VENTE SUR PLAN – ENTREPRISE GÉNÉRALE OU MANDAT D’ARCHITECTE?

 

Vente sur plan – Entreprise générale ou mandat d’architecte ?

Retranscription de l’interview

 

La vente sur plan, comment est-ce que ça se passe concrètement? Lors d’un achat traditionnel, on fait un contrat de vente entre un acheteur et un vendeur. Pour une vente sur plan, quelle est la différence ?

Il y a deux formes bien distinctes. Vous avez le contrat d’entreprise générale, ou le mandat d’architecte. Le contrat d’entreprise générale, c’est donc un contrat que vous passez avec une société. Celle-ci s’engage à vous livrer votre bien immobilier « clé en main ». C’est-à-dire terminé et prêt à être emménagé, pour un prix forfaitaire et à une date précise. Bien entendu, vous pourrez modifier le projet dans certaines mesures. Vous aurez le choix des différents aménagements intérieurs, ce qui amènera des plus values ou des moins values.

L’avantage avec ce format, c’est que vous n’avez qu’un seul interlocuteur. Le contrat est signé entre l’entreprise générale et le maître d’ouvrage. Je précise pour ceux qui ne seraient pas familiarisé avec ce vocabulaire, quand je dis maître d’ouvrage, on parle du futur acheteur. Donc vous avez vraiment l’entreprise générale qui s’occupe de tout, et qui s’engage à réaliser le bâtiment soit personnellement, soit à sous traiter, mais toujours sous sa responsabilité.

Le fait de sous-traiter, c’est quelque chose d’assez courant dans la construction, ce n’est pas dangereux ?

Non pas forcement. Vous avez des dizaines de corps de métiers qui travaillent sur des chantiers. Une entreprise générale, aussi grande qu’elle est, ne peut pas être spécialisée pour tout. Il est don très fréquent de sous-traiter certaines tâches. Ca ne signifie pas pour autant qu’elles seront mal faites. Comme je l’ai dis juste avant, l’entreprise générale reste responsable de tous ses sous-traitants. Cette responsabilité porte même après la fin des travaux, pour tous les défauts de construction ou les travaux mal exécutés. Elle a donc tout intérêt à bien choisir ses partenaires

Dans la pratique, les entreprises générales travaillent souvent avec les mêmes intervenants, parce qu’ils ont déjà réalisés plusieurs chantiers ensembles. Une relation de confiance s’installe donc, ce qui limite les risques de problèmes.

Vis-à-vis du paiement pour le maître d’ouvrage, comment est-ce qu’il procède?

Il y a deux éléments distincts. Vous avez le contrat de vente, qui mentionne séparément le montant du terrain. Il mentionne également s’il s’agit d’une maison, de la cote part terrain ou s’il s’agit d’un immeuble en PPE. Annexé à ça, vous avez le contrat d’entreprise générale, avec un montant forfaitaire à payer. Cela se fait par plusieurs tranches, selon l’évolution du chantier. Vous avez une première échéance pour la signature et la mise en place du chantier… Une autre à la réalisation de la dalle… Une autre pour la réalisation de la charpente et la mise hors d’eau du bâtiment… Encore une autre pour les finitions intérieures et une dernière tranche qui sera à payer lors de la remise des clés.

Chaque entreprise générale possède ses propres pourcentages, mais généralement, ces tranches de paiements sont de l’ordre de 5 à 20% du montant total.

Si on revient sur le mandat d’architecte, quel est la différence avec le contrat d’entreprise générale ?

Concrètement, pour le mandat d’architecte, vous avez un projet en tête, vous faites établir les plans avec votre architecte, et après, c’est vous-même qui allez effectuer les appels d’offres et sélectionner les différents intervenants. C’est potentiellement plus avantageux au niveau des coûts, parce que vous pouvez demander des offres à diverses entreprises et faire jouer la concurrence. Cela dit, ça demandera beaucoup plus de temps à coordonner. L’avantage encore, c’est que vous êtes plus libre de personnaliser le projet selon vos choix. Si on prend l’exemple d’une villa, avec une entreprise générale, vous aurez des choix de base, surtout au niveau de l’aménagement intérieur, alors qu’avec le mandat d’architecte, vous pouvez la personnaliser vraiment selon vos désirs.

Il y’a aussi plus de transparence dans le paiement des entreprises. En fait, c’est vous en tant que maître d’ouvrage ainsi que l’architecte en charge du chantier qui signez les bons de paiements. Vous connaissez donc exactement quelles entreprises doivent être payées et pourquoi.

Au niveau du financement hypothécaire, comment est-ce que cela se passe ?

Comme pour une acquisition standard, vous allez devoir vous faire financer sur l’ensemble du projet, c’est-à-dire la valeur du terrain plus le montant de l’entreprise générale, ou le total des soumissions si l’on passe par le mandat d’architecte.

Par contre, à la différence d’un achat classique, c’est que vous devez passer par un crédit de construction, et les taux hypothécaire sont un peu plus élevés, du moins pendant la période de chantier. Ce qu’il faut comprendre pour une vente sur plan, c’est que votre banque aura tout un travail d’analyse, que ce soit pour le contrôle des entreprises et des différents intervenants, et pour la mise en place des paiements. C’est la raison pour laquelle ces taux sont majorés, pour compenser le travail supplémentaire.

Une fois que le chantier est terminé, et que vous avez une attestation de fin de travaux, on fait alors ce qu’on appelle une consolidation. C’est-à-dire que vous allez transformer votre crédit de construction en prêt hypothécaire. Cela vous permettra de payer des taux d’intérêts normaux. Certaines banques proposent même de consolider au fur et à mesure de l’avancement du chantier, ce qui diminue également vos frais.

Vis-à-vis des entreprises générales, ou des différents intervenants si l’on passe par un mandat d’architecte, je suppose que les banques doivent les valider ?

Oui exactement. Si on prend l’exemple d’une acquisition immobilière standard, donc un appartement ou une maison, l’analyse se fait assez rapidement dans la mesure où l’objet est déjà existant et qu’on peut vérifier son historique. Lorsqu’il s’agit d’une vente sur plan, le problème c’est qu’il faut vérifier si les interlocuteurs sont solides, afin d’éviter tout problème pour l’acquéreur, et pour la banque. Par exemple en cas de faillite ou de malfaçons.

Ce travail d’analyse nécessite quelques semaines tout de même. C’est la raison pour laquelle lors de certaines promotions immobilières, on vous impose le choix de tel ou tel banque pour le crédit de construction en tout cas. Après, libre à vous de consolider le prêt hypothécaire avec un autre établissement de financement.

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