TOUT SAVOIR SUR LA LOCATION (PARTIE 4/4)

 

Contrat de bail

Retranscription de l’interview

 

En tant que locataire, si je désire quitter mon logement, comment est-ce que je dois procéder?

Le délai de résiliation d’un contrat de bail est de minimum 3 mois pour les locaux à usage d’habitation. 6 mois pour les locaux à usage commercial et 2 semaines pour une chambre meublée. C’est toujours la date de préavis mentionnée dans le contrat de location qui s’applique. Attention à bien respecter le délai de préavis car sinon vous devrez attendre la prochaine échéance. Je précise que la résiliation doit être faite par lettre recommandée.

Est-ce qu’il est quand même possible de résilier son bail en dehors des délais?

Oui, vous pouvez être libéré de vos obligations, mais uniquement si vous présentez un nouveau locataire qui soit solvable et que le bailleur ne puisse raisonnablement le refuser. Ce nouveau locataire doit en outre être disposé à reprendre le bail aux mêmes conditions.

Si ce n’est pas le cas, vous devrez vous acquitter du loyer jusqu’à l’expiration de la durée du bail ou jusqu’au prochain terme de congé contractuel ou légal.

Est-ce le bailleur peut également résilier le bail, ou c’est uniquement le locataire qui peut le faire?

Oui, le bailleur peut également résilier le bail. Le préavis de congé et les échéances prévues par le contrat doivent être respectés.

Il peut aussi le faire de manière extraordinaire, pour des raisons particulières. La raison la plus fréquente est le non-paiement du loyer ou le non-respect des obligations du locataire. Si le locataire ne paie pas son loyer dans le délai prévu, le bailleur doit lui envoyer un rappel. En règle générale, on envoie le premier rappel entre le 5 et 10 du mois. Si le locataire n’y donne pas suite, il s’agit d’envoyer un rappel par lettre recommandée avec une annonce de résiliation de bail en cas de non-paiement.

Il est donc important de savoir qu’en cas de défaut de paiement de loyer ou d’autres violations d’obligations, il est possible de résilier le bail « sans délai ». On parle alors de « résiliation extraordinaire ».

La notion « sans délai » ne doit pas être comprise littéralement, puisqu’il y a quand même un délai à respecter. Le locataire est donc sommé par lettre recommandée. On lui impartit un délai de 30 jours pour payer le loyer, ou alors respectivement de cesser le non-respect de ses obligations. En même temps, on lui annonce que s’il ne donne pas suite à la sommation, le contrat de bail sera résilié après un délai de 30 jours pour la fin du prochain mois. Cela signifie que le bailleur n’est pas tenu de s’en tenir aux délais et termes de résiliation qui sont prévus dans le contrat de bail et qu’il peut résilier le contrat hors délais.

Qu’en est-il de la garantie de loyer lorsque l’on résilie son contrat de bail?

Lors de l’échéance du contrat de bail, vous allez effectuer un état des lieux de sortie. Il y a plusieurs cas de figures:

– Soit tout est en ordre, et votre bailleur libère la garantie de loyer.

– Soit il y a eu de la casse, et dans ce cas, votre bailleur ne libère qu’une partie de la garantie de loyer. Il pourrait ne rien libérer si les dégâts sont conséquents.

Dans la pratique, on convient d’un montant entre le locataire sortant et le bailleur, et ce montant est retenu sur la garantie. Dans le cas ou vous êtes passés par un établissement qui vous a délivré votre garantie de loyer, le bailleur informera celui-ci que le locataire est libéré de ses obligations. La cotisation annuelle est généralement remboursée au locataire, au pro-rata.

Je précise aussi que s’il reste des impayées sur les loyers, ceux-ci seront prélevés sur la garantie de loyer.

Si je suis propriétaire d’un appartement, et que je souhaite le mettre en location, est-ce que je peux m’occuper moi-même de la gérance ?

Je vous le déconseille. Gérant d’immeubles est un métier qui nécessite de nombreuses connaissances techniques et juridiques. Il y a une multitude d’aspects à respecter. Les formules officielles, les délais légaux et autres procédures. Sans compter que les usages ne sont pas les mêmes d’un canton à un autre.

Les gens ne se rendent pas compte lorsque tout va bien, mais dès que vous commencez à avoir des soucis avec vos locataires, ça peut vite devenir le parcours du combattant. Et il n’y a pas que ça. Entre l’entretien de l’immeuble… Les décomptes de chauffage… Les loyers impayés… Litiges entre voisinage… Et certaines procédures qui peuvent parfois prendre des années… Ce n’est pas une mince affaire. Alors pour économiser un minime pourcentage d’honoraire de gérance, le jeu n’en vaut pas la chandelle.

Pour terminer, est-ce que vous auriez des conseils à donner aux personnes qui cherchent un appartement en location ?

Alors je vais me répéter, mais comme on l’a vu en début d’émission, c’est important de fournir un dossier complet avec toutes les annexes, si vous vous portez candidat pour une location.

J’ai oublié d’en parler, mais je repense à la question que vous m’avez posé en début d’émission à propos de ce qu’il fallait faire pour avoir un dossier béton. Les assurances bien-sûr. Il est évident qu’avoir une assurance RC et ménage est un signe de qualité pour votre bailleur. C’est grandement recommandé d’en souscrire une, où le cas échéant, de le faire pour votre nouveau logement.

Soyez proactif ! C’est-à-dire soyez vigilent concernant les nouvelles annonces immobilières qui apparaissent, car les bonnes affaires ne traînent jamais.

Un dernier conseil afin de faciliter la recherche de votre nouveau logement. Même s’il vous est souvent possible de résilier votre contrat de bail pour la fin d’un mois, Moyennant un préavis de 3 mois bien entendu, je vous recommande de respecter les termes usuels qui sont le fin mars, fin juin et fin septembre. Dans la pratique, les agences immobilières font en sorte que toutes les échéances se finissent pour l’une de ces dates, afin de faciliter justement les transferts de bail.

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