COMMENT VENDRE SON BIEN IMMOBILIER ? (PARTIE 4/4)

 

Vente immobilière

Retranscription de l’interview

 

Qu’est-ce qui peut nous pousser à vendre notre logement?

Il y a une multitude de raisons qui peuvent vous pousser à vendre votre logement.

– Lorsque la famille s’agrandit, et que l’on souhaite plus de pièces. Que ce soit pour les enfants, où alors pour accueillir son futur conjoint, ou sa future conjointe.

– Il y a également l’effet inverse, lorsque les enfants grandissent et quittent la maison. Certains couples se retrouvent dans une maison bien trop grande pour leurs propres besoins.

– Si votre situation financière vous le permet, et que vous souhaitez plus de confort, par exemple des pièces supplémentaires… Un appartement de meilleur standing… Une meilleure vue… Etc.

– Une mutation professionnelle peut également être une raison. Si votre nouveau travail est trop loin de votre logement actuel.

– En cas d’héritage aussi. Ce n’est pas toujours évident de trouver des accords au sein des héritiers, surtout s’ils sont nombreux. Alors il est souvent plus simple de revendre et de partager les sous.

– Vous avez le divorce aussi, qui est malheureusement assez à la mode en Suisse. Il y a une citation qui dit « Si vous n’avez pas réussi votre mariage, réussissez au moins votre divorce ». Si vous n’arrivez pas à trouver un accord sur qui garde la maison, il est parfois plus facile de la vendre.

– Et vous avez également tous les professionnels de l’immobilier, que ce soit des architectes, promoteurs ou autre, qui ont réalisés leurs travaux à plus-value et qui souhaitent récupérer leurs bénéfices.

A quoi faut-il être attentif lors d’une vente immobilière? Vous avez mentionné tout à l’heure des éventuelles pénalités bancaires. Pouvez-vous préciser?

Lorsque vous achetez votre logement, dans la majorité des cas, vous allez faire appel à un établissement de financement. Cet établissement va vous prêter un certain montant. Vous allez donc contracter une dette envers cet établissement de financement, avec un amortissement et des intérêts à payer.

Le taux d’intérêt dépendra de la durée de votre prêt. Plus la durée est longue, plus celui-ci est élevé. Si vous avez souscrit pour une longue durée, par exemple pour 10 ans, et que vous revendez au bout de 6 ans, vous allez donc rompre votre contrat pour les 4 dernières années. Vous devrez donc payer une pénalité équivalente au manque à gagner que votre établissement aura subit.

Sans rentrer dans le détail des calculs, il faut savoir que c’est des montants assez conséquent. Il est donc important de vous renseigner sur ce point.

Cela dit, si vous vendez pour ensuite racheter un bien immobilier, et que vous restez dans le même établissement de financement, vous pouvez généralement vous arranger avec eux pour transférer les hypothèques et ne pas payer de pénalité. Mais c’est vraiment au cas par cas et chaque établissement financier à ses propres règles.

Et vis-à-vis des impôts, comment est-ce que ça se passe?

Tous les frais d’achats sont à la charge de l’acquéreur (frais de notaire, droit de mutations, etc.). En revanche, vous devrez vous acquitter d’un impôt, si vous réalisez une plus-value sur la vente immobilière.

Ces impôts diffèrent selon les cantons Avant de rentrer dans les détails, il faut savoir ce que l’on entend par plus-value.

Il faut faire la somme du prix d’achat de votre logement… Donc… Les frais d’acquisition relatifs, et les éventuels travaux à plus value… Cela vous donnera un prix de reviens. Si votre prix de vente est supérieur à votre prix de reviens, et bien vous paierez un impôt sur la tranche bénéficiaire.

Je précise encore une chose. Les travaux à plus-value uniquement peuvent être déduits, et pas les travaux d’entretiens. En effet, les travaux d’entretiens sont déjà déduits dans votre déclaration d’impôt, dans la rubrique d’entretien de l’immeuble.Certains travaux sont comptés avec un certain pourcentage de plus-value et un certains pourcentage d’entretien.

A noter que la commission de vente est entièrement déductible de votre gain immobilier!

Cet impôt sur le gain immobilier, à combien s’élève-t-il?

Comme je vous l’ai dis, ça dépend des cantons. Si l’on prend le canton du Valais par exemple. Le taux d’imposition prend non seulement en compte la durée de propriété… Donc ça va de une année à 25 ans et plus… Mais il prend également en compte le montant du bénéfice, qui se divise en trois tranches… Et qui fera varier le pourcentage d’imposition… 1) Inférieur à 50’000 CHF 2) de 50’000 CHF à 100’000 CHF 3) au delà de 100’000 CHF.

Je vous donne un petit exemple. Imaginons que vous avez acheté il y a 6 ans un appartement à 400’000 CHF. Avec tous les frais d’acquisitions et les travaux à plus values, vous avez ajouté 100’000 CHF. Cet appartement aura donc un prix de reviens de 500’000 CHF. Jusque là vous me suivez?

Oui c’est clair!

Maintenant imaginons que l’on revend cet appartement 580’000 CHF. Les tranches sont calculées sur montant du bénéfice, soit 80’000 CHF. Selon le tableau, on se situe donc dans la tranche entre 50’000 CHF et 100’000 CHF, et avec une durée de possession de 6 ans, on arrive à un taux de 18%. Pour rester dans ce même exemple, si notre bénéfice était inférieur à 50’000 CHF, on serait à un taux de 12%. Et pour terminer, si le bénéfice était de plus de 100’000 CHF, on serrait à 24%.

Ce qu’il faut retenir, c’est que cet impôt sur le gain immobilier à pour but d’éviter la spéculation. C’est pour cette raison qu’il est très élevé si l’on revend rapidement et que l’on fait beaucoup de bénéfice, et qu’il est très faible si l’on est propriétaire depuis de nombreuses années, et que l’on revend.

Pour le canton de Vaud, le barème est plus simple à retenir. Il prend en compte uniquement la durée de possession, qui va d’une année à 25 ans et plus. A savoir que les années d’occupation comptent double sur Vaud. Cela signifie que si c’est votre résidence principale, et que vous l’avez occupé 5 ans, il vous faudra prendre 10 ans dans votre tableau de référence. Alors que si c’est une résidence secondaire par exemple. Il vous faudra prendre 5 ans.

Je précise encore deux points vis-à-vis des impôts. Si vous héritez d’un patrimoine immobilier. C’est la date d’acquisition de la personne décédée qui fait fois, et non pas la date de l’héritage. Autre chose… Si vous faites plusieurs transactions immobilières dans une courte période, vous risquerez d’être taxé comme professionnel de l’immobilier. Et là ce n’est plus les mêmes calculs. Ca rentrera dans l’impôt sur votre revenu.

Nous arrivons au bout de cette chronique, est-ce que vous avez quelque-chose à rajouter? Un point particulier dont il faut être attentif lors d’une vente?

Je pense que nous avons fais le tour des aspects principaux de la vente. Je me répète, mais chaque objet est unique, chaque situation financière et personnelle l’est également. Une bonne analyse approfondie de chaque cas est donc nécessaire.

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