INVESTISSEMENT IMMOBILIER… QUELS IMPÔTS?

 

Fiscalité immobilière

Retranscription de l’interview

 

On parle donc de la fiscalité immobilière ce matin. Pour rentrer dans le vif du sujet, quel est la différence lorsque l’on achète de l’immobilier pour y habiter, ou lorsqu’on achète dans le but d’un placement financier?

Avant de commencer la différenciation entre ces deux cas de figure, j’aimerai  déjà rappeler que le propriétaire paiera chaque année un impôt foncier. Celui-ci est basé sur la valeur fiscale de votre bien. L’impôt est de 1 pour mille dans le canton du Valais, et entre 0.5 à 1.5 pour mille dans le Canton de Vaud.

Vis-à-vis de la fortune, vous avez la valeur fiscale de votre bien immobilier qui sera rajouté dans votre déclaration. En complément de cela, vous pourrez déduire l’entier de votre dette hypothécaire. En ce qui concerne vos revenu, vous pourrez déduire entièrement les intérêts hypothécaires liés au crédit sur votre logement, mais pas l’amortissement. Vous pourrez bien entendu également déduire les frais d’entretien du bien. Soit forfaitairement, soit le montant effectif si cela est plus avantageux.

Donc ça, c’est la base… Que ce soit votre propre logement, ou un objet que vous avez acheté pour du rendement, vous êtes logés à la même enseigne. Là où il y a une différence, c’est vis-à-vis du montant total de vos revenus. Si le propriétaire occupe le bien immobilier, il faudra alors calculer sa valeur locative. C’est-à-dire le loyer qu’il devrait payer pour son immeuble s’il était  locataire, ou qu’il pourrait exiger d’une tierce personne en tant que bailleur. Cette valeur locative vient s’ajouter à vos revenus.

Comment fait-on pour calculer cette valeur locative?

En fait, la valeur locative est déterminée sur la base de différents critères, notamment la surface, les finitions, l’emplacement, l’âge de l’immeuble, etc. Les calculs ne sont pas les mêmes d’un canton à un autre. Dans le canton du Valais, la valeur locative retenue correspond  à 60 % du marché des locations. Par exemple, si le logement que vous avez acheté pourrait se louer à une tierce personne à 1000 CHF par mois, soit 12’000 CHF par année, alors la valeur locative serait de 7200 CHF. Auquel vous pourriez encore déduire les frais d’entretien de manière effective ou forfaitaire. D’ailleurs, c’est un sujet d’actualité parce qu’il y a actuellement des discussions au parlement afin de supprimer cette valeur locative. Ils veulent la remplacer par un nouveau système d’imposition de la propriété qui est  sensé être plus simple. Affaire à suivre cette année, parce que ça devrait être soumis à votation.

Pour ce qui concerne la personne qui achète de l’immobilier dans le but de mettre en location, l’encaissement des loyers sera bien entendu comptabilisé comme du revenu dans son intégralité, déduction faite des frais. Par contre, la différence avec celui qui habite dans son logement, c’ est que l’investisseur pourra déduire le loyer qu’il paie, ou du moins une partie, Oour autant qu’il ne soit pas également propriétaire de son logement principal. En fait, il y a beaucoup d’investisseurs qui achètent de l’immobilier en tant que placement financier, mais qui ne sont même pas propriétaires là où ils vivent. Tout simplement c’est plus intéressant fiscalement pour eux. Sans compter qu’un établissement de financement vous prêtera plus facilement si vous souhaitez acheter un bien immobilier comme placement que si c’est pour y vivre personnellement.

Pour quels raison?

Je ne sais pas si vous vous souvenez du calcul de la tenue des charges théoriques. On en avait parlé il y a quelques semaines lors d’une chronique. Pour rappel, c’était les coûts annuels qu’allaient engendrer votre emprunt. C’est à dire, frais d’entretiens, amortissement de la dette et intérêts hypothécaires. Dans le cadre d’une acquisition pour votre logement principal, il fallait gagner au minimum 3X ce montant. La différence lorsqu’il s’agit d’un achat pour de l’investissement, c’est que vous êtes juste sensé pouvoir assumer le montant de ces charges théoriques. Et non 3X plus, ce qui change la donne.

Oui effectivement ça change la donne

Oui, d’autant plus que les revenus des loyers viennent se comptabiliser en supplément de votre revenu ordinaire. On dit d’un immeuble qu’il est autoporteur lorsqu’il couvre ces fameuses charges théoriques. Si ce n’est pas le cas, il vous faudra simplement pouvoir assumer financièrement cette différence. Donc dans la pratique, si vous avez les fonds propres, vous pouvez financer une acquisition immobilière pour du rendement sans forcément avoir un revenu astronomique.

Est-ce qu’il y a des restrictions au niveau du financement hypothécaire lorsqu’il s’agit d’un investissement immobilier?

Oui il y en a plusieurs. Concernant les fonds propres, vous ne pourrez pas utiliser votre deuxième piler, contrairement à une acquisition standard. Vis-à-vis du choix des établissements de financement, vous serez très souvent limité aux banques, parce que les assurance ne financent généralement pas les objets de rendement. Il est aussi possible que certains établissement de financement vous demandent un peu plus de fonds propres.

Vous avez mentionné plusieurs fois les frais d’entretiens, est-ce que vous pouvez préciser de quoi il s’agit? Il y a une différence entre les frais d’entretiens et les frais à plus-value c’est juste?

Oui exactement. Seul les frais d’entretiens sont déductibles. Par exemple… Refaire de la peinture ou réparer un radiateur. Les frais à plus-values, qui ne sont donc pas déductibles, ce serait par exemple… Installer des panneaux solaires… Changer les fenêtres en passant d’un simple vitrage à du triple vitrage… Créer un nouvel appartement dans des combles, etc.

Est-ce que vous avez encore quelques conseils à donner au sujet de la fiscalité immobilière ou de l’investissement?

Oui… Alors là, on a parlé d’investissement dans l’immobilier de manière directe, en nom. C’est à dire que vous achetez un bien immobilier en tant que privé. On a pas abordé le sujet, mais il y a aussi la possibilité d’acquérir des biens immobiliers via les actions d’une société immobilière. En d’autres termes, c’est une société qui possède un bien immobilier. Les loyers seront versés sous forme de dividendes, ce qui rentre dans une autre catégorie dans votre déclaration d’impôt, ce qui pourrait être plus avantageux suivant les cas de figures. Mais ça c’est un sujet assez complexe, plutôt destiné aux gros investisseurs.

Et un autre point, vu que vous m’avez questionné à propos des frais d’entretiens. Si vous prévoyez des gros travaux de rénovation dans un immeuble, essayez de les repartir sur deux années au lieu de tout faire la même année. Si les frais sont supérieurs aux revenus, ça vous permettra ainsi de pouvoir les répartir sur plusieurs années fiscales, ce qui sera plus avantageux pour vous.

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