ACHAT IMMOBILIER: COMMENT ÉVITER LES PIÈGES?

 

Achat immobilier

Retranscription de l’interview

 

Par quoi est-ce qu’il faut commencer lorsque l’on souhaite faire un achat immobilier?

La première chose à faire, c’est de déterminer votre capacité financière. Cela vous permettra donc de définir une fourchette de prix dans vos recherches. Si vous souhaitez acheter sans emprunter, ce sera assez simple dans la mesure où votre budget dépendra finalement de vos liquidités.

Dans le cas où vous passez par un établissement de financement, celui-ci déterminera votre plafond d’emprunt maximum. Vous serez ainsi fixé sur votre budget pour votre achat immobilier. Ca paraît logique comme questions vous me direz. Cela dit, il y a encore beaucoup de personnes qui pensent que pour qu’une banque vous finance dans votre acquisition immobilière, vous devez simplement avoir les fameux 20% de fonds propres, et que c’est en ordre. Donc admettons que vous ayez 100’000 CHF de fonds propres, certains se disent… « OK, la banque me prêtera le 80%, donc j’ai un budget d’environ 500’000 CHF pour ma recherche ». Malheureusement, ce n’est pas tout à fait juste comme raisonnement.

Il y a encore d’autres critères, comme la tenue des charges non?

Les fonds propres c’est une chose, mais il y a encore d’autres critères comme la tenue des charges effectivement… Le type d’objet… votre situation personnelle… La valeur réelle de l’objet, etc. On avait discuté de tout ça il y a quelques semaines dans une autre chronique. Je vous invite à réécouter les podcasts pour ceux que ça intéressent, parce qu’on ne va pas tout réexpliquer maintenant.

Ce qu’il faut retenir, c’est que c’est important de déterminer votre budget de manière précise avant d’entamer vos recherches et non pas après. Cela vous permettra d’éviter de mauvaises surprises.

Concernant la manière de procéder pour rechercher un bien immobilier, quel est la meilleure façon de faire?

Certains n’ont pas trop le temps, alors ils mandatent des agents immobiliers pour faire les recherches à leur place. D’autres consultent les annonces dans les journaux ou magazines, et d’autres préfèrent les annonces sur Internet. Je ne sais pas si on peut dire qu’il y a une meilleure façon de faire. En fait, ça dépend vraiment de la personne. Par contre, c’est vrai qu’actuellement, on vit un peu dans un monde ultra connecté. Dans une très grande majorité des cas, les demandes parviennent via les annonces Internet. C’est vrai que c’est quand même assez pratique, on peut utiliser des filtres pour toutes sortes de critères de recherche, comme le nombre de pièce… La surface… le prix… La localité, etc. On peut se créer des alertes mails, et même visiter l’objet directement depuis chez sois à l’aide de visite virtuelle 360°. C’est vraiment un gain de temps considérable.

Il y a des choses particulière auxquels il faut être attentif lorsque l’on consulte une annonce sur Internet?

Oui, il y a plusieurs éléments à prendre en considération. Prenez le temps lire attentivement l’annonce car souvent, vous avez des frais qui s’ajoutent en supplément du prix de vente initial. Par exemple, les places de parc ou les garages lorsqu’il s’agit d’un appartement. C’est usuel de mentionner ces prix séparément dans la mesure où ce n’est pas sensé influencer sur le prix au m2. Par contre, il faut que le prix reste réaliste. Ca m’est arrivé de voir des annonces à des prix plutôt intéressants, et quand on lit en détail, on se rend compte que les places de parc sont facturées au double du prix du marché- Tout simplement dans le but que l’annonce attire un maximum de clients. Il y a même certains propriétaires qui facturent les caves séparément aussi, alors que cela ne se fait pas vraiment.

Autrement, autre point très important, et ça on en avait aussi discuté lors d’une autre chronique, c’est le calcul des surfaces de vente. Pour rappel, les cantons n’ont pas tous les mêmes usages et définitions de ces surfaces de ventes, et elles ne sont pas calculées de la même manière. Si vous avez un doute, demandez au vendeur les plans et les calculs. Comme ça, ca vous permettra de comparer les différents objets qui vous intéressent, mais avec une même base de calcul.

Encore un point qui n’est que rarement mentionné dans une annonce, c’est l’âge du bâtiment. Certains propriétaires ont tendance à l’oublier, mais plus un objet prend de l’âge, et plus il perd de la valeur. En particulier si l’immeuble n’est pas bien entretenu. Si un objet vous intéresse réellement, n’hésitez pas à demander l’historique de l’immeuble… Les rénovations effectuées… Les travaux qu’il reste à faire à court, moyen ou long terme… Le fond de rénovation disponible s’il s’agit d’un appartement, etc.

Lorsque l’on a trouvé notre « coup de coeur », on organise la visite, et on fait une offre d’achat. Est-ce qu’une contre-visite avec un expert de l’immobilier serait une bonne chose?

Si c’est un objet qui nécessite de nombreuses rénovations, ce serait effectivement une bonne idée de vous faire accompagner par quelqu’un du domaine. Il vous aidera à deviser et planifier les différents travaux à effectuer. Maintenant, si c’est un appartement ou une maison standard, et en bon état, ce n’est pas forcement nécessaire dans la mesure où si vous passez par un établissement de financement pour acquérir un bien immobilier, il se chargera lui-même de faire le garde-fou.

Garde-fou? C’est à dire?

En fait, il y a encore quelques années, les banques finançaient beaucoup plus facilement qu’aujourd’hui. Si le client était solvable, elles ne se souciaient pas trop de la valeur réelle de l’objet, en tout cas beaucoup moins qu’aujourd’hui.

Maintenant, si vous allez voir une banque ou une assurance dans le but de vous faire financer un achat immobilier, celle-ci vont vous demander un tas de documents sur l’objet immobilier, en complément de ceux sur votre situation personnelle. Elles vont faire leurs propres estimation de la valeur intrinsèque de l’objet, c’est à dire la valeur réelle.

Je vous donne un exemple. Si vous envisagez d’acheter un appartement à 600’000 CHF, et que votre banque, estime la valeur réelle de l’objet à 500’000 CHF, alors elle ne vous prêtera que le 80% de sa propre estimation. La différence devra être compensée par vos fonds propres. Donc dans cet exemple, au lieux de mettre 120’000 CHF de fonds propres (20% de 600’000 CHF), vous devrez en mettre 200’000 (20% de 500’000 CHF + les 100’000 CHF de différence).

Voilà pourquoi j’utilise le mot garde-fou, ‘arce que en fait, si vous ne connaissez rien à l’immobilier, et que vous faites « arnaquer », votre banque vous le dira très clairement.

C’est un point très important, parce qu’il arrive souvent que les propriétaires surévaluent les prix de leurs objets. Cela dit, il faut bien qu’ils se rendent compte que même s’ils trouvent par miracle un client, celui-ci ne se fera pas financer. Donc autant commercialiser au juste prix dès le début.

Retrouvez toutes nos autres chroniques immobilières en cliquant ICI.

Pour ne manquer aucun de nos Podcasts, abonnez-vous à notre chaîne YouTube en cliquant ICI.