VENTE AUX ENCHÈRES IMMOBILIÈRE

Vente aux enchères immobilière

 

Retranscription de l’interview

 

La vente aux enchères immobilière, ce n’est pas très rependu. Est-ce que ce type de transactions arrive souvent?

Effectivement, ce n’est pas un processus d’acquisition standard. C’est vrai que dans la majorité du temps, les clients acquéreurs consultent les annonces immobilières ou font appel à des professionnels de l’immobiliers afin de trouver un bien. Une vente aux enchères immobilière, c’est rare, mais il y en a quand même plusieurs par semaine dans chaque canton.

Comment ça se fait qu’il n’y en a pas plus?

Ce qu’il faut comprendre, c’est qu’une vente aux enchères n’est pas une partie de plaisir pour le propriétaire. En fait, une vente aux enchères, c’est une vente forcée lorsque le propriétaire n’arrive plus à s’acquitter de ses dettes. Notamment de son emprunt hypothécaire envers son établissement de financement. C’est donc une situation assez négative, et j’ai envie de dire heureusement qu’il n’y en a pas plus que ça. En effet, au bout du compte, il y a souvent une famille qui essaie de se sortir de la misère, et qui se retrouve très endettée.

Effectivement… Qui ordonne ces ventes aux enchères immobilières? Est-ce que c’est les banques?

Oui et non… Bien souvent, c’est effectivement les banques qui demandent de procéder à la vente aux enchères. Cela se fait via la mise en poursuite du débiteur par la réquisition de poursuite. Donc si vous voulez bien, c’est l’office des poursuites qui se charge de procéder à la mise en vente du bien immobilier, et de payer les différents créanciers.

Lorsqu’une personne est endettée, c’est généralement une spirale infernale et on à beaucoup de créanciers différents. Dans quel ordre sont-ils payés après une vente aux enchères forcée?

Lorsque vous achetez un bien immobilier à l’aide d’un établissement de financement, celui-ci vous prêtera un certain montant, mais exigera ce que l’on appelle des cédules hypothécaires. Ces cédules hypothécaires sont inscrite au registre foncier, et c’est en quelque sorte une garantie pour la banque de se faire payer avant tous les autres débiteurs. Enfin pas tous, car vous avez quand même les hypothèques privilégiées, comme les impôts, qui passent encore avant. Pour revenir sur les cédules, il y en a même parfois de plusieurs rang. Par exemple rang 1 et rang 2. Ca signifierait en soit que le rang 1 est payé avant le rang 2.

Une fois que l’état et la banque a récupéré le montant des dettes, les autres créanciers peuvent récupérer le solde jusqu’à hauteur de leur créance. Bien entendu, pour autant qu’il reste quelque chose, ce qui n’est pas garanti.

Vous voulez dire par là que lors d’une vente aux enchères immobilière, le bien se vend souvent en dessous du prix du marché?

Non pas forcément… Déjà pour commencer, il faut savoir que la banque du propriétaire défaillant participera toujours aux enchères. Elle proposera un prix de toute façon égal à la hauteur de ses fameuses cédules hypothécaires. Donc imaginer acheter un bien immobilier au tiers de sa valeur, ce serait très peu probable.

Cela dit, comme toute vente aux enchères, cela dépend de l’offre et de la demande. Si vous avez un appartement ou une maison qui est vendu aux enchères, mais qui est situé dans une région où il y a une forte demande, alors c’est très peu probable de faire une bonne affaire. En effet, il y aura beaucoup d’intéressés, et les enchères grimperont assez vites.

En revanche, il est quand même possible de faire une bonne affaire. Par exemple, si vous souhaitez acquérir un bien immobilier dans un secteur où il n’y a pas une très grande demande. Vous pourriez éventuellement faire une économie entre 5 à 30% sur la valeur vénale de l’objet. Là encore, ce n’est pas garanti.

Quelles sont les étapes qui précèdent une vente aux enchères? Que devons-nous faire si cela nous intéresse?

La première chose à faire qui est très importante, et c’est également valable pour quelqu’un qui souhaite acheter un bien immobilier de manière générale, c’est de déterminer votre capacité financière. Donc en d’autres termes, quel est votre budget d’acquisition total.

Une fois que vous connaissez votre fourchette d’achat, vous pouvez consulter les feuilles d’avis officielles ou les sites Internet des offices des poursuites et des faillites. Une fois sur le site, vous aurez la liste de tous les objets qui seront mis aux enchères prochainement. Si un objet vous intéresse, vous devrez retourner voir votre banquier pour lui demander jusqu’à quelle hauteur il peut vous suivre pour l’objet en question, et qu’il vous le confirme par écrit.

C’est très important de demander la confirmation écrite, parce que l’établissement de financement ne vous prêtera en principe pas plus que la valeur vénale de l’objet. Cela, même si votre capacité de financement serait théoriquement supérieure.

Comment pouvons-nous connaître la valeur vénale de l’objet qui nous intéresse?

Sur le site de l’office des poursuites, vous aurez toujours un rapport d’expertise détaillé, qui vous donnera l’estimation de l’objet. Il faut également bien analyser les conditions de mise aux enchères, vérifier l’état des droits et des charges, et tout autre document sur le bien immobilier.

Est-ce qu’on peut visiter l’objet en question?

Oui, en général il y a une seule date de visite qui est fixée. Si vous vous y rendez, et que vous croisez beaucoup de monde, alors ça voudra surement dire qu’il y a aura beaucoup de concurrence lors de la vente aux enchères. Il sera donc très peu probable de faire une bonne affaire.

Comment se déroule concrètement la vente aux enchères?

La vente se déroule dans la salle des ventes de l’office des poursuites du district en question. Vous devez vous munir d’une pièces d’identité pour y participer. Les enchères se font donc au plus offrant, par incrémentation entre 1000 à 10’000 CHF. Cela dépend du type de bien. Une chose importante à savoir est que si vous remportez l’enchère, vous devrez vous acquitter immédiatement d’un acompte entre 10% à 20% de la valeur de l’enchère. Il sera payable en espèce, ou par chèque bancaire.

Une fois la vente aux enchères terminée, comment ça se passe?

Le bien immobilier vous appartiendra dès la vente terminée. Vous aurez juste à signer quelques formalités administratives et on vous remettra immédiatement toutes les clés de votre nouveau logement. Le solde de vente sera quant à lui à régler dans un délai de deux mois généralement.

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