COMMENT FINANCER SON BIEN IMMOBILIER ? (PARTIE 1/4)

 

Le financement immobilier – Partie 1 / 4

Retranscription de l’interview

 

• Si l’on désire acheter un bien immobilier, par quoi est-ce qu’il faut commencer ? 

La première chose à faire, c’est déterminer votre capacité financière. Autrement dit: votre budget. Pour vous aider dans cette démarche, vous pouvez faire appel à votre conseiller bancaire, où  un spécialiste en financement immobilier.

C’est important de faire cette étape avant d’effectuer vos recherches. Ca peut paraître assez logique en soit, mais vous seriez étonné du nombre de personnes qui cherchent à acheter et qui passent du temps à organiser des visites, sans même connaitre leurs budgets.

Bien-sûr, le risque au final, c’est que vous tombiez sur un objet coup de cœur, et que vous n’ayez malheureusement pas les reins assez solides pour l’acquérir, ce qui serait assez dommage quand même. Donc ne grillez pas les étapes, et faites les choses dans l’ordre.

• Ce que j’ai retenu d’un achat immobilier, c’est qu’il fallait mettre 20% du montant total en fonds propres. Est-ce que c’est toujours le cas?

Effectivement… Le principe d’octroi d’un financement hypothécaire veut que l’acheteur prenne à sa charge 20% du montant total de l’achat, et se finance donc à hauteur de 80%.

Il faut encore ajouter les frais d’acquisition, qui varient selon les cantons. Pour vous donner un ordre de grandeur; On est environ à 3% en Valais, 5% dans le canton de Vaud et 4% à Fribourg. Sans trop entrer dans les détails, il faut savoir que ces frais englobent les honoraires du notaire, les droits de mutations et divers émoluments.

On parle de 20% de fonds propres pour une résidence « normale », c’est-à-dire votre logement familial. C’est égal que celui-ci soit déjà existant où à construire. Si vous souhaitez acquérir une résidence secondaire, un terrain ou un immeuble de rendement, les fonds-propres exigés seront souvent supérieurs. On vous demandera généralement un apport d’un tiers pour un appartement de luxe ou une résidence secondaire… La moitié pour un terrain… Entre 35% à 50% pour un local commercial… Et concernant les immeubles de rendement, c’est au cas par cas. Ca dépend de plusieurs de paramètres.

Encore une précision très importante concernant ces fonds propres, car c’est des problèmes qui reviennent régulièrement. Les établissements de financement vont vous prêter 80% de la valeur de vente, mais pour autant que le prix d’achat corresponde au prix actuel du marché.

• Ha bon ? Est-ce que pouvez préciser?

Avant de valider votre crédit, l’établissement de financement va effectuer une estimation précise de la valeur vénale du bien immobilier. Celui-ci se calquera sur ses résultats pour valider ou non le financement.

• Et comment est-ce qu’on détermine cette valeur vénale?

Il y a plusieurs méthodes de calcul. Je pourrai passer la matinée à vous les expliquer mais je pense que ce serait assez ennuyeux pour les auditeurs. Les professionnels de l’immobilier utilisent ces méthodes pour définir un prix de vente. En fait, le point à retenir, c’est qu’il y a parfois des propriétaires qui souhaitent se passer des services d’un courtier, et qui essayent de vendre leurs biens eux-mêmes. Comme ils sont émotionnellement attachés à leurs logements, ils ont souvent les mêmes réflexes. Il surévaluent la valeur du bien, et ça fausse le marché.

Je vous donne exemple. Imaginons que vous souhaitez acheter un appartement à 500’000 CHF. Dans un cas normal, la banque vous prête le 80% de ce montant, Soit 400’000 CHF, et vous devez donc mettre 100’000 CHF de fonds propres. Maintenant, imaginons que le prix de ce même appartement est surévalué, et que sa valeur vénale est de 450’000 CHF. La banque vous prêtera toujours 80%, mais de sa propre estimation. On arrive donc à 360’000 CHF. L’acquéreur potentiel devra donc mettre de sa poche la différence, soit 140’000 CHF et non plus 100’000 CHF. Et c’est à ce moment là que ça risque de coincer au niveau des fonds propres.

J’insiste beaucoup sur ce point car j’ai souvent eu des clients qui me disent… « Oui mais vous savez, on essaie de le commercialiser à 100’000 CHF de plus que l’estimation et on attend de voir si quelqu’un achète, on sait jamais » … En fait, ce n’est vraiment pas une bonne stratégie car non seulement vous allez perdre du temps, et si par miracle vous trouvez un acheteur, celui-ci ne se fera pas financer par les banques. Personne n’y gagnera au final.

Il y a quelques années encore, les établissements de financement prêtaient à tout va, sans vraiment se préoccuper du prix de vente. Tant que les acquéreurs étaient solvables, c’était bon pour eux.  C’est justement pour stopper cette bulle immobilière que ces mesures ont été mise en place.

• Et si le prix de vente est inférieur à l’estimation?

Alors tant mieux, il faut foncer! C’est rarement dans ce sens que ça se produit mais si c’est le cas, il n’y aura évidemment aucun problème pour le financement immobilier.

CLIQUEZ ICI POUR VOIR LA SUITE DE LA CHRONIQUE

Retrouvez toutes nos autres chroniques immobilières en cliquant ICI.

Pour ne manquer aucun de nos Podcasts, abonnez-vous à notre chaîne YouTube en cliquant ICI.