TOUT SAVOIR SUR LA LOCATION (PARTIE 3/4)

 

Etre locataire

Retranscription de l’interview

 

Nous avons parlé tout à l’heure du dossier de candidature pour un appartement. Il y a un autre point à prendre en compte, c’est la garantie de loyer. Pouvez-vous nous en parler?

La garantie de loyer sert à garantir au bailleur plusieurs mois de loyer, dans le cas où le locataire serait en défaut de paiement, mais pas seulement. Ce montant sert également à garantir d’éventuels dommages causés à l’appartement, qui seraient constatés lors de l’état des lieux de sortie. On reviendra sur l’état des lieux un peu plus tard.

Pour revenir à la garantie de loyer, il n’y a pas de montant minimum, mais un montant maximum. Celui-ci ne doit pas excéder 3 mois de loyer. Exception faite pour les baux commerciaux où là il n’y a pas de limites. La garantie doit être constituée au plus tard lors du jour de la remise de clés, faute de quoi, votre bailleur pourrait refuser de vous les remettre.

Il y a deux façons de constituer votre garantie. La première, serait via un versement en espèce sur un compte bancaire de garantie de loyer. Le désavantage c’est que vous allez bloquer cette somme pour une durée indéterminée. C’est à dire jusqu’à ce que vous quittiez votre logement. Par contre, l’avantage est que cela ne vous coûte rien, et vous allez même gagner de l’argent avec les intérêts. Cela dit, ceux-ci ne sont pas très élevés.

Il existe des établissements qui délivrent des garanties de loyer sans dépôt, c’est juste?

Oui exactement! Si vous n’avez pas trop de réserve ou que vous ne souhaitez pas bloquer votre argent. Il y a plusieurs sociétés qui se partagent ce marché. En fait, le principe est assez simple. La société en question se porte elle même garante du montant de la garantie de loyer, et en contrepartie, vous aurez à payer une prime annuelle, ainsi qu’une prime forfaitaire d’inscription, payable une seule fois.

Pour vous donner un exemple, prenons un appartement avec un loyer mensuel de 2000 CHF. Cela signifie que nous devons constituer une garantie de loyer de 6000 CHF. Si vous faites appel à un établissement, celui-ci vous facturera en général 5% de la valeur de ce montant, soit 300 CHF par année.

Donc c’est le prix à payer si vous ne souhaitez pas bloquer 6000 CHF sur un compte pour une durée indéterminée.

A quoi il faut être absolument attentif lors de l’état des lieux d’entrée?

L’état des lieux d’entrée est très important, autant pour le bailleur que pour le locataire.

Pour le locataire, cela vous permet de prouver que les éventuels défauts de l’appartement étaient déjà présents lorsque vous êtes arrivés, et que ce n’est pas de votre faute.

Pour le bailleur, lorsque le locataire quittera le logement, cela lui permettra de justifier que les éventuelles détériorations ont été faites par le locataire sortant, et que celles-ci n’étaient pas présentes initialement.

Les points importants dont il faut être attentif lors de votre état des lieux, sont surtout les matériaux d’usure. Par exemple les sols, les trous dans les murs, les équipements divers, etc. Si vous avez un doute, alors mettez-le sur l’état des lieux. Mieux vaut mettre trop de détails que pas assez. Pour vous donner quelques exemples concrets, regardez s’il y a des raies au niveau du parquet ou des fissures au niveau du carrelage. S’il y a des trous dans les murs avec des tampons. S’il manque des accessoires dans la machine à laver la vaisselle, ou dans le réfrigérateur, ce genre de petits détails.

Personnellement, ce que j’ai pris l’habitude de faire lorsque je fais un état des lieux avec nos locataires, je prends des photos et je les annexe au rapport. Comme ça, ça permet d’avoir un visuel, ce qui est toujours plus pratique et explicite que du texte.

Une fois que l’on a emménagé, quel est le délai pour repérer d’éventuels défauts cachés ?

Le locataire dispose d’un délai de 10 jours dès la date de l’état des lieux pour faire part à la gérance de tout problème que celle-ci n’aurait pas constaté lors du contrôle. Faute de réclamation dans ce délai, l’objet est alors considéré comme étant en ordre. Hormis bien sûr les éventuelles indications mentionnées dans l’état des lieux.

Et si des défauts apparaissent après ce délai? Par exemple la machine à laver qui casse au bout de 6 mois.

Il appartient au bailleur de faire les réparations nécessaire afin de maintenir l’appartement en ordre. C’est donc à lui de payer si votre machine à laver tombe en panne, pour autant que celle-ci ne soit pas due à une négligence de la part du locataire. Il faut savoir que le locataire à certaines obligations d’entretiens vis-à-vis du logement qu’il occupe.

En tant que locataire, est-ce qu’on a le droit de faire des modifications dans l’endroit où l’on vit ? 

Non, le locataire doit demander préalablement le consentement écrit du bailleur en lui soumettant les plans et projets de transformations. Le bailleur doit se déterminer dans les 30 jours. En fait, même si vous souhaitez refaire la peinture d’un mur, vous devez en faire la demande à votre bailleur.

Qu’en est-il de la sous-location? Est-ce que c’est autorisé?

Lorsque le locataire veut sous-louer tout ou partie de la chose, il doit demander le consentement écrit à son bailleur en indiquant précisément les conditions de sous-locations et les renseignements requis par celui-ci. En principe, une sous-location est pour une durée précise, vous ne pouvez donc pas faire une sous-location à durée indéterminée.

Le bailleur doit se prononcer dans les 30 jours. Il ne peut refuser la demande que pour de justes motifs, comme par exemple:

– Si le locataire refuse de lui donner les conditions de sous-location

– Si les conditions de la sous-location, comparées à celles du contrat de bail principal, sont abusives. On entend régulièrement parler de sous-locations abusives, notamment dans les grandes villes là où il y a une pénurie de logements. Certaines personnes au bénéfice d’un contrat de bail à loyer à un prix très modeste en profitent pour sous-louer à des prix exorbitants, parfois plus du double du loyer initial, ce qui est parfaitement illégal. Une majoration raisonnable est bien sûr admise dans la mesure où le bien est en principe loué intégralement meublé et où des frais sont inclus, comme internet, électricité, etc.

– Si la sous-location présente pour le bailleur des inconvénients majeurs. Par exemple, lorsque l’objet est sur-occupé ou alors que les sous-locataires dérangent les voisins par leur comportement, en particulier par des nuisances sonores.

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