela vous permettra finalement de voir dans quoi vous mettez les pieds. Il y a encore le registre foncier qu’il faudrait consulter, afin de s’assurer qu’il n’y a pas de servitudes contraignantes.

Pour une villa individuelle, quels sont les points plus spécifiques à vérifier?

Contrairement à une PPE, lorsque vous achetez une maison, vous êtes seuls responsables de tous les équipements techniques. Il est donc utile de s’informer que ceux-ci ne soient pas trop anciens et aient été bien entretenus.

Combien de visites sont conseillées avant de prendre une décision?

Généralement, nos clients effectuent une visite, voir deux, avec les parents, frères, sœurs ou autres membres de la famille. La première serait plus une visite découverte, et la deuxième serait plutôt une visite afin d’analyser tous les détails de l’appartement. D’après mon expérience, lorsqu’il y a une deuxième visite, c’est plutôt un bon signe, le client est intéressé, et ça a de grande chance d’aboutir sur une vente, ou du moins sur une offre.

Dans l’immobilier, on achète souvent grâce à un coup de cœur, ce qui peut altérer notre jugement. Comment être sûr que l’objet qui nous intéresse ne soit pas trop cher ?

En fait, tous les établissements de financements vont faire estimer la valeur vénale de l’objet, avant de valider le financement. En d’autre termes, si le bien immobilier que vous convoitez est trop cher, vous ne serrez pas financé, ou seulement à hauteur de cette valeur. La différence devra être financée par vos fonds propres. En principe, il est donc très difficile de se faire « arnaquer » aujourd’hui, en tout cas vis-à-vis du prix.

Si un ou plusieurs vices apparaissent après l’achat, est-il possible d’agir envers l’ancien propriétaire?

Ca dépend… Si vous achetez un immeuble neuf, ou récent, vous aurez alors les garantie de construction qui vous serons cédées par le vendeur. Pour rappel, elles sont de 2 ans pour les défauts, 5 ans pour les défauts cachés et 10 ans pour les défauts intentionnellement cachés.

S’il s’agit d’un immeuble ancien, vous aurez alors toujours une clause qui décharge le vendeur de toutes les garanties qu’il pourrait avoir sur l’objet en question. En d’autres termes, si un défaut survient après le transfert de propriété, alors ce sera malheureusement pour votre pomme.

Petite exception à cette règle tout de même. Cette exclusion de garantie sera nul si le vendeur à frauduleusement caché le défaut. Pour vous donner un exemple, cela pourrait être un vendeur qui a des problèmes de moisissures, chaque hiver, et qui remet un coup de peinture au mur, et n’en informe pas le propriétaire. On pourrait alors parler de défaut frauduleusement caché.

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