Immobilier de rendement
Retranscription de l’interview
Pourquoi faire la différenciation entre un bien de rendement, et un achat immobilier standard, c’est-à-dire un bien immobilier dans lequel on compte y habiter soi-même ?
Tout simplement car le public cible n’est souvent pas le même, et les critères d’acquisitions sont différents pour ces deux types d’achats. Je pense que c’est une bonne idée de faire une sorte de check-list aujourd’hui. Cela permettra d’aiguiller les auditeurs qui souhaiteraient prochainement faire l’acquisition d’un bien immobilier de rendement.
Qu’est-ce qui pousse les gens à vouloir investir dans la pierre ?
L’immobilier a toujours été une valeur refuge, principalement en Suisse où l’économie est très solide. Même en temps de crise, tout le monde à besoin d’un toit. Donc l’aspect principal, c’est la solidité du marché et les rendements intéressants que cela apporte. L’attrait pour l’immobilier de rendement s’est accru ces dernières années, en particulier car l’épargne ne rapporte quasiment plus rien. Pire encore, l’argent peut même vous coûter avec les taux d’intérêts négatif.
Parlons maintenant de manière pratique… Si je suis un investisseur, par quoi est-ce que je dois commencer si je souhaite investir dans un bien de rendement ?
La première étape pour une personne qui voudrait investir dans l’immobilier, c’est de connaitre son budget d’acquisition. Ca paraît logique, mais je peux vous confirmer qu’il y a encore trop de personnes pour qui cela n’est pas clair, et qui n’ont pas de budget bien défini. Pour mémoire, les règles d’octroi de financement hypothécaire ne sont pas les mêmes pour un bien immobilier de rendement que pour l’achat de votre logement principal. Les fonds propres exigés sont notamment différents.
Une fois que votre budget est validé par un établissement de financement, quelle est la suite du processus de recherche ?
Il y a deux critères principaux qui sont regardés dans un premier temps. Le rendement de l’objet, et sa situation géographique. A savoir que les deux sont intimement liés. Concrètement, plus la ville dans laquelle se situe l’objet est recherchée, plus le taux de vacance est bas, et donc également les rendements. Pour rappel, le taux de vacance, c’est le pourcentage de logement disponible sur le marché. Plus le chiffre est élevé, plus il y a d’appartements vides, et donc plus il sera compliqué de relouer le votre si le locataire venait à partir. Au contraire, plus le taux de vacance est faible, plus la demande est forte, et donc le temps que vous allez mettre pour trouver un nouveau locataire sera fortement réduit.
Si j’ai bien compris, le rendement est fortement lié au taux de vacance de la région. Un rendement plus faible, c’est une sorte de sécurité que l’on paie, car on sait que notre logement ne sera quasiment jamais vide?
Oui, c’est exactement ça ! Si vous prenez la région de Collombey par exemple, vous avez des rendements immobiliers plus élevés, car il y a beaucoup de logements vacants dans cette commune, où il y a eu beaucoup de nouvelles constructions ces dernières années. Concrètement, si vous achetez un appartement, vous mettrez plus de temps à le louer. Pour donner un contre exemple, si vous prenez un bien immobilier sur la commune de Lausanne, le rendement sera bien plus faible, car votre appartement sera très vite loué. Finalement, c’est un peu comme à la bourse, plus le rendement est élevé, plus le risque l’est aussi.
En dehors de ces deux critères, quels sont les autres points qu’un acquéreur potentiel doit vérifier avant de faire une offre ?
Si l’appartement est vendu déjà loué, il est important d’avoir un historique du locataire. Demandez donc une copie du contrat de bail à l’agence qui commercialise le bien. Depuis quand le locataire est-il présent ? Paie-t-il régulièrement ses loyers, et dans les délais ? Est-ce qu’une garantie de loyer usuelle de 3 mois est constituée ? Est-ce qu’il y a des litiges en cours ? Etc… Un locataire irréprochable vous permettra de limiter les risque de votre achat.
Lorsque l’on fait un placement dans l’immobilier, on a généralement une vision sur long terme. Il est donc important de regarder l’état de l’immeuble aussi ?
Oui c’est exact. L’analyse de la documentation technique de l’immeuble est un point crucial également. Il faudrait analyser les derniers PV et comptes de l’immeuble, afin de voir si celui-ci est bien entretenu, et s’il n’y a pas de gros travaux à prévoir prochainement. Certains biens immobiliers promettent des rendements intéressants, mais si l’on regarde de plus près, on peut se rendre compte qu’il y a beaucoup de travaux à faire à court terme. Le rendement du propriétaire sera donc fortement réduit. Il faut prendre cela en compte.
Quels sont les typologies d’appartement qui sont privilégiées par les investisseurs ? 2.5pcs, 3.5pcs, 4.5pcs ? Quelles sont les différences ?
Les petits appartements sont généralement un peu plus rentables que les grands. Cela est dû en partie car les tournus sont plus fréquents dans les studios ou les 2.5 pcs, qui sont destinés aux personnes seules ou aux couples. Dans des appartements, de 4.5 pcs ou plus, vous avez souvent des familles avec des enfants, qui recherchent la stabilité, et vous aurez donc moins souvent moins de vacance dans le logement.
Une fois que toutes les informations techniques sont connues, viens le moment de la visite. Quels sont les éléments dont il faut être attentif ?
L’état général de l’appartement… Par exemple l’électroménager, la salle de bain, l’état des sols, l’isolation entre les murs, etc… Il faut être d’autant plus attentif si le locataire est présent depuis de nombreuses années. En effet, les appartements récents ou rénovés trouvent plus facilement preneur que les anciens. Il se pourrait donc que vous ayez des frais à mettre si le locataire venait à partir, afin de le remettre au goût du jour.
On a parlé des formes d’acquisition standard, c’est-à-dire l’achat direct ? Est-ce qu’il y a d’autres façons d’investir dans l’immobilier ?
Oui, vous avez l’acquisition par financement participatif, plus connu sous le nom de crowdfunding immobilier. Il y a également les sociétés immobilières ou les fonds immobiliers, dont on a parlé il y a quelques semaines. Si ces sujets vous intéressent, je vous invite à réécouter les podcasts.
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Interview réalisée par Radio Chablais, en compagnie de:
Rabl Pascal
Directeur chez Blue Immobilier SA