IMPÔT SUR LES GAINS IMMOBILIERS – EN BREF…

Impôt sur les gains immobiliers

L’impôt sur les gains immobiliers, à quelle sauce devez-vous vous attendre? Quels sont les différences cantonales? Comment calculer l’imposition?

Découvrez ou redécouvrez l’interview du 09/04/19 dans l’émission « Tout s’explique » sur Radio Chablais, en compagnie de Pascal Rabl, directeur chez Blue Immobilier SA.

Retranscription de l’interview

 

Nous parlons d’impôt sur les gains immobiliers aujourd’hui. Qu’est-ce que c’est exactement? A qui s’adresse-t-il?

Pour faire simple, l’impôt sur les gains immobilier, c’est une taxe prélevée sur la différence entre les coûts d’acquisition du bien, et le prix de vente obtenu. A préciser que si vous avez effectués des investissements destinés à augmenter la valeur de votre bien, ceux-ci pourront être déduits du bénéfice de la vente, de même que la commission de courtage, et certaines autres dépenses. Donc le calcul se fait vraiment sur le bénéfice net, et non pas sur le prix de vente global. Ce n’est par exemple pas comme le calcul de la TVA. En ce qui concerne votre question « à qui s’adresse t-il? »… C’est au vendeur de payer cet impôt. Dans la pratique, lorsqu’il y a un transfert de propriété, le notaire consigne en général 5% du montant de la vente, afin de s’assurer que le vendeur paie bien l’impôt sur le gain immobilier. Voilà dans les grandes lignes.

Est-ce que l’impôt sur les gains immobiliers est valable pour tout type de biens, ou il y a des différences? Par exemple entre un appartement, une maison ou un terrain.

Oui, l’impôt est dû pour tout type de biens, que ce soit un appartement ou un terrain, ça ne change pas. Ce qui change, c’est le système d’imposition, qui est défini en fonction de la durée de possession du bien… De sa nature… Si celui-ci appartient à une personne physique ou morale… Et quelques autres éléments qui sont pris en compte. Bien entendu, comme beaucoup de domaines en Suisse, vous aurez deviné que chaque canton possède sa petite subtilité en matière de taxation, sinon ce serait trop facile.
Ce qu’il faut retenir de manière générale concernant ces impôts sur les gains immobiliers; c’est que le taux d’imposition est très élevé si vous revendez rapidement, et moins élevés si l’on est propriétaire depuis de nombreuses années. En fait, l’idée principale c’est surtout d’éviter la spéculation immobilière, c’est à dire d’acheter et revendre quelques mois ou années après.

Commençons par le canton du Valais. Quel est le barème utilisé pour calculer l’impôt sur le gain immobilier ?

En Valais c’est un peu particulier, dans la mesure où le barème ne prend pas uniquement en compte la durée de possession du bien immobilier. Il prend également en compte le montant du bénéfice, qui est répertorié selon trois tranches.
Vous avez la première entre 0 CHF à 50’000 CHF… La deuxième entre 50’000 CHF et 100’000 CHF… Et la troisième tranche lorsque le montant est supérieur à 100’000 CHF. Evidemment, plus le montant du bénéfice est élevé, plus le taux d’imposition l’est également.
Je ne vais pas vous lire tout le tableau parce qu’il n’y a aucun intérêt à le faire, mais on va voir un petit exemple pour mieux comprendre. Vous avez acheté un appartement tous frais compris 500’000 CHF, et vous le revendez 5 ans plus tard 580’000 CHF, sans avoir fais aucun travaux à plus-value. Votre bénéfice est donc de 80’000 CHF. Selon le barème Valaisan, votre impôt se situe donc dans la tranche entre 50’000 CHF, et 100’000 CHF. Donc selon le tableau, après 5 ans de possession, vous devriez payer un impôt de 19.8%, soit 15’840 CHF.

LIEN BARÈME VALAIS ICI.

C’est quand même assez élevé !

Oui, mais comme je l’ai dis, le taux est élevé lorsque vous revendez après quelques années. Après cela, c’est dégressif jusqu’à atteindre un taux plancher entre 1% à 3 % suivant les tranches, après 25 ans de possession. Dès lors, c’est tout de suite moins pénalisant pour le vendeur…

En effet… Et sur le canton de Vaud, la pratique est différente ?

Oui c’est un peu plus simple. Vous prenez uniquement en compte la durée de possession, et pas le montant du bénéfice. Le pourcentage commence à 30% si on revend la première année, et il est aussi dégressif pour atteindre un taux plancher de 7% au delà de 24 ans. A savoir qu’il y a aussi une petite subtilité, c’est que les années d’occupation du logement comptent double, c’est-à-dire que si vous habitez le logement pendant 5 ans, vous devrez prendre 10 ans dans le barème, et pas 5 ans.

LIEN BARÈME VAUD ICI ET FRIBOURG ICI.

Est-ce qu’il y a des exceptions ? C’est-à-dire des personnes à qui les barèmes ne s’appliquent pas ?

Oui, le système est différent pour les professionnels de l’immobilier par exemple, c’est-à-dire ceux qui font de l’achat et de la revente. Le montant du bénéfice sera additionné à leurs revenus, et donc plus durement taxé. Vous avez également les sociétés qui détiennent des biens immobiliers, et donc là en rentre dans le cadre de l’imposition sur le bénéfice de la société. Il y a aussi les agriculteurs, qui sont aussi lourdement taxés lorsqu’ils revendent un terrain car le bénéfice vient également s’ajouter à leurs revenus professionnels. Il y a d’ailleurs des discutions au parlement afin de changer cela pour les agriculteurs.
Bref… Il y a effectivement quelques exceptions, j’en ai donné quelques unes, il y en a d’autres. Pour les personnes « lambdas », c’est ces barèmes cantonaux qui font fois.

Vous avez dit tout à l’heure que seuls les travaux à plus values sont déductibles. Vous pouvez nous donner un exemple ?

C’est bien de revenir là-dessus, parce que beaucoup de gens confondent travaux à plus value et travaux d’entretiens. On entend par travaux à plus-value, toutes les dépenses entraînant une amélioration ou une plus-value durable de l’immeuble. Par exemple les agrandissements, les transformations, les travaux d’aménagement et de raccordement, etc.
A ne pas confondre donc avec les travaux d’entretiens, qui sont des dépenses dans le but de maintenir la valeur de l’immeuble. Par exemple tous les frais engagés pour des révisions, des réparations ainsi que pour le remplacement d’installations hors d’usage.

Si on ne connait pas la valeur d’achat de notre bien immobilier, et qu’on le revend… Par exemple lors d’un héritage… Comment est calculé l’impôt sur le gain immobilier ?

Lorsqu’un immeuble est vendu, et qu’il est impossible d’établir avec précision quel avait été le prix d’achat, la plupart des lois fiscales prévoient dans ces cas des dispositions particulières concernant la détermination du prix d’acquisition.
En règle générale, c’est la valeur fiscale que l’immeuble possédait à un certain moment qui est alors souvent prise en considération. Le but étant de ne pas imposer trop lourdement les personnes qui hériteraient de biens immobiliers.

Est-ce qu’il est possible d’éviter de payer l’impôt sur le gain immobilier ? Ou du moins temporairement ?

Oui, vous pouvez différer l’impôt sur le gain immobilier si vous réinvestissez le montant dans une nouvelle acquisition immobilière, pour autant que ça concerne votre logement personnel. On appelle cela un remploi. La nouvelle acquisition doit par contre se faire dans un délai de deux ans maximum.
Si je reprends l’exemple de tout à l’heure avec l’appartement acheté 500’000 et revendu 580’000, donc 80’000 CHF de bénéfice. Et bien si vous rachetez un objet pour un prix minimum de 580’000 CHF dans les deux ans, vous n’aurez pas à payer l’impôt sur le gain immobilier, du moins pas tant que vous ne revendez pas le nouveau logement que vous venez d’acheter.

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Pascal Rabl, Directeur chez Blue Immobilier SA

Interview réalisée par Radio Chablais, en compagnie de:

Rabl Pascal

Directeur chez Blue Immobilier SA