FONDS IMMOBILIERS: EST-CE UN BON INVESTISSEMENT?

Fonds immobiliers

Retranscription de l’interview

 

Quel est la définition d’un fonds immobiliers ?

La définition précise est décrite dans l’article 58 de la LPCC, qui est en fait la loi sur les placements collectifs. On peut lire ceci… « Les fonds immobiliers sont des placements collectifs ouverts qui investissent leurs avoirs dans des valeurs immobilières. ».

Concrètement, vous avez un grand nombre d’investisseurs qui placent leur argent dans une sorte de pot commun. Celui-ci sera ensuite utilisé pour acquérir divers actifs immobilier.

Si je comprends bien, c’est une sorte d’achat immobilier collectif ? Quelle est la différence avec le crowdfounding immobilier, dont on avait d’ailleurs parlé il y a quelque mois ?

Non, ce n’est pas vraiment comparable en fait. Le crowdfounding immobilier, c’est le fait que plusieurs personnes placent leur argent dans un pot commun afin d’acheter un immeuble de rendement. Ils seront tous propriétaires de l’immeuble en question, à hauteur de ce qu’ils y ont investit.

Pour ce qui concerne le fonds immobiliers, c’est lui-même qui sera propriétaire de l’immeuble. L’investisseur sera quant à lui propriétaire d’une part du fonds, mais pas de l’immeuble directement. Cela change beaucoup de choses en terme de fiscalité, de frais divers et encore d’autres aspects.

Quel est le but d’un fonds immobiliers ?

C’est un placement financier. Donc le but principal, c’est l’augmentation de sa valorisation, ainsi que de percevoir des revenus de manière régulière, comme pour de la bourse dite classique. L’immobilier a toujours été une valeur refuge, particulièrement en Suisse où le marché est assez solide. Un fonds immobiliers permet à n’importe qui d’acheter de l’immobilier, pour des sommes très modestes, par exemple quelques centaines de francs. Cela serait impossible avec une forme d’acquisition traditionnelle, ou même en crowdfounding immobilier. En effet, vous devriez quand même disposer de plusieurs milliers, voir dizaine de milliers de francs d’épargne pour cela.

Comment être sûr que le fonds immobilier investit bel et bien dans de l’immobilier ?

Celui-ci est soumis à la surveillance de la FINMA, qui pour rappel, est l’autorité fédérale de surveillance des marchés financiers. En fait, les fonds peuvent effectuer des placements uniquement dans :

… Des immeubles et leurs accessoires.

… Dans des participations à des sociétés immobilières.

… Dans des parts d’autres fonds immobiliers ainsi que de sociétés d’investissement immobilier.

… Des valeurs immobilières étrangères, pour autant que leur valeur puisse être évaluée de manière satisfaisante.

Le marché immobilier est très vaste. Comment savoir dans quel domaine investit le fonds immobiliers ?

C’est une bonne remarque. Vous avez effectivement certains fonds qui investissent uniquement dans du commercial, d’autres dans du résidentiel, et certains on un portefeuille mixte. Si l’acquisition de parts d’un fonds immobiliers vous intéresse, la meilleure chose à faire est de consulter les prospectus de présentations, ou alors le rapport annuel. Vous devriez pouvoir trouver les objectifs concrets du fonds immobiliers, le patrimoine immobilier qu’il possède déjà, et d’autres informations essentielles.

Quels sont les principaux avantages à investir dans un fonds immobiliers ?

Pour commencer en termes de risques, ceux-ci sont assez faibles. En effet, un fonds investit généralement dans de nombreux immeubles, qui sont eux-mêmes situés géographiquement dans beaucoup de régions. Ca évite donc de mettre tous vos œufs dans le même panier.

Ensuite, vous avez les rendements qui sont relativement corrects, et sur des longues échéances. C’est d’autant plus intéressant pendant cette période où les taux d’intérêts des comptes d’épargnes ne rapportent plus rien, voir pire, coûtent même de l’argent. Contrairement à une acquisition standard, comme il s’agit de titres, vous n’avez pas de frais de registre foncier ou d’émoluments du notaire à payer. Vous avez donc une liquidité assez importante, qui peut s’échanger facilement. Enfin, l’avantage principal, et qui n’est pas des moindre, c’est vis-à-vis de la fiscalité. En effet, toutes les performances du fonds immobiliers sont nets d’impôts.

C’est-à-dire ? Est-ce que vous pouvez nous donner quelques précisions ?

En fait, cette condition est vraie pour autant que les fonds possèdent leurs immeubles en propriété directe, et non via des sociétés immobilières, ce qui est très souvent le cas. Concrètement, c’est le fonds immobiliers qui paiera lui-même les impôts sur le revenu, et sur la fortune, mais à un taux préférentiel comparé à un particulier. Donc en fait, les performances affichées du fonds immobiliers sont nettes de tout impôt.

Qu’en est-il de la LFAIE pour les fonds immobiliers ?

Pour rappel, la LFAIE, c’est la Loi fédérale sur l’acquisition d’immeubles par des personnes à l’étranger. Cette loi stipule que tous les étrangers, excepté les bénéficiaires d’un permis C, ne peuvent en principe pas acheter de l’immobilier résidentiel de rendement. Cela dit, cette loi n’est pas applicable pour les fonds immobiliers. Il est donc possible pour un étranger, même si celui-ci n’habite pas en Suisse, de détenir une part d’un immeuble locatif via un fonds immobiliers. Cela dit, fiscalement, il faut bien qu’il se renseigne avec son pays d’origine, car il risquerait d’y avoir une double imposition, étant donné que le fonds paie déjà les impôts en Suisse.

On termine cette chronique avec un petit mot concernant l’actualité. Comment est-ce que les fonds immobiliers ont réagis à la crise actuelle du coronavirus ?

Comme l’ensemble de la bourse, il y a eu une grosse chute également pour les fonds immobiliers dans le courant de mi-mars. Cela s’est traduit par environ -20% sur la valeur des actions. Cela dit, les principaux fonds immobiliers Suisses ont quelque peu remontés depuis, même s’ils n’ont pas retrouvés leurs niveaux du mois de février. Les fonds immobiliers qui ont le plus soufferts, et qui souffrent toujours d’ailleurs, ce sont ceux qui détiennent majoritairement de l’immobilier commercial, car c’est le secteur le plus touché par la crise du coronavirus.

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