LA VENTE EN VIAGER, QU’EST-CE QUE C’EST ?

Viager

 

Retranscription de l’interview

 

Quelle est la définition du viager ?

Pour commencer, il faut savoir que lorsqu’on parle de viager, cela concerne uniquement la vente, et non la location. La vente en viager, c’est une forme de vente qui permet aux propriétaires de vendre leurs logements, tout en conservant le droit d’y habiter jusqu’à la fin de leurs vies. En plus de cela, ils obtiennent également une rente mensuelle. Cette vente se fait donc via le versement d’un montant initial, que l’on appelle le bouquet, et d’une sorte de loyer mensuel, que l’on appelle la rente viagère.

Est-ce une pratique courante ?

Non pas vraiment. C’est plus à la mode dans nos pays voisins, notamment la France. Cela dit, il y a quand même une toute petite part de marché pour ce type de transaction.

Si je comprends bien, acheter un bien immobilier en viager, c’est verser un certain montant, sans pouvoir habiter le logement jusqu’au décès du propriétaire actuel, tout en lui payant une rente à vie ? Quel est l’intérêt alors ?

Il faut savoir que l’acheteur ne paie pas le bien immobilier plein pot. En effet, le prix d’achat sera nettement inférieur à la valeur vénale de l’objet. Celui-ci variera entre 30% à 80%, cela dépend de plusieurs facteurs. L’idée principale pour l’acheteur, est bien entendu de réaliser une bonne affaire en achetant à un prix inférieur à la valeur réelle du marché. Cela dit, étant donné que dans la majorité des cas, vous devrez payer une rente viagère aux occupants du bien immobilier, la bonne affaire dépendra du temps que ceux-ci l’occuperont.

En d’autres termes, on pourrait dire qu’il s’agit d’un pari sur la durée de vie d’un propriétaire vieillissant pour pouvoir bénéficier de son logement à moindre coût. Si celui-ci décède de manière précoce, cela pourrait être une superbe affaire pour l’acheteur. Mais si le propriétaire est en pleine forme, et vit de manière centenaire, alors il sera très probable qu’au final, vous achèterez votre logement beaucoup trop cher. C’est sans doute la raison pour laquelle ce type d’acquisition est assez rare, car on peut effectivement se demander si cela est très moral.

Quels sont les raisons qui poussent un vendeur à vendre son bien en viager plutôt qu’une vente traditionnelle ?

Premièrement, c’est avantageux pour le propriétaire car il n’est pas obligé de déménager, contrairement à une vente classique. En effet, même s’il n’est plus propriétaire de son bien immobilier, il peut y rester jusqu’à son décès.

Deuxièmement, comme je l’ai expliqué au début, celui-ci percevra une rente viagère, tous les mois. Cela lui assurera donc un revenu complémentaire de ses autres revenus. Cela n’est pas non plus à négliger, vu les faibles revenus que les retraités perçoivent de l’AVS.

Il faut aussi savoir qu’un bien immobilier demande de l’entretien, et peut parfois coûter cher. Pour une personne âgée, il n’est pas toujours possible d’entretenir son bien immobilier correctement, faute de moyen, et certains d’entre eux sont obligés de revendre pour acheter autre chose de plus petit. Le viager est donc une alternative à cela.

Comment sont fixés le prix de vente et les rentes viagères ?

Le prix est fixé en fonction de la valeur vénale du bien immobilier, ainsi que de l’âge des propriétaires. Bien entendu, plus l’âge des propriétaires est élevé, plus le prix le sera également. En effet, plus les propriétaires sont âgés, moins de temps le futur acquéreur devra payer des rentes viagères. Mais de nouveau, c’est à prendre avec précaution. En effet, il y a des personnes qui vivent très bien jusqu’à 100 ans, alors que d’autres ont déjà des problèmes de santé à 60 ans. C’est un peu la loterie.

Existe-t-il plusieurs types de viager?

Oui, mais dans plus de 90% des cas, les ventes se font avec ce que l’on appelle le viager occupé. C’est ce que j’ai décris avant, c’est-à-dire lorsque le propriétaire vend son logement mais continue à vivre chez lui. Dans quelques rares cas, vous avez le viager libre. C’est lorsque le propriétaire vend son bien en échange d’une somme d’argent et d’une rente viagère, mais sans y habiter.

Comment se conclue concrètement une vente en viager ?

Comme toute vente immobilière. La vente doit se faire sous la forme authentique, c’est-à-dire par un contrat de vente chez le notaire. Le contrat devra notamment définir le bouquet à payer, ainsi que le montant de la rente viagère.

En Suisse, nous avons pour habitude de passer par un établissement de financement pour acquérir un bien immobilier. Comment ceux-ci réagissent lors d’une vente en viager ?

C’est assez problématique, car la plupart des établissements de financement refusent de prêter de l’argent pour ce type d’opération. La raison principale est liée au fait qu’ils n’ont pas de garantie de 1er rang sur le bien immobilier, mais seulement en 2e rang. En effet, le droit d’habitation du vendeur reste prioritaire.

Donc concrètement, en cas de non paiement de la part de l’acheteur, les banques ne pourraient pas saisir le bien immobilier et demander au vendeur de quitter son logement.

Cela dit, si le bien immobilier est déjà hypothéqué, les établissements de financements ne peuvent en principe pas s’opposer au viager, car le montant du bouquet permettra de rembourser l’hypothèque. Si ce n’est pas le cas, alors la vente en viager ne sera pas possible.

Pour terminer, un petit mot sur la fiscalité. Quels sont les conséquences lors d’une vente en viager ?

Pour ce qui concerne le vendeur, comme toute vente immobilière, il devra payer un impôt sur le gain immobilier. Celui-ci sera calculé sur le montant du bouquet, additionné au montant des rentes viagères capitalisées. Ensuite de cela, il devra déclarer sous la rubrique revenu, la valeur du droit d’habitation ainsi que le montant des rentes viagères qu’il perçoit durant l’année, à hauteur d’un certain pourcentage.

Concernant l’acheteur maintenant, il devra également s’acquitter de l’impôt sur les droits de mutation, comme toute vente. Ceux-ci seront calculés sur le prix global. Par ailleurs, pour les rentes viagères versées, celles-ci sont déductibles également à hauteur d’un certain pourcentage.

Je précise qu’il y a des disparités cantonales au niveau de la fiscalité, et il faut bien se renseigner si vous voulez obtenir des renseignements très précis.

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